하우스 푸어 의 눈물....

"집이 웬수여…" 하우스푸어의 눈물

이자부담에 집도 안팔려 신용불량자 전락

하우스푸어 120만가구…빚 폭탄 터질라

2012.06.22 07:05:45

 

"은행에서 마약을 준 꼴이지. 새 집 살 땐 막 퍼주더니 집값 떨어져서 힘드니까 아예 신용불량자로 만들어버렸어. 집이 웬수여…."

 

경기도 파주 문산에 사는 김윤술 씨(가명ㆍ70)는 3년 전 무리하게 아파트를 분양받았다가 신용불량자로 내몰린 소위 `하우스 푸어`의 전형이다. 김 할머니는 칠십 평생을 신용카드 한 장 만들지 않고 쌈짓돈 모아가며 살아온 똑순이 할머니로 소문났다.

 

이런 김 할머니가 최근 매일경제신문이 연재 중인 `주택ㆍ건설 국민경제살리기 캠페인` 기사를 보고 신문사로 직접 전화를 걸어 눈물의 하소연을 했다.

 

김 할머니는 2009년 파주 운정신도시에 전용 85㎡형 새 아파트를 3억원에 분양받았다. 김 할머니는 세를 준 구멍가게에서 나오는 월세 50만원을 제외하곤 별다른 수입이 없어 주저했다. 하지만 아파트 분양업체는 계약금 5%(1500만원)만 내면 중도금 60%(1억8000만원)는 은행에서 3년간 집단대출해주니 걱정하지 말라고 설득했다.

 

연 6%대 이자가 부담스럽긴 했지만 정 안 되면 입주 때 곧바로 팔아 전세로 옮기든지, 종전 주택을 처분해 대출 일부를 갚으면 큰 문제가 없을 것이라고 판단했다.

 

하지만 작년 초부터 분양권 시세가 애초 분양가보다 3000만원이나 떨어지면서 문제가 불거지기 시작했다. 이자는 매달 100만원이 넘는데 더 이상 아들 내외에게 손벌릴 상황도 못됐다.

 

김 할머니는 할 수 없이 현재 살고 있는 집을 시세보다 10% 싸게 내놨지만 1년 동안 중개업소에서 전화 한통 걸려오지 않았다. 은행 연체이자가 2000만원 안팎까지 불어나자 급한 김에 대부업체를 찾았지만 연 20% 가까운 이자 폭탄이 어깨만 더 짓눌렀다. 결국 아파트 잔금 1억500만원과 별개로 중도금 집단대출 연체이자, 대부업체 이자만 3000만원을 한꺼번에 물어야 할 처지에 몰렸다.

 

김 할머니는 최근 "담보대출 이자가 4%대까지 떨어졌다"는 뉴스를 듣고 은행을 찾았지만 돌아온 답변은 "고객님은 안된다"는 말뿐이었다. 담보 가치가 줄어든 데다 고정소득이 미미한 김 할머니로선 총부채상환비율(DTI) 한도에 걸려 중도금 대출을 주택담보대출로 전환할 수도 없다는 것이었다.

 

 

대부업체 이자 상환을 못하자 결국 지난주에는 신용정보회사에서 신용불량자 통보까지 받았다.

 

부동산 불황이 길어지면서 김 할머니처럼 집값 하락과 대출 원리금 상환이라는 이중고를 견디다 못해 무너지는 소위 `막장 하우스 푸어`들이 속출하고 있다.

 

김포 인천 등 현 시세가 분양가 아래로 떨어진 입주 예정 단지에선 건설사를 상대로 `분양계약 해지` 줄소송도 벌어지고 있다. 소송 과정에서 고객들이 중도금 대출이자 납부를 거부하면서 집단대출 연체율도 급등하고 있다.

 

금융감독원에 따르면 4월 말 현재 집단대출 연체율은 1.56%로 통계 작성 이래 최대치를 기록했다.

