지구단위게획구역은 지역별이 아닌 필지별로 행위 제한을 하는 구역입니다.
다시 말해서 지번별로 토지의 행위 제한을 한다는 뜻입니다.
이와 달리 용도지역별 규제 방식은 하나의 용도지역 전체의 토지를 대상으로 행위 제한을 하고 있습니다.
지구단위계획을 요약하면 다음과 같습니다.
1.구분 1)제1종지구단위계획 토지이용을 합리화ㆍ구체화하고, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능의 증진하며 미관의 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 2)제2종지구단위계획 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적ㆍ계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 2.구체적 내용 지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 제1종 지구단위계획 및 제2종 지구단위계획에는 다음 각호의 사항중 제2호~ 제4호 및 제7호의 사항을 포함한 4 이상의 사항이 포함되어야 한다.
1. 용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위안에서 세분하거나 변경하는 사항
2. 기반시설의 배치와 규모
3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
4. 건축물의 용도제한․건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도
5. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획
6. 환경관리계획 또는 경관계획
7. 교통처리계획
8. 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
지구단위계획은 도로, 상ㆍ하수도 등 도시계획시설(도로ㆍ주차장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ공공공지, 수도ㆍ전기ㆍ가스·열공급설비, 학교(초등학교 및 중학교에 한한다)ㆍ하수도 및 폐기물처리시설)의 처리ㆍ공급 및 수용능력이 지구단위계획구역안에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적정한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.
지구단위계획구역안에서는 건축법과 주차장법의 규정을 대통령령이 정하는 범위안에서 지구단위계획이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.
지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관이 정한다.
3.행위 제한
지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다. 4.지정 실효
지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다.
다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 의하여 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획구역의 지정은 그 효력을 유지한다.
국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 제1항의 규정에 의하여 지구단위계획구역 지정의 효력이 상실된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지체 없이 그 사실을 고시하여야 한다.
5.지구단위계획구역 지정
다음 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종 지구단위계획을 수립할 수 있다.
<지구단위계획구역 지정대상(법 제51조, 영 제43조, 조례 제16조, 조례규칙 제4조)>
(1) 구계법에의하여 지정된 용도지구
① 용도지구 : 경관지구·미관지구·고도지구·방화지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구·개발진흥지구(도시지역에 지정된 것에 한한다)·특정용도제한지구·리모델링지구·위락지구
② 조례가 정하는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구(서울시의 경우) : 문화지구, 보행우선지구, 史的건축물보전지구
(2) 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역
① 도시개발법에 의하여 지정된 도시개발구역
② 도시및주거환경정비법에 의하여 지정된 정비구역
③ 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구
④ 주택법에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역 포함)
⑤ 국가산업단지·지방산업단지 및 도시지역에 설치하는 농공단지
⑥ 관광진흥법에 의하여 지정된 관광특구
(3) 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역
① 기반시설부담구역
② 개발제한구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
③ 시범도시
④ 법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가 제한지역
⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
⑥ 용도지역의 변경지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람·공고된 지역
⑦ 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역
⑧ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
⑨ 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우(조례 제16조)
- 공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역
- 도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적
관리가 필요한 지역
- 문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역
- 준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역
- 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역
- 지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역
- 민자역사를 개발하고자 하는 지역
※ 반드시 지정해야 하는 지역(다만, 관계 법률에 의하여 당해 구역 등에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니함(지구단위계획수립지침2-2-6)
(1) 도시계획구역 중 도시및주거환경정비법에 의하여 지정된 정비구역, 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구, 주택법에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역 포함)에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역
(2) 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역으로서 그 면적이 30만㎡이상인 경우