길을 알면 돈이 보인다.

신분당선 개통…분당 생활권 확대 

분당과 강남을 연결하는 신분당선이 내일 오전 5시 30분부터 정상 운행에 들어갑니다. 분당에서 강남까지 16분이면 이동가능해지면서 수도권 남부지역의 생활권이 대폭 확대됐습니다. 최보윤기잡니다   강남역에서 정자역을 잇는 신분당선 1단계 구간이 개통했습니다.   첫 삽을 뜬지 6년 3개월 만입니다.
신분당선은 국내 최초 민간 운영 철도로 민간자본 8,400억원과 국비 1,900억 원 판교신도시 개발 부담금 4,800억원 등 모두 1조 5,000억 원의 사업비가 투입됐습니다.

권도엽 / 국토해양부 장관
“여기는 민간자본 뿐만 아니라 중앙정부, 서울시, 경기도, 성남시, LH, 또 판교 주민들도 일부 부담한 모두의 합작품입니다.”    이번에 개통된 1단계 구간에는 강남역과 양재역, 판교역을 지나 정자역까지 모두 6개 역에서 정차하게 됩니다     정자역에서 강남역까지 16분 47초가 걸려, 기존에 분당선이나 고속버스를 이용했던 분당시민들이 출퇴근 시간을 20여 분 절약할 수 있게 됐습니다.

이용요금은 기본 10km에 1600원, 10km 초과시 5km 당 100원의 추가 요금이 부과됩니다.    강남역에서 정자역까지는 총 18.5km로 1800원을 내야 합니다.     요금은 다소 비싼 편이지만, 강남역과 양재역 정자역에서는 서울 지하철 2호선, 3호선, 분당역과도 갈아탈 수도 있어 분당의 생활권이 서울 전역으로 폭넓어질 전망입니다.

성남시 판교동 주민
“우리도 판교로 이사왔지만 지하철이 없어서 안 좋더라고요. 버스만 탈 수 있고 교통이 안 좋다 했는데.. 여기가 서울가는 통로가 되니까 그리 좋을 수가 없어요."    운영사인 네오트랜스 측은 하루 평균 19만 명이 신분당선을 이용해 서울을 오갈 것으로 추산하고 있습니다.     오는 2016년에는 정자와 광교를 연결짓는 신분당선 2단계 구간도 개통할 예정입니다.     신분당선 개통으로 분당과 판교 등지의 생활권역이 서울로 넓어지면서 주거 환경과 상권 등 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

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경원선 경전철 2007년 개통 

부동산 시장의 ‘미운 오리’ 경기 의정부시가 화려한 날갯짓을 준비 중이다.

의정부 지역은 서울과 지리적으로 가깝지만 서울과 연결되는 도로망이 부족해 만성 교통체증에 허덕여 왔다. 의정부시 곳곳에 자리 잡은 군부대도 이 일대 개발의 발목을 잡았다.

그러나 최근 경전철 노선 확충 계획, 대규모 주거지역 개발 등 호재가 잇따르면서 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 녹지공간도 풍부해 이 일대 개발이 완료되면 전원형 주거지로도 손색이 없다는 평이다.

 

▽교통망 확충 계획=현재 서울과 의정부시를 잇는 교통망은 국철과 43번 국도(서울∼포천), 동부간선도로, 서울외곽순환고속도로(퇴계원∼구리)가 고작이었다.

하지만 경원선 복선 전철, 의정부 경전철 사업이 2005년과 2007년 말 개통을 앞두고 있다.

경원선 복선 전철은 단선을 복선으로 확장하는 사업으로 의정부에서 출발해 의정부북부역∼녹양∼주내∼덕정∼내행∼동두천∼보산∼동안(22.3km)까지 이어진다. 사업이 완료되면 배차간격이 1시간에서 5∼10분으로 단축될 예정.

