구룡마을 감사원 감사결과 ..서울시 '판정승'

2014.06.28

 

감사원 "재공람 안했지만 무효 아냐…특혜여부 판단 곤란"

[아시아경제 한진주 기자] 감사원이 파국으로 치닫던 '구룡마을 개발사업'에 일단 서울시의 손을 들어줬다. 개발방식을 변경한 후 재공람을 하지 않은 점은 법적 하자가 없었고 강남구가 뒤늦게 이의제기를 했기 때문에 무효로 볼 수 없다고 판단했다. 또 양쪽의 협의로 추진가능한 실행방안을 마련하라고 통보했다.

27일 감사원은 '구룡마을 개발사업 관리실태' 감사결과를 발표했다. 올 1월부터 서울시와 강남구 등에 ▲관계기관 협의 ▲개발방식 주민공람 ▲개발이익 배분 ▲도시개발구역 경계 설정 등에 대한 감사를 진행했다.

 

 

감사원은 공람없이 일부환지방식으로 바꿔 결정한 것이 무효라는 강남구의 주장에 대해서는 '무효'로 보기 어렵다고 판단했다. 강남구가 당초 수용방식으로 주민공람을 했고 심의 결과 서울시가 바뀐 내용을 공람하지 않았지만 재공람과 관련해 명시된 규정이나 판례가 없어 하자가 외형상 명백하지 않다는 것이다.

◆감사원 "특혜여부 판단 곤란"= 감사원은 도시개발법상 개발구역 지정 이후 개발방식을 변경할 수 없다는 점을 감안, 서울시의 손을 들어줬다. 강남구가 이견을 제기하려면 구역지정 전에 제기했어야 한다는 것이다. 2012년 6월20일 도시계획위원회 심의 과정에서 수용방식에 일부환지 방식이 추가됐고 환지방식이 의결됐는데 강남구는 그해 12월이 돼서야 환지방식에 이견을 제기했다. 서울시가 심의 전 강남구와 충분히 협의하지 않은 점도 인정했다.

특혜여부에 대해서는 애매한 답변을 내놨다. 개발사업이 구역지정과 고시까지만 진행돼 특혜라고 판단하기가 곤란하다는 것이다. 서울시가 일부환지방식의 사업성 검토 없이 개발방식을 정했다고 지적했다. 일부환지방식은 환지규모에 따라 시행자와 토지주의 개발이익에 상당한 편차가 발생한다.

국토연구원의 연구 결과, 개발방식에 따라 사업주체에게 돌아가는 이익 배분에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 수용방식은 시행자가 이익을 독점하며 환지방식은 토지주가 개발이익을 독점하는 구조라는 것이다. 구룡마을에 적용된 일부환지방식은 환지규모가 늘어날수록 토지주의 이익이 늘어난다.

서울시는 2012년 8월 개발안을 결정할 당시에는 개발구역의 18%를 환지규모로 잡았지만 지난해 말 2~5% 수준으로 축소했다. 대토지주 1인이 구역 전체 면적의 44%(13만㎡)를 소유하고 있지만 얼마나 환지를 받을 지 알 수 없다. 토지주들이 2%를 환지받는다고 가정하면 개발이익은 310억원이며 대토지주에게 돌아가는 이익은 3억원 수준이다.

 

 

 

 

◆구룡마을 타협점 찾을까= 개발계획 수립 기한인 8월2일까지 한달 가량 남은 상황에서 강남구와 서울시가 타협점을 찾을 수 있을지도 관심사다. 환지규모를 2~5%로 줄인 서울시의 개발계획을 강남구가 반려한 것이 불과 2주 전이었다. 여전히 서울시는 일부환지 방식에 문제가 없었던 만큼 협의로 풀어가겠다는 입장이며 강남구는 절차가 미비했던 만큼 환지방식은 폐지해야한다고 주장하고 있다.

서울시와 강남구 양쪽의 주장이 평행선을 달리고 있어 시장 직권으로 개발계획을 입안할 가능성도 배제할 수 없다. 개발계획 입안권자는 강남구청장이지만 개발계획 승인권은 서울 시장에게 있다. 강남구가 문제삼았던 일부환지방식에 대해 감사원은 하자가 없다고 봤고 특혜의혹도 현 시점에서는 판단을 유보해 사실상 서울시의 손을 들어줬기 때문이다.

서울시 관계자는 "감사원 감사 결과가 특혜의혹이 없다는 점을 분명히 했고 중단 없이 사업을 이어가도 된다는 뜻"이라며 "직권으로 입안하는 방안은 검토하지 않는다는 입장에는 변함이 없고 앞으로도 충분히 협의할 의향이 있다"고 밝혔다.

◆구룡마을에 고액자산가가 산다?= 감사원은 주민등록에 등재된 1092가구 중 174가구의 실 거주여부가 미심쩍다고 밝혔다. 또 전입신고자 중 A씨는 76억원 상당의 부동산을 보유하고 있고 B는 고급승용차를, C는 본인소유 주택이 2채인 경우도 발견됐다. 저소득층은 187가구임에도 불구하고 임대주택 공급기준이 마련되지 않아 고액자산가에게 임대아파트가 공급될 우려가 있다고도 지적했다.

