"골프연습장ㆍ찜질방으로 바꿔볼까" 벌써부터 들썩

2014.06.26

 

그린벨트 건축물 용도변경 확대 발표… 현장 가보니
내놨던 매물 가격 올리고 투자수요까지 가세 움직임
강남권 주변 최대 수혜 전망… "난개발 부추길 것" 지적도

 

정부가 개발제한구역(그린벨트) 내 기존 건축물의 용도 변경폭을 넓혀주기로 하면서

수도권 그린벨트 지역 부동산 시장의 기대감도 커지고 있다. 경기도 하남시 초이동 그린벨트 지역의 모습.

 

 

"정부 발표 직후 땅 주인들의 문의가 확 늘었습니다. 용도변경이 되면 당연히 건물과 땅 가치가 높아지겠죠. 벌써 일부 건물주는 어떤 용도로 바꾸면 유리할지를 물어오고 있습니다." (과천시 원문동 S공인 관계자)

정부가 지난 25일 그린벨트 내 건축물의 용도변경 범위를 기존 30종에서 90종으로 대폭 확대하겠다고 발표하면서 그린벨트시장이 들썩이고 있다. 유흥주점 등 일부 유해업종을 제외하고는 사실상 용도변경 제한을 없애면서 땅값이 뛸 가능성이 높아진데다 투자수요까지 가세할 움직임을 보이고 있기 때문이다.

26일 과천시 일대 중개업소들에 따르면 "관문동 소재 1만3,000여㎡의 땅 소유주가 정부의 규제 완화 소식을 듣고 당초 40억원이던 매도 호가를 하루 만에 50억원으로 10억원 올렸다"고 말했다. 전화문의도 잇따르고 있다. 일단 땅값이 오르겠느냐는 문의가 대부분이지만 어떤 용도로 변경하면 좋을지 구체적인 투자전략을 묻는 땅 주인들도 적지 않다는 전언이다.

특히 기존 도심 지역에서는 비싼 땅값과 임대료 등으로 들어서기 힘들었던 체육시설이나 찜질방·자동차영업소 등으로 변경해 토지 가치를 높이려고 저울질하는 주민들도 적지 않은 것으로 전해졌다.

하남시 초이동 L공인 관계자는 "발표 직후부터 토지 소유자들로부터 전화 문의가 계속됐다"며 "더 파악을 해봐야 하겠지만 현재로서는 골프연습장 등으로 바꾸면 투자가치가 높아질 것 같다고 생각하는 사람들도 있다"고 말했다.

시장에서는 정부의 이번 조치를 그동안 계속됐던 그린벨트 규제 완화의 연장선으로 받아들이고 있다. 당장은 부동산 투자 심리가 위축돼 있지만 중장기적으로는 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상하고 있다. 현재 남아 있는 그린벨트는 3,867㎢(지난해 말 기준)지만 오는 2020년까지 531㎢를 추가 해제하기로 한 만큼 해제 예상 지역을 중심으로 용도변경을 염두에 둔 투자 수요가 늘어날 것으로 예상하기 때문이다.

과천시 원문동의 S공인중개 관계자는 "과천지식정보타운 개발 발표 직후에도 일부 투자자들이 인근 비닐하우스를 임대해 '상가 딱지'를 받으려는 움직임이 있었다"며 "용도변경이 쉬워지면 이런 식의 투자도 늘어날 가능성이 크다"고 말했다.

전문가들은 일단 이번 조치의 최대 수혜지역은 서울과 과천·하남·의왕 등 서울 강남권에 맞닿은 지역들이 될 것으로 예상하고 있다.

서울 세곡동 A공인 관계자는 "용도변경의 경우 신축이 아닌 기존 건축물에 혜택이 주어지는 만큼 비교적 기존 취락이 잘 형성된 곳이 가장 큰 혜택을 보게 될 것"이라며 "특히 강남권 주변 그린벨트는 접근성이 좋다는 장점 때문에 가장 먼저 땅값이 움직일 것 같다"고 말했다.

일각에서는 이번 조치에 대한 우려의 목소리도 나온다. 우선 찜질방을 비롯해 골프연습장 등 다양한 상업적 용도의 건축물이 들어설 수 있게 되면서 난개발이 우려된다. 현재도 그린벨트 취락지구에는 오래된 주택을 비롯해 상가건물 등이 난립해 있는데 용도변경 대상이 확대되면 이 같은 난개발을 더욱 부추길 것이라는 지적도 제기된다.

중개업계 일각에서는 땅 주인들의 기대감만 높이고 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 반응을 내놓고 있다. 이번 규제 완화의 주요 대상이 되는 그린벨트 내 주택의 경우 획지 정리가 되지 않아 기본적으로 600㎡가 넘는 대규모의 고가 물건인 만큼 투자가 제한적일 수밖에 없다는 것이다. 또 기존 건물의 면적까지만 용도변경이 가능한 탓에 사실상 수익시설로 운용하기는 불가능하다는 게 중개 업계의 전언이다. 더욱이 농지시설이 들어서 있는 대부분의 토지의 경우 규제 완화 대상에서 빠져 있다.

과천시 중앙동의 S공인중개 관계자는 "그린벨트 안이라지만 투자할 만한 전답의 시세는 3.3㎡당 250만원에 육박한다"며 "수혜 대상 역시 용도변경의 실익이 있는 기존 건물이어서 실제 거래 가능한 매물도 기대만큼 많지는 않을 것"이라고 말했다.

이 지역의 H공인중개 관계자도 "최근 한 마주(馬主)가 말 훈련장으로 사용하기 위해 1만㎡가량의 땅을 사려고 했지만 체육시설로 용도변경이 불가능한데 가격도 70억원이나 해 결국 포기했다"며 "농지시설에 대해 용도변경을 허용해주지 않는다면 경마공원 인근에 필요한 체육시설이 멀리 화성까지 밀려가고 있는 상황이 반복될 것"이라고 말했다.

난개발에 대한 우려의 목소리도 있다. 현재도 그린벨트 취락지구에는 오래된 주택을 비롯해 상가 건물 등이 난립해 있는데 용도변경 대상이 확대되면 이 같은 난개발을 더욱 부추길 수 있다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "이번 조치는 수도권에서 국지적으로 토지에 대한 수요를 빨아들일 가능성이 높다"며 "난개발과 함께 투기에 대한 대책도 미리 세울 필요가 있다"고 말했다.

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