민자사업으로 추진되고 있는 의정부 경전철은 총 10.3km 구간으로 장암, 신곡, 금오, 송산지구 등 대규모 =우선 의정부시 녹양동 일대가 경원선 복선 전철의 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다. 녹양역과 가깝고 9만2000여평의 대규모 택지개발지구로 예정돼 있기 때문이다. 의정부시는 이 일대의 풍부한 녹지공간을 최대한 살려 친환경 주거단지로 조성할 계획. 2005년경부터 국민임대주택 1200여 가구와 일반 분양주택 800여 가구가 공급된다.주거지역을 관통한다. 장기적으로는 지하철 7호선 장암차량기지와 연계돼 서울 강남권을 진출입하는 데 도움이 될 것으로 보인다.

또 평화로(3번국도)를 대체하는 평화우회도로(17.6km)가 2005년 초 개통된다. 서울에서 의정부 시내를 거치지 않고 바로 양주시 고읍동, 삼숭동까지 이어져 이 일대 교통체증에 숨통을 틔워줄 것으로 기대된다.

이 외에도 불교계와 환경단체의 반대로 사업이 지연됐던 서울외곽순환고속도로 사패산 터널 공사(퇴계원∼일산)가 재개됨으로써 수도권 남부와의 연계성도 높아질 것으로 보인다.

 

▽수혜 예상 지역

금오지구는 의정부 경전철 수혜 지역이다. 의정부 시청에서 동북쪽으로 3.9km 떨어져 있고 금오동, 신곡동, 용현동을 포함해 총 39만평 규모다.

금오지구는 주거중심으로 개발된 여타 택지지구와 달리 주거, 행정, 상업기능을 동시에 살리는 방향으로 개발됐다. 경기도 제2청사, 세무서, 보훈청 등이 들어서 있다.

삼성, 진흥아파트를 비롯해 현대산업개발, 주공 등 총 9000여가구가 입주를 마쳤다. 작년 10월 입주한 주공 그린빌 1단지 29평형이 9200만원에 분양됐으나 현재 1억5000만∼1억5500만원, 33평형은 1억6000만∼1억8000만원으로 5500만∼7500만원의 웃돈이 붙어 있다.

내년 10월 입주하는 신도브레뉴 33평형 분양권은 웃돈이 2000만원 붙어 1억5400만∼1억5900만원이다.

부동산월간지 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “금오지구는 가수요가 몰려 아파트 값이 급등했던 다른 수도권 택지지구와는 달리 실수요자 위주로 움직여 가격이 저렴한 편”이라면서 “최근 분양권 시세가 약세로 돌아서 내 집 마련 실수요자들이 눈여겨 볼만하다”고 말했다

 

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인천경제자유구역 '삼각벨트' 

인천경제자유구역 ‘삼각벨트’를 주목하라.

 

삼각벨트란 2020년까지 개발 완료를 목표로 하고 있는 송도지구, 영종지구, 청라지구(78만평)를 일컫는 말이다. 인천 서구, 연수구, 중구에 걸쳐 있는 이 지역은 금융, 관광, 첨단산업시설 등이 들어서 인구 49만명을 수용할 계획이다. 전체 면적의 60% 이상이 녹지로 조성될 만큼 쾌적한 환경을 으뜸으로 내세우고 있다.  

▽교통망 확충 계획=인천국제공항 제2연륙교는 이 일대 교통망 개선에 획기적인 변화를 가져올 것으로 기대되는 사업이다. 송도신도시와 영종도 배후단지를 연결하는 14.6km 구간으로 2008년 8월 완공예정이다.

 

 

송도신도시에서 영종도까지 차량으로 15분대 진입이 가능해 2004년 말 완공예정인 제3경인고속도로(송도지구∼영종지구·13.6km)와 함께 중추적인 역할을 할 것으로 보인다.  

