한국, 재건축·미분양 중심 꿈틀

한국, 재건축·미분양 중심 꿈틀

 

부동산 심리도 좋아져…취득·양도세 감면 효과 종료땐 또 `냉기` 우려

 

◆ 글로벌 양적완화 효과 ◆

"분양가보다 3000만원 싸게 매물을 내놔도 몇 개월간 거래가 안 될 정도였는데 이제 조금씩 숨통이 트입니다."(김포한강신도시 G공인)

"추석 이후 상황이 많이 바뀌었어요. 이제 재건축 급매물은 거의 들어갔습니다."(서울 둔촌주공 K공인)

지난해 이후 수차례의 부동산 대책에도 꿈쩍하지 않던 부동산시장이 취득세ㆍ양도세 인하라는 `큰 것 한 방`에 꿈틀거리고 있다. 그동안 거래가 되지 않던 신도시에서는 미분양을 중심으로 매물이 빠르게 해소되고 있고, 기존 주택 급매물에도 조금씩 입질이 들어온다. 서울 강남권 재건축 시장 역시 정비계획 통과와 이주 일정 확정 등 가시적인 모습을 보여주며 가격을 점차 회복하고 있다.

치솟는 전세금 역시 매매 수요를 자극하고 있다. 주택 구매를 미루던 30대들이 전세금 상승을 못 이기고 `내 집 마련`에 눈을 돌리고 있기 때문이다. 국민은행에 따르면 9월 전국의 아파트 전세가율은 62.1%에 달했다. 이는 올해 3분기(7~9월) 전국 전세가율인 56.23%를 훌쩍 뛰어넘은 수치다.

주택시장 바닥 신호는 부동산 심리지수에서도 감지된다.

국토연구원이 16일 발표한 9월 전국 `부동산시장(주택+토지) 소비심리지수`는 109.0으로 전월 105.4에 비해 3.6포인트 상승했다. 지난달 전국 주택시장(매매+전세) 소비심리지수 역시 111.5로 전월(107.3)에 비해 4.2포인트 상승했다. 수도권은 108.3으로 전월(103.2)보다 5.1포인트 올랐고 지방은 115.4로 전월(112.1) 대비 3.3포인트 상승했다. 9월 전국 주택매매시장 소비심리지수는 105.6으로 지난달(103.4)보다 2.2포인트 상승했다. 전세시장은 9월 소비심리지수가 117.3으로 전월(111.1)보다 6.2포인트 올랐다.

전문가들 사이에선 4분기 주택가격이 저점을 찍은 뒤 내년부터 서서히 회복 국면에 진입할 것이라는 `긍정론`이 조금씩 힘을 얻고 있다. 다만 `공공주택 공급 축소`와 `세제혜택 연장`이라는 두 가지 조건이 수반돼야 한다는 지적이다. 평생 사는 상품 중 가장 비싼 상품인 `집`을 구매하기에는 3개월이란 시간이 너무 짧다는 지적이다. 연말까지 눈치싸움을 벌이다 혜택이 종료될 경우 부동산시장이 급격히 냉각될 가능성도 높다고 보고 있다. 간신히 구들장에 불어넣은 불씨가 일순간에 냉기로 바뀔 수 있다는 이야기다.

김덕례 주택금융연구소 연구위원은 세제혜택이 시장 회복에는 큰 도움이 된다"며 "하지만 집을 구매하는 의사결정 기간으로 3개월은 너무 짧기 때문에 내년까지 연장 시행할 필요가 있다"고 말했다.

 

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강남 재건축ㆍ신도시 `꿈틀`…알짜 미분양ㆍ오피스텔 잡아라

 

수익형 부동산 활기     교통호재 지역 관심      할인 커진 미분양

 

주택 시장에서 미미하지만 회복 조짐이 감지되고 있다. 수도권 아파트 값은 최근 한 달간 소폭 오름세를 이어가고 있다. 강남권과 과천 재건축 단지는 지난주 반등했다. 개발 호재와 사업추진 기대감 등으로 매수세가 유입되는 분위기다. 신도시 아파트값도 지난달 말을 기점으로 11개월 만에 상승세로 돌아섰다.

그래도 매수기반은 아직 투텁게 형성되지 않고 있다. 선뜻 매수하려는 움직임은 적고,전반적으론 관망세가 유지되는 상황이다. 시장 전망이 안갯속이어서 불안하기 때문이다. 시장을 지켜만 보다가 한 해를 보낸 내집 마련 수요자나 투자자들이 부지기수다. 매매 · 분양시장 여건이 작년보다 다소 호전되긴 했지만 매매나 계약으로 이어진 실적은 부진했다.

오피스텔, 도시형 생활주택, 단지 내 상가 등 소규모 수익형 부동산은 활기를 띠었다. 투자 규모가 크지 않은데다 수익률도 비교적 안정적이어서 투자자들이 심리적 부담을 덜 느낀 까닭이다.

올 연말 부동산 시장은 겨울철 비수기임에도 예년과 달리 회복기미를 살려가려는 움직임이 꾸준하다. 일부 전문가들은 장기투자 관점에서 지금이 투자의 '최적기'라고도 한다. 수요자들이 주목해 볼 연말 유망상품과 투자전략을 챙겨본다.

