하남시 개발제한구역 현황과 과제

아래내용은 경기개발연구원에서 하남지역의 연구보고서에서 하남의 개발제한구역에 관한 내용을 일부 발췌한내용임

 

 

제 3 장
하남시 개발제한구역 현황과 과제

 

1. 들어가는 글
하남시는 행정구역의 85.6%가 개발제한구역으로 개발제한구역이 포함된 경기도21개시군중에서과천시와함께개발제한구역의비중이가장높은시이다. 더구나 하남시는 서울시 강동구, 송파구와 인접하고 있고, 송파 ․ 하남 ․ 성남시경계부분에입지할신도시(위례신도시) 등으로 개발압력이 더욱 거세질 것이다. 이러한영향으로 하남시는 현재도 개발제한구역이포함된 경기도 21개시군중불법이많이이루어지고있는지역중의하나이다 본고에서는 이러한 하남시의 개발제한구역 현황을 살펴보고 그 개선방향을 논의하고자 한다.

 

2. 개발제한구역 현황
1) 하남시 개요
하남시는경기도행정구역면적의7.2%, 경기도전체인구의1.2%에해당하는 지역이며, 입지측면에서는 서울시와 인접하여 경기도의 중심부에 자리 잡고있다. 하남시의인구수는2000년123.6천명에서2006년136.5천명으로 10.4% 증가하였으며, 세대수는 41.8천세대에서 52.0천세대로24.3% 증가하였다. 또한신장2동, 덕풍2동, 덕풍1동의3개동에하남시전체인구의65.6% 가 거주하고 있다.

 

하남시는총 면적 93.07㎢중 임야가 53.3%로 절반 이상을차지하며, 다음순으로전․ 답등경작지가16.9%, 도시적용도인대지면적은4.1%, 공장용지가 0.3%로 나타나고 있다. 하남시는총 면적 93.07㎢중 임야가 53.3%로 절반 이상을차지하며, 다음순으로전․ 답등경작지가16.9%, 도시적용도인대지면적은4.1%, 공장용지가 0.3%로 나타나고 있다.

 

<표 3-3> 용도지역별 토지이용 현황
(단위 : ㎢)
구분 면적 구성비
합계(계획구역 면적) 87.82 100%
시가화지역
주거지역 8.69 9.90%
일반상업 0.28 0.32%
녹지지역
자연녹지지역 78.85 89.89%
생산녹지지역 0.01 0.01%
자료 : 하남시. 2008, 하남시 통계연보

특히하남시의85.6%(79.72㎢)가개발제한구역으로지정되어있다. 그외에도상수원보호구역이7.63%(7.10㎢) 지정되어있으며, 수도권정비계획법에 의해 과밀억제권역으로 지정되어 있다

 

2) 개발제한구역 개요
하남시 개발제한구역은 전체 79.71㎢로 하남시의 85.6%를 차지하는데 이중 임야가58.21%, 전․ 답의경작지가16.4%를차지하고있다. 2000년김대중정부의개발제한구역 해제로개발제한구역내인구는2005년31,941명에서2006년2,617명으로급격히감소하였다. 우선해제취락65개소, 5.704㎢, 국책사업 1개소, 2.432㎢, 지역현안사업 2개소, 0.708㎢등으로 7.1㎢가 해제되어, 면적은 과거 2000년 86㎢에서 2006년 79.7㎢로 6.3㎢감소하였으며, 특히 대지면적이 3~4㎢에서 0.8㎢로 감소하였다.

 

3) 개발제한구역 현황
(1) 건축물 현황
하남시개발제한구역내건축물은2006년현재3,283건으로이는개발제한구역의 해제로 과거16,300~16,900여건에서대폭감소하였다. 이중주택및
근린생활시설이 92.7%, 농림수산업용시설 59.2%가 감소하였다. 2006년 현재건축물중농림수산업시설이67.3%로가장높은비중을차지하며, 다음순으로 주택 및 근린생활시설이 24.1%를 차지하고 있다

 

시군별 건축물 설치현황을 보면 남양주시가 23천건으로 경기도 전체의 24.3%로가장많으며, 의정부시(11.4%), 시흥시(10.5%), 화성시(9.7%), 고양시(8.3%) 순으로 나타난다.

 

특히 하남시의 개발제한구역내 건축물은 경기도 전체 개발제한구역 건축물중 를 차지하며 3.4% , 이는 경기도에 개발제한구역이있는 21개 시군 중 8번째로많다. 경기도추세와비교해보면경기도전체는주택․ 근린생활시설, 농림수산업용시설, 공익시설순으로나타나지만하남시는농림수산업시설, 주택․ 근린생활시설, 공공용시설 순으로 나타나고 있다.

 

(2) 불법행위 현황
개발제한구역내불법행위는2000년에서2006년사이에하남시가5,402건으로 경기도의 42.5%를 차지하고 있다. 연도별 불법행위 변화를 보면 2003년 3,456건으로 하남시 불법건수의 64.0%로 대부분을 차지하고 있으며, 이후 급격히 감소하였으나, 2006년에 274건으로 경기도(1,208건)의 22.7%를 차지하여 경기도에서 차지하는 비중은 여전히 높게 나타나 많은 문제점을 드러내고 있다.