인천국제공항철도는 2단계로 나뉘어 1단계 사업(인천국제공항∼경서∼계양∼김포공항)이 2006년 1월, 2단계 사업(김포공항∼수색∼홍대∼공덕∼서울역)이 2008년 9월 각각 완공 예정이다.  

이와 함께 2008년 말까지 경인고속도로 서구 가정동∼청라지구(6.7km) 구간이 직선화되고 2007년 말까지 인천지하철 1호선(동막∼송도신도시· 6.5km)이 연장 개통된다.  

 

▽인천경제자유구역의 핵심, 송도신도시=인천경제자유구역 중 알짜배기 아파트로는 단연 송도신도시 일대 아파트를 꼽을 수 있다. 1단계 사업인 2공구 아파트 공급은 최근 분양한 한진로즈힐(516가구), 성지리벨루스(431가구)를 끝으로 마무리된 상태.  

올 초 풍림산업과 금호건설이 공급한 3845가구를 포함해 6000여가구가 들어선다.  

인근 부동산뱅크공인 김옥희 사장은 “올 6월 7일 이전에 입주자 모집공고승인을 받은 아파트는 1년 보유한 후에 전매가 가능하기 때문에 분양권 전매 제한 해제 시점을 앞두고 시세문의가 꾸준히 늘고 있다”면서 “내년 상반기쯤이면 웃돈이 5000만원까지 올라갈 것으로 예상된다”고 말했다.

  현재 부지조성공사가 진행 중인 4공구에서는 내년 말 4000여가구가 공급되고 문화집적단지로 조성되는 1, 3공구는 2008년경 아파트 분양이 있을 것으로 보인다.  

 

▽외국인 전용주거단지, 청라지구=영종도 신공항고속도로를 따라 북쪽에 위치한 청라지구에는 외국인 전용주거단지를 비롯해 금융, 레저시설이 들어선다.  

아파트 공급은 2006년 상반기에 본격화될 것으로 보인다.  

이미 아파트 공급이 이뤄진 서구의 검단지구, 마전지구, 불로지구에서는 거래가 활발한 편이다. 작년 7월 분양된 당하 풍림아이원3차 33평형이 2000만∼3000만원의 웃돈이 붙어 1억6860만∼1억7860만원.  

2005년 4월 입주하는 당하 푸르지오 32평형도 1300만∼2800만원의 웃돈이 붙어 1억5500만∼1억7000만원에 거래되고 있다.  

내년 상반기에 마전지구에서 프리마건설과 동승개발이 각각 216가구와 165가구를, 검단지구에서는 하이브종건이 917가구를 공급할 예정이다.

 

▽신공항배후주거지, 영종지구=중구 중산동, 운서동, 공항동 등 3개 생활권으로 나뉘어 개발되는 영종지구는 1단계로 9230가구가 들어선 데 이어 앞으로 4∼5년간 모두 4만5000여가구가 추가로 들어선다.  

작년 11월 입주한 운서동 풍림아이원2차 32평형은 올해 들어서만 5000만원이 올라 1억8500만∼2억1000만원에 거래되고 있다. 올 초 입주한 금호베스트빌2차 31평형도 1억원가량 올라 2억2000만∼2억8000만원에 시세를 형성하고 있다.  

부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “인천경제자유구역은 앞으로 17년 동안 장기적으로 제 모습을 갖춰가기 때문에 단기 시세차익을 노린 투자 접근은 금물”이라면서 “실제 거주나 임대를 목적으로 한 장기적인 투자전략을 세워야 한다”고 말했다.

 

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수도권 동북부 교통망 확충 

주말 나들이 지역으로만 인식돼온 경기 남양주시 등 수도권 동북부 지역이 신(新)주거지구로 급속히 탈바꿈하고 있다.

이 지역은 자연환경이 수려하지만 교통 사정이 여의치 않아 그동안 주거지역으로서 외면을 받아 왔다. 하지만 중앙선과 경춘선(청량리∼춘천) 복선전철화, 퇴계원∼마석 자동차 전용도로 등 교통망이 대거 확충되면서 주거지역으로 재조명받고 있다.