◆교통망 확충,고할인 미분양에 '주목'

올 연말에는 분양가가 낮은 신규분양이나 할인혜택이 많은 미분양 물량,하락폭이 컸던 기존 아파트 매입 등으로 투자행보를 해보라고 전문가들은 권하고 있다.

신규분양은 교통여건 개선 등 호재지역이 관심 대상이다. 오는 21일과 29일 개통예정인 경춘선 복선전철과 인천국제공항 2단계 구간의 역사 인근지역 단지들을 살펴볼 필요가 있다. 이들 노선 역사 주변에서는 내년에도 분양이 줄을 잇는다. 서울지역 전셋값 수준이면 내집 마련이 가능해 실수요자들은 청약통장 사용을 검토해 볼 만하다. 연말 눈여겨 둘러볼 만한 유망택지지구로는 내년 초 동익건설이 마지막 민간물량을 내놓는 별내지구가 꼽힌다.

수도권 미분양 단지에도 발품을 팔아볼 필요가 있다. 미분양은 대부분 분양가 할인과 납부조건 혜택이 주어진다. 수도권의 개발호재지역 대단지,대형보다는 중 · 소형 중심으로 시간을 내면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 부동산 경기가 좋아지면 빠른 속도로 가격이 오르면서 많은 차익을 안겨줄 수 있다. 서울에서는 강북권 재개발단지,경기도에서는 수원 정자동 일대 SK건설의 매머드급 주거단지,용인 중동의 롯데건설 대단지 등 랜드마크 단지가 주목대상이다. 지방에서는 부산 기장군 정관지구,대구 동부 봉무동 이시아폴리스,충북 청주시 성화2지구 등 주거환경이 쾌적하고 인지도가 높은 택지지구를 둘러보는 게 좋다.

◆'수익형 부동산 트로이카' 인기

시장의 불확실성이 커지면서 소규모 수익형 부동산 상품의 인기는 갈수록 높아지고 있다. 임대수익이 안정적이어서 원금손실 위험이 낮고,투자규모도 적기 때문이다. 연말 겨울철에도 신규공급이 이어지고 있다. 오피스텔, 도시형 생활주택, 단지 내 상가 등 이른바 '스몰 트로이카'가 수요자들의 눈길을 끌고 있다.

오피스텔은 이달에도 1511실이 분양 예정이다. 작년 한 해 분양된 물량을 웃도는 수준이다. 임대수요가 풍부한 역세권과 도심권 물량이 많아 투자자들은 차분하게 시간을 내볼 만하다.

아파트 단지 내 상가도 관심대상이다. 분양 예정가격이 4500만~4억6200만원이어서 3억원 안팎의 여유자금을 가진 투자자들에겐 안성맞춤이다. LH(한국토지주택공사)는 17일부터 22일까지 전국 16곳의 LH아파트에서 53개 점포를 분양한다. 신규분양은 5개 단지에 33개 점포다. 11개 단지의 20개 점포는 재분양 물량이다. 수도권은 수원 호매실지구에서,지방은 부산 만적 · 대전 목동지구에서 각각 점포가 나온다.

분양컨설팅업체인 우영D&C의 조우형 대표는 "최근 시중 유동성이 풍부해진데다 부동산시장 회복전망이 잇따르면서 오피스텔, 도시형 생활주택, 단지 내 상가 등 소규모 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다"며 "분양가 수준과 임대수요 등을 꼼꼼히 따져 투자하면 금융상품 이상의 수익을 얻을 수 있을 것"이라고 말했다.

도시형 생활주택도 투자상품으로서 입지를 굳혀가고 있다. 최근 분양되는 현장마다 높은 청약률로 마감된다. 지난달 10일 공급된 현대아산의 '현대 웰하임'은 267채 공급에 1619명이 청약해 6.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 한미파슨스의 '마에스트로'도 84채 분양에서 10 대 1의 경쟁률을 보였다. 1억~3억원 정도의 투자로 연 6~7%의 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자들이 도시형 생활주택으로 몰리고 있기때문이다. 건설사들과 시행사들도 역세권을 중심으로 공급을 크게 늘리고 있다. 최근에는 중견건설사는 물론 대기업의 참여도 늘고 있다. GS건설 롯데건설 우미건설 등이 시장에 뛰어들었다. 공기업인 LH(한국토지주택공사)도 가세하고 있다. 투자자들은 도심권과 역세권 등 임대수요가 풍부한 곳에 나오는 것을 눈여겨 볼 만하다. 다만 분양가가 너무 비싸면 수익률이 현저히 낮아질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

크기는 대부분 전용 20㎡안팎이다. 원룸형과 기숙사형 등 두 종류로 지어진다. 오피스텔과 주택크기에서 비슷하다. 하지만 오피스텔은 건축법의 적용을 받으나 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 전용 20㎡ 이하는 주택 수에 포함 되지 않아 다주택 규제를 피할 수 있다. 무주택자가 20㎡ 이하를 구입할 경우 무주택 자격이 그대로 유지된다. 전용률이 70~75%로 오피스텔(50%수준)에 비해 높고， 관리비가 적게 든다는 것도 장점이다