이밖에도 감사원은 서울시에 일관성 없이 개발구역을 설정하고, 군사시설을 개발구역에 포함시키면서 도계위에 폐지된 군사시설이라고 사실과 다르게 보고하는 등 업무를 부당처리한 관련자 3명을 징계하라고 요구했다. 또 자산·소득기준을 반영한 합리적인 구룡마을 임대주택 공급기준을 마련하라고 통보했다.

강남구청장에게는 구룡마을 전입신고자의 실제거주 여부 사실조사를 소홀히 한 관련자를 징계하고 구룡마을 전입자의 실제 거주 여부를 확인해 미거주자는 거주불명등록 등 직권조치하는 방안을 강구해야 한다고 했다

 

 

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2014.07.11

 

구룡마을 개발구역 해제 20여일 앞으로…커져가는 주민 분노

주민 대부분 서울시 방식 지지

지주-주민간 갈등 심화…'생존권 투쟁' 우려

 

폭이 1m도 채 되지 않는 골목길을 따라 당장이라도 쓰러질 듯한 판잣집들이 빼곡히 들어서 있었다. 시멘트에 나무판자를 덧대어 만든 판잣집 외벽에는 단열재 삼아 걸쳐놓은 마포가 비에 젖어 너덜거렸다.

9일 찾은 구룡마을의 주거 환경은 생각보다 심각했다. 몇몇 집의 외벽은 누르면 누르는 대로 푹 꺼졌다. 몇몇은 흐르는 계곡물에 집 아래 면이 허공에 드러나 있었다. 한 주민은 "매번 장마철마다 집 벽이 심하게 흔들린다"면서 "마을 대부분이 언제 무너져도 이상하지 않을 집들"이라고 말했다.

 

잘 지어진 아파트들도 30년이 넘으면 '노후 아파트'로 취급돼 재건축에 들어가는 것이 상식이다. 마을 주민들이 임시방편으로 지은 구룡마을의 판자집들은 대부분 30년이 넘은 '노후 판잣집'들이다.

 

◇구룡마을 개발 무산 위기…8월2일까지 결론 내야

 

하루 빨리 개발에 들어가야 하는 상황인데도 구룡마을의 개발은 여전히 안갯속이다. 서울시와 강남구청이 의견차를 좁히지 못하고 있기 때문이다. 도시개발구역 지정기한인 8월2일까지 구룡마을 개발계획안이 확정되지 않을 경우 2012년부터 진행된 구룡마을의 도시개발계획은 전면 백지화된다.

도시개발계획 결정권자인 서울시는 구룡마을을 개발한 뒤 땅이나 건물의 일부를 지주들에게 돌려주는 환지혼용방식을 주장하고 있다. SH공사의 재정상황과 구룡마을 원주민의 정착 여력을 감안할 때 전면수용방식은 개발 비용이 지나치게 많이 든다는 입장이다.

하지만 개발계획 입안권을 가진 강남구는 소유주로부터 토지를 100% 사들인 다음 개발하는 전면수용방식을 주장하고 있다. 환지혼용방식으로 개발을 할 경우 일부 대토지소유주에게 과도한 개발이익이 돌아갈 수 있다는 이유에서다.

신연희 강남구청장은 지난 2일 기자회견을 통해 "서울시가 환지방식을 일부라도 추진할 경우 합의에 나설 수 없다"고 말했다. 이에 서울시 도시정비과 관계자는 "환지규모를 2~5%로 줄이고 환지 상한선을 660㎡로 제한해 특혜가 불가능함에도 강남구가 반대를 위한 반대를 하고 있다"면서 "임대아파트 상승에 대한 대책도 제시하지 못하면서 구룡마을 주민들을 위해서라고 주장하는 것은 진정성이 느껴지지 않는다"고 말했다.

지난달 27일 감사원이 감사보고서를 통해 "서울시가 개발방식을 바꿔 결정한 것을 무효로 볼 수 없다"며 사실상 서울시의 손을 들어줬다.

구룡마을 주민 대부분은 환지혼용방식을 주장하는 서울시의 입장을 지지했다. 2012년 1월31일 강남구가 서울시에 제출한 자료에 따르면 구룡마을 주민자치회 회장 등 마을 주민 1948명은 주민공람에서 환지방식을 통한 도시개발사업을 추진하길 희망했다. 주민공람에 참여한 나머지 76명도 민영개발이냐 공영개발이냐의 차이가 있을 뿐 환지방식 자체에는 동의했다.

주민 대부분이 환지혼용방식을 선호하는 까닭은 이 방식으로 개발을 진행할 경우 임대주택 외에도 분양권 취득 등을 논의할 수 있는 협상테이블을 마련할 수 있기 때문이다. 실제로 2012년 12월 강남구청이 환지방식 전면 반대 입장을 표명하기 전까지만 해도 구룡마을 주민들과 서울시는 향후 주민들의 재정착 방식 등에 대해 논의하는 정책협의체를 마련해 놓은 상태였다.