 

▽수도권 동북부 교통망 확충계획=수도권 동북부 교통망 확충계획의 근간은 중앙선과 경춘선 복선전철화다.

2005년 말 개통예정인 중앙선 청량리∼덕소 구간은 청량리∼회기∼중화∼신상봉∼망우∼송곡∼구리∼삼패∼덕소를 잇는 노선. 지하철 1호선 회기역과 7호선 신상봉역이 환승역으로 지정될 예정이어서 서울 도심은 물론 강남권 진입도 쉬워질 전망이다.

2009년 말 개통예정인 경춘선 복선전철화는 남양주시 핵심주거지역으로 떠오르고 있는 평내지구, 호평지구, 마석지구를 관통한다. 공사가 마무리되면 현재 1일 운행 건수가 30회에서 101회로 늘어난다. 암사∼토평∼구리∼퇴계원을 잇는 지하철 8호선 연장도 2009년 말 개통예정.

도로망 확충 사업도 활발하다. 퇴계원∼마석 자동차전용도로가 2004년 말 개통을 목표로 공사가 진행 중이고 경춘 제2고속도로는 연말에 착공에 들어간다. 두 도로 모두 평내지구와 호평지구를 통과한다.

 

▽중앙선 주변 가장 큰 수혜 예상=중앙선 복선전철화로 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 서울 중랑구 상봉동, 경기 구리시 인창동 토평동, 남양주시 와부읍 덕소리 등. 특히 지하철 8호선과 환승지점으로 거론되는 구리역 인근 인창지구 아파트는 연일 강세를 보이고 있다.

다른 지역은 생활편익시설이 조성중이거나 아직 부족한 실정이지만 인창동 일대는 구리시의 기존 인프라를 활용할 수 있기 때문이다.

인창동 삼성래미안 33평형은 작년 한 해 동안 4750만원이 오른 데 이어 올해 들어서도 2000만원 가까이 올라 현재 2억4500만∼2억5500만원. 분양권도 초강세를 보이고 있어 대림아크로리버 37평형이 2억5000만원(분양가 1억6300만원)에 거래되고 있다.

2만여 가구의 아파트가 들어선 덕소리는 한강과 인접해 교통망 확충에 따른 반사이익이 가장 클 것으로 예상된다. 최근 입주한 한솔파크 33평형이 2억5000만∼2억6000만원이지만 한강 조망이 가능한 로열층은 이보다 1억원 가까운 웃돈이 붙어있다.

대명컨설팅 우경자 실장은 “상반기 부동산 가격 상승 여파로 이 지역 아파트가 올 들어 4000만∼5000만원 상승했다”면서 “현재는 주춤한 상태지만 강변북로 연장공사가 마무리되고 중앙선이 개통되면 재반등이 기대된다”고 설명했다.

 

 

▽개발호재가 더디게 반영되고 있는 경춘선 주변지역=경춘선과 8호선 연장구간이 만나는 퇴계원 일대도 눈여겨 볼 만하다. 아직까지 개발이 가시화되지 않아 큰 오름세가 없다는 점도 호재. 퇴계원역이 가까운 강남아파트 31평형이 1억4000만∼1억4800만원.

경춘선과 자동차전용도로, 경춘 제2고속도로가 지나는 호평, 평내, 마석지구는 아직 보합세를 보이고 있다. 입주 때까지 3년이 남은 데다 2009년경이 돼야 교통망도 체계를 갖출 것으로 보이기 때문.

금성공인 김영미 대표는 “작년 6월 분양 이후 절반 가까운 물량이 ‘손바뀜’을 거치면서 4000만∼6000만원의 웃돈이 붙었다”면서 “아직 개발호재가 충분히 반영되지 않아 5년 이상 장기적 투자를 고려할 만하다”고 말했다.