 

하우스푸어는 현재 120만가구를 넘을 것으로 추정된다. 지난해 5월 현대경제연구원은 통계청 자료를 바탕으로 108만4000가구, 374만4000명의 하우스푸어를 계산했다

   

"입주땐 DTI장벽 2억밖에 안해줘"

▶ 4년전 용인 7억 아파트 분양받은 50대

살던집 안팔려 이사는 꿈도 못꾸고 대출 갈아타기 막혀 月 260만원 이자

 

◆ 하우스 푸어 ◆

 

 경기도 용인 신봉동에서 4년 전 7억원짜리 아파트를 분양받은 오영교 씨(50). 그는 요즘 속이 바싹 타들어간다. 지난해 새 아파트가 입주를 시작했지만 기존 주택이 팔리지 않아 울며 겨자 먹기로 한시적 2주택자가 됐다. 새 아파트 분양에 대출받은 금액은 총 4억원. 매달 이자로만 260만원이 통장에서 빠져나간다. 그가 대출받을 당시에는 은행 가산금리가 고공행진을 하며 연 6.5%에 달할 정도로 금리가 높았기 때문이다.

 

문제는 요즘 금리가 연 4%대 수준까지 떨어졌으나 오씨에겐 전혀 탈출구가 없다는 것. 총부채상환비율(DTI) 대출 규제가 가장 큰 장벽이다. DTI는 신규 분양주택용 집단대출에는 적용되지 않는다. 그러나 오씨처럼 입주 후 대출을 갈아타려 할 때는 칼같이 DTI 기준을 들이댄다. 오씨의 연간 소득은 예나 지금이나 똑같이 4500만원. 

 

DTI 기준을 들이대면 기껏해야 대출한도액은 2억원 정도밖에 안 된다. 대출 가능액이 DTI 적용으로 `확` 줄어 대출을 갈아타고 싶어도 갈아탈 수 없는 셈이다.

 

오씨는 "신규 대출을 받을 때나 지금이나 내 자산과 소득은 달라진 게 하나도 없는데 왜 낮은 금리로 갈아탈 수 없느냐"고 은행에 항의했지만 대출상담사는 묵묵부답이다.

 

지난해부터 부동산 거래 활성화 대책이 나올 때마다 정부가 계속 만지작거리고 있는 DTI 카드. 소비자들 애만 태우며 계속 미루고 있는 명분은 `가계부채` 증가 우려다. 지난 13일에는 이명박 대통령이 직접 "DTI 규제를 풀어도 주택시장은 못 살리고 가계부채만 늘릴 수 있다"며 부정론을 폈다. 하지만 시장에선 전면 해제가 어렵다면 주택 실수요자에 한해 한도를 부분적으로 늘려주는 보완책이라도 조속히 시행해야 한다는 목소리가 높다. 이원용 IBK기업은행 대출상담사는 "DTI 외에 또 다른 대출규제 기준인 주택담보인정비율(LTV)도 6억원 이상 주택은 신규 주택에 대해 집값의 60%까지 인정하지만 입주 시점에 대출을 전환하려 하면 50%를 적용한다"고 말했다.

이 상담사는 "가뜩이나 집값 담보가액 하락으로 입주 때 LTV 한도가 10% 정도 줄기 때문에 저리 대출을 원하는 대출 상담 고객 10명 중 1명이 갈아탈 수 있을까 말까 한다"고 말했다. 실제 수도권 입주 아파트 곳곳에선 입주자들이 중도금 대출을 갚지 못해 연체 상황이 줄줄이 발생하고 있다. 일산 덕이지구 S아파트는 분양받은 계약자들이 "중도금 대출을 없던 걸로 해달라"며 우리은행을 상대로 소송을 걸었다.

 

파주 운정지구 C아파트도 입주가 다가오지만 중도금 대출 미납률이 상당한 것으로 전해진다.

 

C아파트 인근 P공인 관계자는 "입주 예정인 3가구 중 한 곳꼴로 거의 대출을 제때 못 갚고 있다고 보면 된다"며 "집값이 마이너스 프리미엄으로 변하면서 집주인들이 건설사를 상대로 소송을 걸 움직임을 하고 있다"고 말했다.

