땅투자를 성공하려면

 

 

땅투자를 성공하려면 눈에 보이지 않는 하지만 조만간 실현될 미래가치를 볼 줄 알아야 성공한다.  어떤 땅의  미래가치를 알수 있는것은 국토종합계획이나 광역도시계획 또는 도시기본계획 등을 자세히 면밀히 보면 정확히 알수 있다.  이 계획들은 적어도 향후 10 - 20년간 전국의 땅값, 지형을 바꿀수 있는 개발계획이 모두 있기 때문이다.  따라서 땅 투자에 관심이 있다면 이 계획들을 잘 이해하고 투자를 하면 백전백승의 투자 성공을 이룰수 있는 것이다..

정부는 국토를 체계적, 계획적으로 개발하기 위해 많은 계획을 수립, 시행한다. 이런 여러가지 계획은 *국토종합계획. *광역도시계획, *도시기본계획, *지구단위계획 등이있다.  이계획들은 서로 상하 관계를 유지하면서 개발계획들이 이루어진다... 이는 ""국토의 계획 및 이용에 관한법률"의 제1장 총칙에 자세히 명문화 되어 있다..

 

국토개발의 최대 마스터플랜은 "국토종합계획" 이고 최상위의 국토개발계획이다.. 이 계획은 20년 단위로 정부에서 수립한다.  현재시행되고 있는 것은 제4차(2000년 - 2020년)국토종합계획이 시행되어지고 있다.. 다시 말하면 국토종합계획은 어디를 어떤 식으로 개발할지를 경정하는 기초가 되는 종항계획에 해당한다.  지금까지 고속도로, 산업단지, 항만, 공항, 신도시 등의 대규모 개발사업이 이 계획에 따라 추진돼 오고있다..

국토종합계획을 자세히 보면 10년, 20년후 우리의 국토가 변화되는 모습을 가늠해 볼수 있다.. 예를 들면 1999년 7월 기본안이 발표된 제4차 국토종합계획을 보면 제4차 국토종합계획은 지역간의 균형개발을 위한 '10대 광역권 개발계획을 주요내용으로 계획되었으며 당시 3차 계획 중에 특히 투자자들의 관시믈 끌었던 것은 '아산마나 광역권 개발계획이였다. '아산만 광역권 개발계획'의 핵심 내용은 '아산만 신도시건설'이였다.. 

만약 그 당시 누군가가 먼저 이곳의 미래가치를 분석하여 먼저 알고 깨달았다면 아주 큰 투자수익을 가졌을 것이다.. 현재 시행중인 4차 국토종합계획은 국가 균형발전을 통한 지방의 주도적 실천방안이 주된 내용이다. 이는 지방의 개발 가능성을 높여주면서 수도권 이외직역, 특히 서해안시대에 걸맞는 서남부해안권의 지가 상승에 큰 영향을 줄것이다..

 

광역도시계획에 따라 땅의 팔자는 하늘과 땅차이로 가치가 바뀐다. 중앙정부가 국토종합계획을 내놓으면 각 광역시, 도는 이를 바탕으로 구체화하는 "광역도시계획"을 수립한다.. 이 계획은 국토종합계획 바로 아래 단계의 계획으로 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획이다.   이계획은 국토해양부 장관이 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 인접한 둘 이상 특별시, 광역시, 시, 군,  관할구역을 한데 묶는 것이다. 

광역도시계획에는 해당 지역의 특성을 감안한 광역 개발계획이 담겨져 있다. 즉 어디를 개발하고, 어디를 보전할 것인지에 대한 기본 밑그림이 이 계획에 담겨있다.. 예를 들어 '2020년 전국 광역도시계획'은 각 지자체별로 그린벨트 조정 또는 그린벨트 해제 예정면적을 담았다.. 각 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 '도시기본계획'도 이 광역도시계획을 바탕으로 작성된다. 각 지역 개발의 구체적인 목표와 개발형태, 방식 등이 광역도시계획의 청사진을 바탕으로 결정되는 것이다..

그래서 투자를 위해 땅을 매입하기전에 최소한 해당 지역이 광역도시계획상에 어떤 용도로 잡혀 있는지를 자세히 확인해야 한다... 이를 통해 해당 지역이 어떻게 개발될 것인지, 언제부터 개발의 파급효과가 미치게 될것인지에 대한 면밀한 검토가 투자의 성패를 좌우할 것이다.. 만약 광역도시계획상 도로가 뚫릴 예정이라면 미리 도로확장계획과 사업추진일정을 알아보아야 한다...