 

 

 

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수도권 북부 광역교통망 개선 

김포와 파주 일대 부동산 시장은 지금 ‘개점휴업’ 상태다. 올 5월 신도시 발표 이후 투자자들이 몰려들면서 북새통을 이뤘던 3∼4개월 전과는 대조적인 모습.  

그러나 최근 정부가 국책사업으로 ‘수도권 북부지역 광역교통망 개선대책’을 내놓으면서 이 일대 부동산 시장은 개발 기대감으로 가득 차 있다.  

이 지역 부동산 중개업소 관계자들은 현재는 아파트와 토지 매매가 뜸한 실정이지만 교통망사업이 구체화되는 내년부터 다시 한번 투자열풍이 불어닥칠 것으로 기대하고 있다.  

 

▽광역교통망 개선사업=수도권 북부지역 광역교통망 개선사업은 김포신도시와 파주신도시의 교통인프라에 초점이 맞춰져 있다.  

특히 지하철 9호선은 이 지역 교통망 사업의 핵심. 9호선은 당초 김포공항역을 종착지로 삼았지만 고양시 대곡역(10.1km)과 김포신도시(21.3km)로 두 갈래로 나뉘어 2008년 개통예정이다.

도로망도 김포신도시를 축으로 3개 도로가 신설된다. 우선 행주대교∼고촌∼양촌지구를 잇는 김포고속화도로가 2008년 개통예정이고, 외발산∼김포신도시간 도로(외발산-풍무동-양촌-R&D단지)와 김포-관산간 도로(김포-파주-고양)가 2018년 최종 개통을 목표로 하고 있다.  

파주신도시 교통망 사업도 알차다. 대화 IC와 상암동을 연결하는 제2자유로 18km 구간이 2008년 완공을 목표로 다음달 초 설계에 들어가고 경전철 운정선(파주 출판문화단지∼경의선 운정역)도 신설될 예정이다.  

국토연구원 정진규 박사는 “이번 수도권 북부 광역교통망 개선대책은 김포와 파주 신도시 개발을 염두에 둔 교통망 사업”이라면서 “지구지정이 완료되는 내년 5월경이면 지자체별 개선대책이 나오고 내년 말이면 구체적인 사업이 시작될 것”이라고 설명했다. 

 

▽김포시 고촌면, 양촌면 일대 수혜 1순위=김포고속화도로와 외곽순환도로 분기점으로 거론되는 고촌면 일대가 최고 유망지역으로 점쳐지고 있다. 9호선 역사도 이곳에 신설될 가능성이 높다. 48번 국도에만 의존해 상습정체구간이었던 이 지역에 숨통이 터지는 셈.  

이 일대 아파트는 신도시 발표 직후 평균 5000만원 가량 오르는 등 가격 상승세를 보였으나 최근에는 주춤한 상태. 토지도 고촌면사무소를 중심으로 상업지가 평당 1000만원을 웃돌고 있다.  

김포시의 최고 주거지역으로 꼽히는 사우지구도 직접적인 수혜 대상지역. 1996년 조성된 사우지구(5350가구)는 좋은 주거여건을 갖췄지만 교통난으로 서울 강서구 일대 아파트보다 저평가돼 왔다.  

김포신도시가 들어설 양촌면 일대는 신도시 지정 이후 토지가격이 크게 올랐다. 상업지가 평당 800만원, 구옥(舊屋)도 평당 100만∼150만원에 형성돼 있다. 하지만 공시지가는 평당 40만∼50만원에 불과해 수용될 경우 실익이 없을 것으로 보인다.  

장기지구의 대영공인 김미선 실장은 “각종 부동산 대책으로 부동산 수요가 관망세를 유지하고 있다”면서 “하지만 내년부터 김포신도시와 인접한 장기지구 양곡지구 마송지구에서 1만6000여가구가 공급되고 교통망 사업이 가시화되면 투자 열기가 다시 되살아날 것”이라고 내다봤다. 