 

곳곳에서 입주 지연, 입주자와 시공사 간 소송이 빈번해지면서 일부 건설사는 아예 입주자와 계약을 해지하고 아파트를 통매각하는 사례도 발생하고 있다. 통매각이란 시공사가 일정 부분 손해를 감수하고 동 단위부터 수십 채 단위로 아파트를 법인 또는 개인에게 한꺼번에 팔아넘기는 것을 말한다. 시공사로선 입주가 몇 년간 지연됨에 따라 수천억 원에 달하는 은행권 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 안고 이자가 천문학적으로 불어나는 것보다 분양가 70~80% 수준에서 사업을 털고 가는 것이 차라리 낫다는 판단이다.

 

문제는 이런 통매각 매물이 일시에 쏟아지면 또다시 집값 하락으로 연결된다는 것이다. 불안해진 기존 입주자들도 덩달아 급매를 놓게 되는 악순환 방정식이 되풀이된다.

 

더 걱정인 것은 올해 말부터다. 지난 4월 나온 한국은행 통화신용정책 보고서에 따르면 올해 말부터 내년까지 전체 담보대출 중 46%가 대출 만기가 도래하거나 거치기간이 종료된다. 집값 하락과 고금리 부담에 내몰린 상당수 하우스 푸어들이 빚 갚기를 포기하면 가계자산 부실화 폭탄이 한꺼번에 터질지 모른다.

 

한국은행 금융안정보고서에 따르면 분양 때 집단대출을 받은 아파트단지 중 90.8%가 주변 주택 가격에 비해 분양가가 더 비싼 것으로 나타났다. 분양가가 주변 집값보다 30% 이상 높은 단지도 전체 집단대출 가운데 58.7%에 달했다. 이들 단지 분양고객 중 상당수는 하우스 푸어로 전락할 처지에 놓여 있는 것이다.

 

당정은 가계부채 부담 탓에 당장 DTI 규제는 완화하기 어렵다고 보고 하우스 푸어들의 담보대출 이자 부담 경감 카드를 만지작거리기 시작했다. 국토해양부 고위 관계자는 "DTI 규제 완화는 반대 목소리가 많아 현실적으로 하우스 푸어들 담보대출 이자 부담을 덜어주는 방안을 다각도로 고심 중"이라고 밝혔다

 

부동산대책 거래 대신 빚만 늘렸다

미국 깡통주택에 저리대출…한국도 하우스푸어 대책을

 

◆ 하우스 푸어 ◆

 

지난해부터 정부가 총 일곱 차례에 걸쳐 부동산 활성화 대책을 내놨지만 주택거래는 여전히 빈사상태다. 이처럼 약발이 떨어지는 이유를 많은 전문가들은 `하우스푸어` 같은 중산층 대책 부재에서 찾는다.

 

실제 지난해부터 국토해양부 등 정부가 내놓은 대책 가운데 상당 부분은 오히려 가계부채를 더 늘리는 방안들이었다. 가장 최근에 나온 5ㆍ10 대책에선 저리 생애최초주택구입대출 규모를 5000억원 더 늘렸다.

 

생애최초주택구입대출과 전세금대출 등 6조원이 사회초년병과 세입자 지원 명분으로 책정된 소위 정책 자금이다.

 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "주택거래가 늘고 가격도 어느 정도 상승한다면 생애첫주택구입대출 등이 유용할 것"이라며 "하지만 요즘 같은 불황기에는 오히려 하우스푸어를 양산하는 또 다른 경로만 될지 모른다"고 말했다.

 

지난달 정부는 2가구를 보유한 하우스푸어의 부담을 덜어주기 위해 종전 주택을 2년이 아니라 3년 만에 팔기만 하면 양도세를 면제해 주기로 했다. 그러나 이 역시 실효성에 의문을 제기하는 시각이 강하다.

 

어차피 집값이 내린 상황에서 양도세 비과세 기간을 늘려준다 해도 늘어난 기간 동안 대출금 이자 부담이나 집값 추가 하락 위험만 더 커질 수 있기 때문이다.

 

전문가들은 2008년 말 글로벌 금융위기로 주택시장 붕괴 위기를 맞았던 미국 사례를 참조할 필요가 있다고 조언한다. 버락 오바마 미국 대통령은 모기지(주택담보대출) 재융자를 통해 부채가 주택 가격을 넘어선 소위 `깡통주택` 소유자에겐 대출 갚기를 포기하지 않도록 파격적인 이자 경감 혜택을 줬다.

