토지에 투자하려면

** 토지 투자 어떻게 할까

아무리 토지 투자가 유망하다고 해도 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 아파트는 실거래가 정보나 중개업소를 통해 가격을 쉽게 알 수 있어 거래가 쉽지만 토지는 성격이 다르다. 같은 지역에 위치한 토지라도 용도에 따라 가격, 투자 가치가 천차만별이기 때문이다.

** 토지에 투자하려면

 

첫째, 현장 답사를 통해 공부상 내용과 토지의 실제 현황이 일치하는지 확인해야 한다. 지목은 밭(전)이나 실제로는 대지로 사용하는 경우가 흔하다. 그뿐 아니라 경계나 면적이 공부상 내용과 일치하지 않는 경우도 종종 있다.

기획부동산을 통한 땅 투자도 유의해야 한다. 기획부동산들이 역세권, 산업단지로 포장한 땅을 매수해 낭패를 보는 경우가 흔하다. 이를 방지하려면 현장에 직접 방문하고 개발이 가능한 용도의 토지인지 확인할 필요가 있다. 개발이 용이하지 않은 농지나 ‘묻지마 투자’의 전형인 맹지(도로와 접하지 않은 토지), 개발 수요와 동떨어진 지역의 토지를 매수하는 건 금물이다. 김일수 KB국민은행 강남파이낸스센터 PB팀장은 “맹지에 투자할 때는 일단 지적도를 펼쳐 들고 도로가 생길 만한 가능성이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 만약 도로 개설 여지가 없다면 건축물을 짓는 게 불가능하다”고 조언한다.

둘째, 공법상 제한 사항을 확인할 필요가 있다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되고 있는지 알아야 한다. 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원수질보전특별대책지역은 법에 따라 각종 규제를 받고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 양재모 교수는 “토지에 투자하려면 토지이용계획확인원을 확인하고 이 토지를 주택 대지, 상가용지, 물류창고용지, 공장용지 등 어떤 용도로 사용할지 따져봐야 한다”고 얘기했다.

셋째, 혐오시설을 미리 파악하는 것도 중요하다. 혐오시설이 해당 토지 주변에 있다면 땅의 가치에 부정적 영향을 미친다. 인근에 화장장이나 장례식장, 축사, 고압선 철탑, 폐기물 소각장 등은 없는지 확인해야 한다.

넷째, 대출을 끼지 않고 여윳돈으로 투자해야 한다. 땅은 환금성이 낮아 팔릴 때까지 돈이 묶인다. 무리한 대출을 받아 투자에 나설 경우 시장 환경이 급변하면 버틸 수 없게 된다. 강공석 투모컨설팅 대표는 “3.3㎡(평)당 가격이 저렴하다고 해서 대형 토지 1필지를 사면 곤란하다. 평당 가격이 비싸더라도 규모가 작은 필지 여러 개를 사야 나중에 거래하기 쉽다는 데 유의해야 한다”고 조언한다.

마지막으로 세금도 철저히 따져보자. 비사업용 토지 양도세가 대표적이다. 비사업용 토지란 나대지, 잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지 등을 말한다. 보유기간 중 사업용지로 사용하지 않은 개인이나 법인이 소유한 토지로 양도차익의 최대 66%를 세금으로 내야 한다. 양도차익의 일반세율(6~35%)을 적용받는 일반 토지와 비교하면 훨씬 세금 부담이 큰 셈이다. 올해 말까지 적용이 유예되고 있는 비사업용 토지 양도세 중과는 한때 폐지도 거론됐지만 아직까지 어떻게 될지 미지수다. 내년에 또다시 중과가 적용될 경우 토지거래는 다시 침체될 수 있다.