 

▽고양시 대곡역, 북부 교통요충지로 급부상 전망=지하철 3호선과 9호선 환승역으로 거론되는 대곡역 부근은 수도권 북부 최고의 교통 요충지로 떠오를 전망이다. 서울 도심은 물론 김포 신도시, 서울 강남권까지 출퇴근이 가능하기 때문. 여기에 고양시가 테크노밸리와 행정타운 개발을 추진하고 있어 주변 부동산 시장에 대한 개발기대감이 매우 높다.  

기존 아파트는 가격이 많이 올랐으므로 내년 하반기에 분양예정인 행신2지구(4953가구)와 풍동지구(7700가구)의 신규 공급물량을 노려볼만하다.  

부동산 전문가들은 화정동과 토당동의 분양권도 장기적인 안목에서 투자할만하다고 지적한다.

토당동 부동산뱅크공인 관계자는 “분양가보다 4000만∼6500만원가량 웃돈이 붙어있지만 인근 입주아파트 시세보다 4000만∼5000만원가량 저렴하다”면서 “이 지역의 개발 가능성을 고려하면 4∼5년 장기투자도 고려해볼만 하다”고 설명했다.  

부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “파주시 월롱면 일대에 들어서는 LG필립스 LCD 공장으로 파주지역 주택수요가 크게 늘어날 것으로 보인다”면서 “다음달부터 교하지구에서 나오는 분양물량도 관심을 가질 만하다”고 말했다.

 

 

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판교신도시의 핵심 '신분당선' 

판교신도시 개발을 앞두고 분당신도시와 용인 일대 부동산이 꿈틀대고 있다.

특히 이 지역은 판교신도시 입주에 맞춰 영덕∼양재간 고속도로, 신분당선, 이천복선전철 등 굵직굵직한 교통망이 차례로 개발될 예정이어서 판교신도시 못지않은 자산가치 상승을 가져올 것으로 전망된다. 판교 일대 부동산이 이미 크게 오른 데 반해 이 지역은 아직 소액투자가 가능한 곳이 많다는 점도 매력적이다.

 

▽주요 교통망은=내년 착공되는 신분당선은 판교신도시의 핵심 교통망. 우선 1단계로 정자역(옛 백궁역)∼판교신도시∼강남구∼신사동 구간(20.5km)이 2009년에, 2단계로 정자역∼동천지구∼수지1, 2지구∼신봉·성복지구∼상현지구∼동수원 구간(10km)이 2010년 개통될 예정이다.

 

 

이 노선은 장기적으로 강남, 논현, 신사 등 강남권을 거쳐 서빙고, 이촌, 용산 등으로 이어질 계획.

신분당선과 연결되는 이천복선전철도 2010년 개통예정이다. 판교에서 시작해 이매동, 광주(廣州), 곤지암, 이천으로 이어지는 53.8km 구간으로 5월 기본실시설계를 착수했다.

영덕∼양재 고속도로는 용인시 영덕에서 출발해 고기리, 판교를 거쳐 서울 서초구 양재동까지 이어지는 도로로 2007년 개통을 목표로 하고 있다.

 

▽환승역에 주목하라=신분당선 개발로 가장 큰 수혜가 예상되는 곳은 기존 분당선과 신분당선의 교차지점인 정자역 일대 주상복합촌. 현재까지 로열팰리스, 두산제니스, 현대아이스페이스 등이 입주를 마쳤고 파크뷰, 동양파라곤 등이 입주를 앞두고 있다.

하지만 이 일대 주상복합은 이미 가격이 많이 올라 소액투자가 힘들다. 실제로 파크뷰 48평형 분양권은 8억5000만원으로 분양가(4억2000만원)보다 2배 이상 뛰었다.

부동산 전문가들은 3억∼4억원대 소액투자라면 이 일대 기존 아파트를 눈여겨보라고 추천한다.