 

하우스푸어가 보유한 주택이 은행에 압류돼 30% 이상 싼값에 시장에 대거 풀리면 주택시장이 붕괴되고 결국 자산 부실화로 은행까지 함께 무너질 수 있기 때문이다. 미국은 국영 모기지업체 패니메이와 프레디맥이 보증한 주택 모기지에 대해서 연방정부 보증을 통해 연 4%대 저금리로 재융자해주는 정책을 펴고 있다.

 

아파트 집단대출 연체율 최고

94개 단지서 분양계약 무효 소송…연체대란 우려

   

◆ 하우스 푸어 ◆

 

경기도 김포 한강신도시에 들어선 우미린 아파트 계약자 500여 명은 지난달 시공사인 우미건설과 집단대출을 해준 우리은행을 상대로 소송을 제기했다. 건설사에는 `계약해제`를, 우리은행에는 `채무부존재 확인소송`을 낸 것이다. 이들은 분양가가 턱없이 높아 손해를 봤다며 소송을 제기한 것은 물론 중도금 납부도 거부하고 있다.

 

이런 비슷한 사례가 신도시 등에서 속출하면서 은행권의 집단대출 연체율이 치솟고 있다.

 

21일 금융감독원에 따르면 4월 말 현재 집단대출과 관련해 시행사 등을 상대로 분양계약의 무효ㆍ취소 소송을 제기한 분쟁사업장은 총 94개에 달한다. 28개 사업장에서는 채무부존재 확인소송도 진행 중이다. 부동산 가격 하락으로 시세가 분양가 밑으로 떨어지면서 집단분쟁이 급증하고 있는 것이다.

 

이 때문에 국내 은행들의 집단대출 연체율이 4월 말 기준 1.56%를 기록했다. 2010년 통계 작성 이후 최대치다. 주택담보대출 연체율(0.79%)의 2배, 집단대출을 제외한 주택담보 연체율(0.4%)의 4배에 달하는 숫자다. 또 3월 말 기준으로 가계 집단대출의 부실채권비율도 1.21%로 전년 동월 대비 0.3%포인트 상승했다. 일반 가계여신(0.71%)이나 주택담보대출 부실채권비율(0.64%)보다 높은 수준이다. 부실채권 잔액도 1조2000억원을 기록해 전년 동월 대비 33.3%(3조원) 증가했다. 집단대출이 가계부채의 `뇌관`이 되고 있는 것이다.

 

연체율이 빠르게 상승하는 가장 큰 이유는 집단분쟁 때문이다. 한국은행 통계에 따르면 집단대출이 취급된 단지 중 주변 아파트보다 분양가가 높은 곳의 비중이 90%에 달한다. 주택가격 하락으로 손해를 본 계약자들이 소송을 걸고 중도금 등을 납부하지 않고 버티는 것이다.

 

또 다른 이유는 분양자를 대신해 이자 납입을 하던 시공사들이 무너지고 있다는 점이다. 한국은행이 100억원 이상 연체가 발생한 24개 단지를 대상으로 조사한 결과 고분양가 논란 관련 연체가 68.7%, 시공사 부도 관련 연체가 31.3%인 것으로 집계됐다.

 

은행의 건전성도 문제지만 집단분쟁을 하고 있는 계약자들도 큰 위험에 노출될 수 있다.

 

소송을 하는 동안 원금과 이자를 연체하고 있는 경우 소송에서 패소할 경우 채무불이행자(옛 신용불량자)로 등록되는 것은 물론 막대한 연체이자 `폭탄`을 맞게되기 때문이다. 은행권의 연체이자율은 20%에 달한다.

 

금융당국 관계자는 "소송을 부추기는 브로커나 변호사들의 말에 넘어가 소송을 진행할 경우 나중에 패소하면 큰 위험에 처한다는 사실을 반드시 계약자들이 인식할 필요가 있다"고 말했다.

