"과천 주암동 뉴스데이 임대료 얼마일까"

정부가 경기도 과천 주암동 일대 그린벨트와 화훼단지를 5200가구를 공급하는 뉴스테이 공급촉진지구 후보지로 발표하면서 임대료와 개발이 미칠 파장 등에 관심이 쏠리고 있다.

임대료는 얼마?…인근 아파트 시세·높은 보상비 등 관건 
주암지구는 ‘뉴스테이 붐’을 일으키기 위해 강구한 전략 사업지다.

뉴스테이는 최소 8년간 임대를 하고 이후 건설사의 판단에 따라 분양으로 전환할 수 있어 임대료가 초기 8년간의 수요를 가른다. 임대료가 절대적으로 중요한 이유다.

주암지구의 임대료를 당장 추산하긴 어렵다.

전체 92만 9000㎡(28만 1000평)의 부지를 한국토지주택공사(LH)가 수용해야 하는데 가장 중요한 보상비(감정평가액)가 나오지 않았다.

또 LH가 뉴스테이를 건설할 건설사에 토지를 공급하면 건설사가 입주자 모집 시점에 토지 원가와 건축비, 주변 시세 등을 감안해 임대료를 책정하는 구조여서 변수가 많다.

국토부는 올해 주암지구의 지구지정과 지구계획까지 서둘러 수립하면 내년 이후 보상과 토지공급이 이뤄지고 입주자 모집은 오는 2018년 3월, 아파트 입주는 2020년 말에나 가능할 것으로 보고 있다.

내년 이후 시장 상황에 따라 땅값과 임대료가 얼마든지 달라질 수 있는 것이다

그러나 앞서 위례신도시와 동탄2 신도시에서 뉴스테이 입주자를 모집한 건설사들이 임대료를 주변 시세 수준에서 결정했던 점을 감안하면 주암지구 인근 아파트의 임대료가 참고가 될 수 있다.

18일 현지 중개업소에 따르면 주암지구 바로 앞에 위치한 서초 네이처힐 4단지의 경우 현재 전용면적 84㎡의 전셋값은 6억 5000만 원 안팎이다.

이 지역의 전월세전환율 5%를 적용하면 보증금 4억 원에 월 104만 원, 보증금을 2억 원으로 낮추면 월세는 187만 원 가량을 부담해야 한다.

그러나 현실적으로 전세에 비해 월세는 수요가 많지 않아 실제 월세금액은 이보다 낮춰주는 경우가 대부분이다.

서울부동산정보광장의 전월세 실거래가 현황을 보면 지난해 12월초 이 아파트는 보증금 4억 5000만 원·월세 70만 원에, 지난해 10월에 월세 보증금 1억 원·월세 200만 원에 거래된 것으로 신고됐다. 현 전셋값과 비교해 사실상 연 4∼4.5%의 전환율이 적용된 셈이다.

주암지구 옆쪽에 있는 서초구 우면동 서초힐스는 전용 59㎡는 전셋값이 5억 원 안팎으로 현재 보증금 4억 원에 월세 40만 원, 3억 원에 80만 원, 2억 원에 100만 원 선에 월세 물건이 나와 있다.

과천 뉴스테이 임대료에 가장 큰 영향을 미칠 보상비에 대해서는 전체 부지의 77%가 그린벨트로 묶여 있지만 주변에 보금자리 주택사업과 택지지구 지정을 통해 주택건설이 활발하게 진행된 터라 보상 규모가 만만치 않을 것이라는 전망이 나온다.

지난해 보상에 착수한 과천지식정보타운(135만 3000㎡)의 경우 총 보상비가 8000억 원 안팎으로 알려져 있다.
　
◆주민들 ‘교통 개선 기대’ vs ‘집값 떨어질라’ 반응 엇갈려 현지 주민들은 술렁거리고 있다.

이 지역 교통과 생활여건이 좋지 않았던 점을 감안하면 도로 등 기반시설과 생활 편의시설이 추가로 확충될 수 있다는 기대감에 환영하는 사람도 있다.

지난 16일 강호인 장관이 주암지구 현장을 방문한 자리에서도 서울 양재 나들목에서 경마공원·과천시로 진입하는 47번 도로 등의 용량대비 교통량이 100%가 넘어서는 등 포화상태라는 점이 지적됐다.

이에 따라 마을버스나 일반버스 노선이 신설되고 도로도 재정비를 할 것이라는 기대감이 나오고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

그러나 이 일대가 ‘임대단지화’되는 점에 대해선 우려의 목소리가 많다.
주암지구 주변에는 서초 우면 보금자리주택지구를 비롯해 SH공사가 개발한 택지지구에도 중소형 서민 아파트와 임대아파트가 몰려 있다.

우면동 A공인 대표는 “가뜩이나 우면동이 서초구에서도 외톨이 같은 느낌이 많은데 임대아파트가 대거 들어서고 특히 값싼 전월세 물량이 한꺼번에 공급되니 이 지역 기존 아파트 가격와 월세 가격이 하락하는 게 아니냐는 우려가 많다”며 “기반시설 개선에 대한 기대감과 집값 하락에 대한 반응이 극명하게 갈리고 있다”고 말했다.
 

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