주민자치회 관계자는 "우리가 원하는 것은 임대아파트가 아닌 '내집'"이라면서 "토지보상법시행령에 따라 1989년 1월24일 이전의 무허가 건축물은 허가 건축물과 동일한 이주대책 적용대상"이라고 말했다.

또 환지방식의 경우 저비용으로 개발이 가능하기 때문에 임대 아파트의 임대료를 절감시키는 효과가 있다. 서울시에 따르면 전면수용방식으로 개발했을 경우 아파트 임대료는 평균 보증금 5300만원에 월세 35만원선에서 임대료가 책정된다. 하지만 환지혼용방식을 사용하면 평균 보증금 2500만원에 월세 19만원의 저렴한 임대료가 가능하다.

한 마을 주민은 "보통의 강남권 임대아파트 수준으로 임대료가 책정된다면 월 수입 100만원이 안되는 주민들이 무슨 수로 그곳에 입주할 수 있겠냐"면서 "전면수용방식의 개발은 마을 주민들을 모두 쫒아내겠다는 말이나 마찮가지"라고 말했다.

 

◇지주-주민간 갈등 심화…'생존권 투쟁' 일어나나

 

구룡마을 개발이 무산될 위기에 놓이면서 구룡마을의 생존권 투쟁이 시작되는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 개발을 목표로 '공생관계'를 유지하던 토지주와 거주 주민들의 갈등이 다시금 수면 위로 올라왔기 때문이다. 지난 7일 구룡마을의 토지주들은 강남구청을 방문해 구룡마을의 개발구역 지정이 해제될 경우 자신들의 땅을 되돌려줘야 한다고 요구했다. 구룡마을 주민들을 인근 임대주택으로 이주시켜 토지주들이 이 일대를 직접 개발할 수 있게 해달라는 주장이다.

구룡마을 자치위원회 소속 한 주민은 "구룡마을 개발 계획이 해제 수순을 밟으면서 토지주들 사이에서 이제라도 자신들의 재산권을 주장해야 한다는 목소리가 커지고 있다"고 말했다.

강남 금싸라기 땅의 무허가 주택촌이 뉴타운 광풍 속에서도 강제 철거 당하지 않고 나름의 평화를 유지해올 수 있었던 까닭은 '구룡마을 개발'이라는 지주와 마을 주민의 공동 목표가 있어서다. 지주들은 자신들의 땅 위에 '무허가'로 살고 있는 주민들을 내쫓지 않는 대신 그들과 함께 지역 개발을 위해 노력해왔다.

주민들은 추가적인 무허가 거주민들이나 개발이익을 노린 투기 세력들이 마을 내에 들어오지 않도록 하루 3교대 24시간 방범근무를 섰다. 2009년 민영개발 추진과 2012년 도시개발계획 추진도 모두 이들이 마음을 모아 추진한 결과였다.

특히 토지주와 마을 주민의 공생관계는 지난 2002년 8월 체결된 명의신탁 계약에서 잘 드러난다. 구룡마을 주민들은 자신 소유의 토지를 가지고 있어야 주거권을 확보하는 데 유리할 것이라는 계산에서 구룡마을의 토지매입을 추진했다. 대토지주 정모씨는 향후 구룡마을이 개발될 경우 그 이익으로 토지구매 대금을 갚는다는 조건을 붙여 마을주민 224명을 상대로 토지 구입 대금 24억6000여만원을 빌려줬다.

만약 토지주와 주민들의 공동 목표였던 구룡마을 개발이 무산될 경우 이들의 관계는 적대적으로 변할 수 있다. 주민들을 대상으로 명도소송을 제기할 가능성도 크다. 정부가 주민들을 강제로 이주시키거나 토지주들이 재산권을 주장하며 강제 철거에 나서는 최악의 사태가 벌어질 수도 있는 것이다.

한 주민자치회 관계자는 "사태가 악화될 경우 주민 대부분은 '생존권 투쟁'에 내몰리게 될 것"이라면서 "용산 참사때 보다 더 끔찍한 일이 일어날 수도 있다는 불안감이 있다"고 말했다.

 

일각에서는 이제 개발은 바라지도 않으니 우선적으로 마을 기반시설 정비라도 해줘야 한다는 목소리가 나온다. 한 주민은 "개발 이야기가 나온 것이 벌써 몇년 전부터인지 모르겠다"면서 "전기나 수도 등 주거를 위한 최소한의 시설이라도 정부차원에서 마련해줬으면 좋겠다"고 말했다.

김재완 구룡마을 주민자치회 실장은 "강남구청이 이런 낙후된 동네의 개발을 무슨 논리로 반대하는 것인지 이해가 가지 않는다"면서 "시, 구, 주민들이 함께 모여 끝장토론이라도 벌여봤으면 하는 심정"이라고 말했다.

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