정자동 삼성공인 박인숙 실장은 “느티마을3,4단지, 선경, 경남빌라, 상록우성 등 기존아파트 가격도 최근 4000만∼5000만원씩 올랐다”면서 “하지만 공사가 가시화되고 개통이 임박하면 2차 상승을 기대할 수 있다”고 말했다.

신분당선과 이천복선전철의 환승역으로 점쳐지고 있는 이매역 일대도 최근 강세를 나타내고 있다. 이매동 모닝공인 김말순 사장은 “이매촌과 아름마을 일대는 지금까지 저평가돼있었지만 판교와 가장 가까워 개발 기대감이 높다”고 말했다.

 

신분당선 2단계 구간도 주목할 만하다.

난개발 여파로 그동안 ‘제자리걸음’을 해 온 용인 수지1,2지구, 성복동, 상현지구 등은 신분당선 개발을 앞두고 수혜 ‘0순위’로 거론되고 있다.

특히 신봉, 수지1,2지구 일대는 영덕∼양재 고속도로 진입램프가 예정돼 있어 향후 신분당선과 함께 교통망 혜택을 톡톡히 누릴 것으로 전망된다.

 

▽투자시 유의점=이 일대 부동산 값이 이미 오를 만큼 올라 있다는 점. 착공에 들어가고 개통이 임박하면 추가 상승을 기대할 수 있지만 최소 6, 7년은 기다려야 한다.

또 분당신도시의 최근 가격 상승세가 너무 높아 투기지구로 묶일 가능성도 높다. 주택업계에 따르면 9월 한 달 동안 분당신도시 집값은 평균 6.11% 올랐다.

이 때문에 정부는 국민은행의 9월 집값 동향조사결과가 나오는 대로 수도권 신도시 중 유일한 비(非)투기지구로 남아있던 분당을 투기지구로 지정한다는 방침이다.

투기지구에서는 양도소득세가 실거래가로 부과되기 때문에 단기 시세차익만을 노리고 들어갔다가 낭패를 볼 수도 있다.

 

 

 

부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “이 일대는 교통망 개발 기대감이 이미 1차적으로 반영된 상태여서 단기적으로 접근하는 것은 무리”라면서 “적어도 개통이 임박할 무렵까지 6, 7년은 기다리는 장기적 투자가 바람직하다”고 말했다.

 

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신설도로-전철에 눈을 뜨라

《정부의 재건축 아파트 규제로 서울 강남권 일대 재건축 아파트 수익성이 큰 타격을 입었다. 400조원에 이르는 풍부한 유동자금은 부동산 시장 주변을 맴돌고 있지만 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 실정이다. 부동산 전문가들은 전국 곳곳에서 진행되고 있는 교통망 사업에 눈을 뜨라고 지적한다. 신설되는 광역도로망이나 지하철, 고속철 등 교통망 투자에 남들보다 반 발짝만 앞서도 내 집 마련과 자산 증식이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것. 본보 부동산팀은 부동산전문 월간지 ‘부동산뱅크’와 함께 매주 월요일자 부동산면에 전국에서 진행되고 있는 주요 교통망 사업과 주변 부동산, 지역 발전 전망 등을 10회에 걸쳐 집중 소개한다.》 

신설 교통망과 부동산 자산가치 상승의 함수는 ‘계단식 정비례’ 관계로 잘 알려져 있다. 교통망 사업은 장기간이 소요되는 사업이기 때문에 시간이 흐르면서 여러 차례 부동산 가격에 영향을 준다는 것.

교통망 개선 계획이 발표되면 땅값이나 인근 집값이 한 차례 뛰었다가 착공에 들어가 사업이 가시화되면서 또 한 차례 오르고, 개통 시점에 다시 한번 상승하는 식이다.

교통망 확충이 곧바로 부동산 가격 상승으로 이어지는 것이 아니라 장기간에 걸쳐 서서히 반영되기 때문에 그만큼 투자자들의 ‘인내’가 필요한 상품인 셈이다.

