개발제한구역내 건축은?

 

개발제한구역은 흔히들 돈되는 투자지역이다

모든행위를 할수 없는곳을 유일한 돌파구로서 많은 사람들이 관심을 갖는것이 이축권이다.

 

개발제한구역내의 이축권은 다음과 같다.

 

- 개발제한구역은 전국의 7대 광역시와 현재의 창원시인 마창진에 지정이 되어 있다.

 

- 수도권 개발제한구역은 모두 토지거래허가구역으로 지정이 되어있다.

 

- 원주민이라 할지라도 개발제한구역내 대지나 기존 주택이 있었던 토지 혹은 자기 과수원에서만 집을 

  지을수 있고 1회에 한해 증,개축이 가능하다. 기존주택을 최대 5층이하 300제곱미터 즉 90평정도까지

  증개축이 가능하다.

 

- 외지인의 경우에는 이주 후 바로 주택을 지을수 없다. 개발제한구역 내로 주민등록을 옮기고 실제

  거주하고 난 후 3년이 지나야 비로소 주택을 신축할 수 있다. 그 주택도 100제곱미터 약 30평정도만

  지을수 있다.

 

- 음식점 허가를 받으려면 이주 후 5년은 지나야 한다. 그래서 외지인이 개발제한구역 내에 바로 집을

   지을수 있는 방법으로 이축권을 활용하는 방법이 생겨나게 된 것이다.

 

- 개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.

   * 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지

   * 개발제한구역 지정 당시부터 주택 (개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있던 토지

   * 예외적으로 규정하고 있는 이축권 ( 논,밭이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 경우)

     공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우 혹은 타인 토지상에

     있는 주택의 경우 토지주의 승낙을 받지 못하여 증,개축이 불가능한 경우에 발생하는것이 이축권이다.

 

- 이축권이란 개발제한구역 내에 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존 주택을 계속하여 유지하기

  어려운 경우에 개발제한구역 내의 인근 지역으로 새로 부지를 마련하여 집을 신축할 수 있는 권리를

   말한다. 흔히 개발제한구역 내에서 법으로 인정하는 입주권 즉 딱지라 할수 있다.

 

- 이축권이 생기는 경우는 다음과 같다.

   * 공익사업의 시행으로 인한 경우에 생김

     기존 주택이 개발제한구역 내에 도로개설, 공원조성등으로 기존의 건물 주택이 철거된 경우 이축권이

     발생한다.  다만, 공익사업의 경우 따로 이주태책이 세워져 있는 경우에는 이축권이 인정되지 않는다.

     이 이축권은 철거일로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.

   * 자연재해로 인하여 생기는 입주권 즉 재해이축권이다. 홍수, 태풍 등의 자연재해로 집이 유실된 경우에

     개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의

     토지에 건축되어 있는 주택으로서, 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는

     주택에서 이주해야 할 경우 이축권이 발생한다. 

 

- 이축권을 가지고 행사할 수 있는 사람은?

  이축권을 가지는 사람은 개발제한구역 내 기존주택의 소유자에 한한다.

   * 공익사업의 시행으로 인한 경우에는 보상금을 모두 지급받는 날 현재의 소유자.

   * 자연재해로 집이 유실되어 더 이상 거주할 수없게 된 주택의 소유자.

   * 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증,개축을 할 수

     없는 주택의 소유자. (사용할 수 없게된 주택은 모두 현존함을 요건으로 한다.)

 

- 신축할 수 있는 주택부지의 입지요건은?

   * 공익 및 재해이축권의 입지요건

     = 그린벨트내 자기소유의 토지일것

     = 기존 주택이 있는 시,군,구(자치구)의 지역이거나 기존의 주택이 없는 시,군,구의 지역 중 기존

       주택으로 부터 2km이내의 지역일 것.

     = 우량농지가 아닐것.

     = 국가하천의 경계로부터 500m 이상 덜어져 있을것. 다만, 다음 사항에 어느 하나 해당하지 아니할 것.

       가. 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치운영 중인 지역

       나. 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처러예정지역

     = 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을것, 단 면전에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 그러하지

        않는다 

     = 전기,수도,가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것.

 

** 일반 이축권의 요건

 

  = 취락지구에 신축가능하다.

    - 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상인 곳

    - 취락지구 10,000제곱미터 당 주택의 수 (호수밀도)가 10호 이상일 것. 단, 해당 시,도의 도시계획

      조례로 정하는 경우에는 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있다.

    - 취락지구의 경계 설정은 도시관리계획 경계선, 다른 법률에 다른 지역, 지구 및 구역의 경계선, 도로,

      하천, 임야, 지젹경곅선, 그 밖의 자연 적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되 지목이 대인

      경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 않도록 할 것.

 

= 이축권으로 건축 할 수있는 주택의 요건

    - 신축하는 주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 가목의 단독주택에 한한다.

    - 신축하는 주택의 규모는 철거하는 기존 건축물의 연면적 만큼만 가능합니다.

    - 이축권이 발생하려면 기존 줕낵 소유자가 신규 줕낵부지를 지정하여 건축허가를 받아야 합니다.

    - 이축권 행사 시 주택 신축부지의 지목제한은 현행 규졍상 없다. 그러나 임야는 사실상 불가능하다.

 

- 신축건물의 건폐율 제한

   신축하는 주택의 건폐율은 60%, 용적율은 300%, 높이는 5픙 이하로 제한한다.

 * 건폐율 60% 이하로 건축하는 경우 : 높이 3층이하, 용적율 300% 이하로서 기존 면적을 포함하여

   200제곱미터 약60평 (5년이상 거주자는 232제곱미터 약 70평, 지정당시 거주자는 300제곱미터 약90평이하.

 * 건폐율 20% 이하로 건축하는 경우 : 높이 3층이하, 용적율 100%이하

 

- 이축권 중개 및 투자시 조심 할 점은 다음과 같다

 * 이축권이 생기는 추택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서

    등을 검토하고 현존 여부를 확인한다.

 * 이축권 대상 주택의 면적과 새로 신축할 건물의 허가(예정)면적이 적합한지를 확인한다.

 * 입주권 시세가 그 지역 거래상활에 타당한지를 확인한다.

 * 새로 이주하여 신축할 부지의 소유권이 정확히 확보되어 있는지를 등기부등본 등으로 확인한다.

 * 이축권만으로는 매입자가 직접 건축허가를 받아 집을 지을수는 없는것이고 기존 거주자가 이축권으로

   집을 지은 뒤에 그 집을 매입하는 절차로 하는것이 일반적이다.(법상으로는 위법행위임)

 * 개발제한구역 내 구옥을 경매로 취득 시 이축권의 발생 여부를 확인해야한다.

 

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이축권이란 개발제한구역지정으로 인하여 재산권 행사에 갑작스런 불이익을 받는 원주민을 위한 권리입니다.  그러나 개발이 되지 않는곳의 그림같은 전원주택 등 전원생활을 희망하는 은퇴자들이 폭발적인 관심으로 한때 인기있는 투자방법 중 하나였습니다.  위와 같이 이추구건 자체는 양도가 불가하므로 기존 이추구건 취득자 명의로 건축허가를 득한 뒤 준공 후 부동산을 넘겨받는 형태의 거래방법을 택하고 있으나 위법행위를 우회하는 방법으므로 거래상 위험발생여지 충분함으로 조심해서 투자하여야 한다.

또한 경매로 취득시 이축권에 관하여 승계가 대법원 판례에 따라 이축권은 일신전속권으로 승계가 불가능하다는 것을 명심해야 합니다.