그린벨트 규제 완화 수혜지…과천·하남 매매호가 10% 뛰어

2014.07.14

 

 

그린벨트 규제가 완화되면서 그린벨트 내 건축물 용도가 한층 다양해질 전망이다

 

정부가 최근 그린벨트(개발제한구역) 규제를 풀면서 부동산 시장이 들썩이고 있다. 서울과 가까운 과천 등 수도권 일대 토지 소유자들은 벌써부터 용도 변경 시기를 저울질하느라 분주한 모습이다.

정부는 지난 6월 25일 그린벨트 내 기존 건축물 용도 변경 범위를 확대한다고 발표했다. 토지 소유자가 그린벨트 기존 건축물에 대한 용도 변경을 희망할 경우 지금까지는 슈퍼마켓과 음식점, 부동산 중개업소 등 30여종 용도 내에서만 변경이 허가됐다. 하지만 연말부터는 최대 90여종까지 용도 변경이 가능해진다.

앞으로 그린벨트 내 건축물을 극장, 학원, 미술관을 비롯해 찜질방, PC방으로 바꿀 수 있다. 유흥업소와 숙박시설, 공장을 제외하면 대부분 근린생활시설로 용도 변경할 수 있다는 의미다. 최근 대도시 외곽 지역에서는 골프연습장, 공연장 등 체육문화시설 수요가 꾸준히 늘어나는 추세라 용도 변경이 활발히 진행될 것으로 보인다.

정부는 그동안 꾸준히 그린벨트를 풀었지만 여전히 그린벨트 구역은 많다. 1970년대 당시 그린벨트로 지정된 면적이 약 540만㎡였는데 대도시권역을 중심으로 그린벨트가 약 390만㎡가 남아 있다. 지역별로 보면 수도권 그린벨트 규모가 여전히 가장 크고 광주·대전광역시 일대에도 꽤 넓은 면적이 지정돼 있다.

이번 규제 완화로 가장 수혜를 보는 곳은 어디일까. 지방보다는 수도권 그린벨트 건축물이 날개를 달 전망이다. 특히 보금자리주택으로 지정되지 않은 서울 내 토지와 강남권 접근성이 좋은 과천, 하남 일대가 관심을 끈다. 보금자리주택 개발로 대규모 주거 단지가 조성되는 지역 인근 건축물은 근린생활시설로 용도를 바꿀 경우 상가 수요를 확보하는 데 유리할 것으로 보인다. 벌써부터 과천, 하남 등 수도권 일부 지역 토지 매매호가가 10~20%가량 올랐다는 게 현지 중개업소 얘기다.

그린벨트 용도변경 허용 30종 → 90종

찜질방·PC방으로도 용도변경 가능

업종 선택시 지역수요·과열경쟁 고려

그린벨트 규제 완화는 분명 부동산 시장에 호재지만 투자할 때 유의할 점도 많다.

먼저 기존 소유자가 부동산을 매각할 경우 현 상태로 매각할지 용도 변경한 뒤 매각할지부터 고려해야 한다. 규제 완화 효과로 지가가 상승하더라도 활용도가 높지 않은 기존 건축물 용도를 그대로 둔다면 가격 상승 폭이 제한적일 수밖에 없다. 지역 특성을 고려해 선호도가 높은 용도로 바꾼 후 매각한다면 땅값 상승뿐 아니라 영업권에 대한 대가도 일부 챙길 수 있다.

용도 변경 후 수익을 올리려면 업종 선정에도 신중해야 한다. 이번에 규제가 풀리는 건축물은 전국적으로 약 7만2000여동에 달한다. 그린벨트 내 기존 건축물 12만동의 60% 수준이다. 당장 수요가 넉넉하더라도 주변에 비슷한 용도로 바뀌는 건물이 급증할 경우 공급과잉에 목표했던 수익률은 물 건너갈 공산이 크다. 특히 지방 대도시권역의 경우 굳이 그린벨트가 아니라도 얼마든지 용도 전환을 통해 개발이 가능한 지역이 많다.

모든 건축물을 용도 변경할 수 있는 것도 아니다. 이번 규제 완화 대상에는 이미 신축이 가능한 축사, 농업용 창고, 교육시설은 해당되지 않는다. 해당 용도로 신축한 후 근린생활시설로 전환해 제도를 악용하는 것을 막기 위한 조치다. 따라서 매수 후 용도 변경을 고려한다면 신축이 가능한 용도는 피해야 한다.

변경을 희망하는 용도에 기존 건축물 면적이 적합한지도 확인해야 한다. 용도 변경은 기존 건축물 면적 내에서만 가능하기 때문이다. 넓은 면적을 필요로 하는 경우에는 반드시 기존 건축물 면적이 넉넉한지부터 살펴보자.

 

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