 

▽신설 교통망이 부동산 가격에 주는 효과=착공 11년만에 최근 완전 개통한 서해안고속도로를 예로 들어보자. 인천에서 목포까지 총 353km에 이르는 이 도로는 그동안 교통여건이 좋지 않아 소외 받았던 서해안 지역을 서울 등 수도권과 반나절 생활권으로 연결시키면서 단숨에 유망 투자지역으로 떠올랐다.

특히 평택은 고속도로와 345번 지방도, 38번 국도가 연결되면서 이전까지 거래조차 이뤄지지 않던 이 지역 부동산 시장을 술렁이게 만들었다. 평택 포승에서 아산만으로 연결되는 지역은 고속도로 개통 전만해도 30만원대에 머물렀으나 개통 직후 180만원까지 치솟았다.

주변 아파트에 미치는 영향도 크다. 부동산뱅크에 따르면 서해안 고속도로가 개통된 2001년 9월 이후 현재까지 평택지역 아파트 값 상승률은 64.8%로 △부천(89.2%) △광명(88.5%) △과천(75.6%)의 뒤를 잇고 있다.

지역개발이 지하철 개통과 맞물리면 시너지 효과는 배 이상이 되기도 한다.

서울 마포구 상암월드컵 경기장 주변에 있는 유원, 대우, 선경시영 아파트는 지하철 6호선이 개통되면서 값이 뛰기 시작했고 상암동 일대가 개발되면서 가격 상승에 탄력을 받고 있다. 유원시영 25평형은 6호선 개통 전인 2001년 말 당시 1억5000만∼1억6000만원 대였으나 현재는 2억5000만∼2억7000만원을 웃돌아 상승률이 70%에 이른다.

같은 기간 마포구 내 아파트 가격이 50%가량 상승한 점을 고려하면 지하철 개통 효과를 톡톡히 보고 있는 셈이다. 강남과 강서를 잇는 지하철9호선은 아직 공사 중이지만 강서구 일대 아파트도 연일 상한가를 유지하고 있다.

 

▽새로 뚫리는 도로와 전철에 주목하라=건설교통부는 작년 1월 ‘광역교통망 계획’을 발표했다. 이와 함께 최근에는 광역교통망 계획의 세부적인 내용 중 하나인 ‘수도권 북부 교통망 계획’을 추가로 선보였다. 아직 계획 단계이기는 하지만 벌써 해당 지역 부동산 시장은 술렁일 조짐을 보이고 있다.

내년 부분 개통되는 경부고속철도와 사업을 추진 중인 호남고속철도 주변 지역도 상황은 마찬가지.

여기에 건교부가 판교 김포 파주 등 신도시 개발을 앞두고 사전에 교통망을 대폭 확충할 예정이고 지방자치체별로도 자체 사업을 활발히 추진하고 있어 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

 

▽투자시 유의점=교통망이 곧바로 부동산의 자산 가치 상승으로 이어지는 것은 아니다. 교통망이 갖춰지기까지는 길게는 10년 이상 걸리기 때문에 일단 부동산을 매입하면 쉽게 처분하기 힘들다. 그만큼 환금성이 떨어진다는 의미.

특히 땅 개발에 대한 규제가 엄격한 것도 투자할 때 유의할 점이다. 국내에는 모두 112개의 법률이 땅 개발을 규제하고 있으며 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구도 315개나 된다. 상황이 이런 만큼 땅을 매입하기 전에는 토지이용계획확인서 등을 떼보고 반드시 해당 관청에 개발가능 여부를 물어봐야 한다.

부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “토지 투자에는 교통망 확충과 함께 지역개발 계획이 뒤따른 지역을 선택하는 것이 중요하다”면서 “신설 교통망 분석과 함께 발로 뛰는 현장답사가 필수”라고 지적했다.