 

지역 개발의 청사진이라 할수 있는 ""도시기본계획""이다.  도시기본계획은 국토종합계획, 광역도시계획등을 바탕으로 지방자치단체에서 20년 단위로 수립하는 지역 개발계획이다. 수립 대상은 인구 10만명 이상의 시,군 등이다.. 각 시,군은 인구 등 지역 여건 변화를 감안해 5년마다 이를 변경할 수 있다.

도시기본계획은 시,군 등 지방자치단체장이 계획안을 수립, 부민의견수렴 절차를 거쳐 국토해양부장관의 최종 승인을 받는 순서로 결정된다.. 이 계획이 화정되면 각 시,군은 5년 단위로 도시관리계획을 수립, 이를 바탕으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역등 용도지역을 배분하고 개발과 보전의 구체적인 토지이용 방안을 결정하게 된다. 이처럼 해당 시, 군으 중장기 개발계획이 모두 담겨 있는 만큼 도시기본계획은 '지역 개발의 청사진'이라고 할 만큼 중요하고 가장 중요한 정보이다..

현재 수도권 31개 시군 중 모든 시군이 이같은 도시기본계획을 수립해 계획적인 개발을 추진하고 있다.  도시기본계획에는 보전할 땅과 장차 개발할 땅이 상세하게 표시가 돼 있다. 그래서 투자를 위해 도시기본계획을 살필 때는 "개발 가능지가 어딘가"에 주안점을 두어야 하고 도시기본계획 상의 개발 가능지는 '시가화예정용지'지로 표시된다...

어떤 지역이 도시기본계획상 시가화 예정용지로 지정되면 지가는 자연히 오르게 된다..  그렇기 때문에 시가화 예정용지로 지정됐거나 지정될 가능성이 큰 땅은 투자자들의 집중공략 대상이다. 최근 도시기본계획이 확정된 모든 지자체의 시가화예정용지로 신규 지정된 지역의 인근 지가는 오름세를 지속하고 있다....

지금은 이름없는 논밭이지마나 도시기본계획상 시가화예정용지로 분휴되면 언제가는 주거지역,상업지역, 또는 공업지역, 녹지지역으로 용도변경 되고  또는 산업단지 등으로 개발돼 유입인구가 늘면서 그만큼 개발압력이 높아지면서 지가상승이 이루어지는 것이다..

 

도시기본계획에 맞춰 지역의 상세 개발지도로 '지구단위계획'이 있다..지구단위계획이란 체계적이고 계획적으로 개발을 유도하기 위해 지방자치단체가 일정면적의 부지에 대해 수립하는 상세 개발계획이라고 말할 수 있다. 도시기본계획보다 한 단계 낮은 개발계획이다.. 지구단위계획 수립 대상은 공동주택개발사업 30만제곱미터이상, 기타개발사업 30만제곱미터이상 등이다.  

지구단위계획은 '민간제안방식'과 '공공방식'으로 나뉜다.  민간건설업체가 주택 건설을 위한 지구단위계획 수립부터 착공까지 걸리는 기간은 3 - 5년정도, 반면 공공방식은 소요기간이 민간방식보다는 단축할수 있다.. 지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다. 예를 들면 공업지역에 지구단위계획을 수립하면 아파트 등의 건축이 가능한 주거지역으로 용도를 바꿀 수 있다. 건폐율과 용적률도 대폭 완화된다.. 

지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 지가가 크게 상승한다. 이 계획에 따라 해묵은 규제에ㅓ 풀리는 지역도 높은 투자 수익이 기대된다.. 최근에는 지방자치단체의 재정악화로 인해 재원 확보등의 이유로 지구단위계획을 통해 지역의 용도지역을 개발 쉬운 용도지역으로 용도변경하는 경우가 많아지고 있다.  

특히 최근 일부 지자체에서는 공영개발기법을 통해 준공업지역이 일반주거지역으로 바꾸기도 한다.  준공업지역이 일반주거지역으로 바뀌면 땅값은 최소 2-3배 이상 바로 오르는 것이 보통이다.. 주변 지역의 지가 상승세는 더 가파르게 오른다... 이런 지구단위계획은 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알수 있다...즉,... 투자는 많은 관심과 노력으로 미래가치를 발견하는 일이며 미래가치를 발견하면 그 땅에 투자하고 그냥 기다리면 됩는것이다... 그래서 부동산 투자는 기다림의 미학이라고 할수 있는 것이다..