   

한국경제 `뇌관` 가계부채 대책은…

연체이자 조건부 감면 움직임

 

◆ 연체율 급등 비상 ◆

 

부동산 가격 하락으로 하우스 푸어 문제가 심각해지고 가계부채 문제가 계속 한국 경제의 `뇌관`으로 부각되면서 정부와 정치권, 은행권이 대책 마련에 골몰하고 있다. 하지만 이를 바로 완치할 만한 `수술법`이 없다는 점에서 고심하는 분위기다.

 

일단 일각에서 거론되고 있는 총부채상환비율(DTI) 완화나 폐지는 어렵다는 게 금융당국의 입장이다. 금융당국 고위 관계자는 "DTI를 푼다고 해서 부동산 거래가 활성화된다고 보기 어렵다"며 "가계의 건전성을 위해서라도 DTI는 계속 유지한다는 방침"이라고 말했다.

 

대신 주택을 구입하려는 사람들의 금리 부담을 경감하는 방안을 모색하고 있다.

 

정부 관계자는 "국토부가 관리하는 국민주택기금을 활용한 생애최초주택구입자금대출과 주택금융공사의 보금자리론 금리를 추가 인하하는 방안을 검토해볼 수 있다"고 말했다.

 

만기 20년의 경우 생애최초주택구입자금대출은 금리가 연 4.2%, 보금자리론은 연 4.4%다. 이 같은 금리 수준을 추가로 낮추겠다는 것이다. 이는 여당인 새누리당 방침이기도 하다.

 

새누리당 정책위 관계자는 "주택자금대출을 확대하고 이자 경감을 할 필요가 있다"며 "생애최초주택구입자금대출의 경우 일부 의원들이 제기한 제로금리(0%) 수준은 아니더라도 지금의 절반 정도 수준까지는 낮추겠다는 계획"이라고 말했다.

 

일각에서는 2금융권에서 고금리로 주택담보대출을 받은 고객들의 금리 부담을 낮춰주기 위한 정책의 필요성도 제기되고 있다. 이에 대해 금융위 관계자는 "주택담보의 경우 전환대출을 해주는 제도는 아직 없지만 향후 보완책을 검토해볼 수는 있을 것"이라고 말했다. 하지만 이를 위해서는 정부의 재정 투입이 불가피하다는 측면에서 향후 논란이 예상된다.

 

새누리당은 또 분양가상한제 폐지 등도 추진한다는 방침이다. 부동산 경기 활성화를 위한 차원이다.

 

새누리당은 이 같은 방안을 집중적으로 논의하기 위해 21일 경제종합상황실을 출범시켰다. 경제종합상황실에는 나성린, 강석훈, 안종범, 류성걸, 이종훈, 이현재, 박현석, 김희국 의원 등 새누리당 경제통들이 모두 참여한다. 매주 목요일 오전 정부부처 관계자들과 함께 정례회의를 개최해 현 상황에 대한 의견을 나누고 대책을 마련할 예정이다.

 

시중은행들도 자체적으로 가계부채 문제 대응에 나서는 모습이다. 연체를 줄이기 위해 원리금 상환 의지가 강한 고객에게 이자 일부를 탕감해주는 등의 유인책을 쓰는 것이다.

 

신한은행 관계자는 "올해 채무조정제도를 통해 466건 79억원을 만기 연장하거나 금리 감면을 했다"면서 "곧 영업점에 공지해 더 적극적으로 채무조정을 활성화하도록 할 계획"이라고 말했다.

 

신한은행은 채무조정제도를 보완하고 연체를 줄일 제도를 추가적으로 더 신설할 계획이다. 채무조정제도 활용을 영업점 직원의 평가에 감안하는 방안도 추진 중이다.

 

다른 시중은행 부행장은 "가계부채 연착륙 차원에서 조건부 연체이자 면제를 검토하고 있다"고 말했다. 예를 들어 이자를 10개월 연체했는데 고객이 원금과 함께 9개월치 이자를 한꺼번에 갚겠다고 찾아오면 나머지 일부 이자는 감면해주는 식이다.

 

그러나 은행들은 이자 감면을 공식화할 경우 제때 이자를 갚는 고객들만 상대적으로 손해를 보는 `도덕적 해이` 문제가 발생할 수 있어 조심스럽다. 이를 방지할 수 있는 방안을 마련하는 것이 과제다

 

 

 

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