- 불법행위 미조치 현황
이러한 불법행위에 대해 조치하지 않고 방치하는 건도 경기도 전체 건수 중 하남시의 비중이 64.0%로절반이상을차지하고있다. 하남시불법건수5,402건의 33.2%로 경기도 평균 22.1%보다 훨씬 높게 나타나고 있으며 불법행위 미조치현황도 2003년 가장 많이 나타나고 있다. 불법행위를 용도별로 살펴보면 구역지정이후 하남시의 전체 불법행위 미조치 용도는 1,827건으로 경기도의 56.3%(3,242건)를 차지하며, 이중 창고가
75.6%(923건), 공장및작업장이53.8%(522건), 주택부속사46.1%(120건)의 비중이 상대적으로 높게 나타나고 있다.

 

- 동별 불법행위 현황
하남시개발제한구역의 불법행위를 동별로 살펴보면, 풍산동 25.9%, 감북동20.9%, 춘궁동16.6% 순이며, 불법행위 중불법건축이 53.9%로가장높으며 용도변경이34.1%, 형질변경이 11.5%를 차지하는 것으로 나타나고 있다. 불법용도 현황은 창고가 33.6%, 작업장 및 사무실 등 업무관련시설이 25.0%, 주거시설이10.8%로순으로높게나타나며, 특히풍산동에서불법건축, 용도변경, 형질변경의 불법행위가 많고, 감북동에서 물건적치가 가장 많은 것으로 나타나고 있다.

 

- 하남시는 경기도에서도 불법행위가 가장 많이 이루어지는 곳 중의 하나이다. 행정구역면적의 대부분이 개발제한구역이고, 서울과 인접해 있어 개발압력이심하고, 규제로인해입지에비해상대적으로저렴한비용으로시설운영이가능한것이그 요인이라볼수 있다. 또한 김대중정부에이어MB정부의 개발제한구역 추가해제 계획으로 개발압력이 더욱 가중되고 이러한 틈을 타 불법행위 또한 만연할 수 있다.  이에 대해 하남시는 도시이미지 관리를 위해 적절한 대응방안이 필요하다.  하남시는 선사시대유적과백제의도읍으로 역사적 특성을 지니고 있으며, 현재는 미사리 경정장 등 지역을 특성화 할 수 있는 여건이 우수하나 지역의 정체성이표현되지못하고있다. 더구나행정구역면적의85.6%를차지하는개
발제한구역이 도시의 이미지를 향상시키는 것이 아니라 불법건축물의 난립,쓰레기의방치등하남시의 이미지를더욱훼손시키고있다. 하남시는MB정부의개발제한구역 추가해제에대응하고, 개발제한구역을자산으로 관리하여 도시의 이미지를 제고시킬 수 있는 방향으로 이끌어가야 할 것이다.

 

 

3. 개발제한구역의 개선과제

1) 우선해제취락지역의 정비

하남시의우선해제취락지역은모두 64개소로 이중중규모취락이44개소, 소규모 취락이 20개소이다. 취락별 해제면적은 3만~20만㎡로 다양하며, 도로를따라 산자락에입지하고있다. 해제취락의조건은“집단취락면적1만㎡당 주택 10호 이상”의 밀도를 기준으로 주택이 20호이상인 곳이 해당된다. 해제시 지구단위계획을 수립하면 제1종 주거지역 혹은 전용주거지역으로, 그렇지않을경우자연녹지지역으로해제되었는데, 대부분지구단위계획을수립하여제1종주거지역으로해제되었다. 지구단위계획도공원, 도로,주차장등 최소기반시설만설치하며, 도로등도현상태를최대한배려하여수립되었다. 그러다 보니 취락내부의 개발밀도는 높아지나 취락들이 개발제한구역내 섬처럼 형성되어 주변의 기반시설이 지원되지 않을 경우 오히려 주거여건이 악화될 수있다. 특히 하남시의 경우 오폐수처리시설 등 기반시설이제공되지 않아 용도지역에 맞는 개발을 할수 없는 상황이 발생하고 있으며, 개발제한구역이 해제되면서 과거 개발제한구역당시 받던 혜택들이 모두 없어져 불만이커지고 있다.
점적으로 해제된 우선해제취락지역이 주변의 특성에 맞게 개발되려면 주민들의적극적인 협조와참여가 필요하다. 지구단위계획에서 제1종 전용주거지역 및 일반주거지역의 허용용도가 다양하여 주거지역전체가 근린생활시설지역으로 될 수 있다. 취락지구 대부분이 제1종 주거지역으로 되었는데, 제1종일반주거지역의허용용도를보면제1종근린생활시설모두와제2종근린생활시설의 일부시설이 가능하며, 제1종 근린생활시설은 취락지구의 어디든지 입지할수있고, 제2종근린생활시설만10m이상도로폭의1층으로제한하고있다. 따라서쾌적한주거환경조성을위해서는용도지역과지구단위계획에서제어할 수 없는 내용에 대해 주민들의 노력이 필요하다.주민참여는 도시기본계획, 재건축, 친환경 마을 만들기, 공원조성과 같이다방면에서이루어지고있다. 이들사례에서볼수있듯이주민참여는주민들이 마을의 모습을 설정하고 그 마을 모습을 가꾸기 위해 서로 노력하는 것으로 계획의 실효성과 지역내 공동체 결속력을 높일 수 있다. 그러나 그러기위해서는주민들의마을비전에대한공감대가형성되어야하고, 이익관계를조정해야하는 어려움이있다. 우선해제취락지역의정비를위해 지역내 주민의 적극적인 참여를 유도하고 지역의 환경보전과 쾌적한 주거환경 조성이 필요하다.

 

2) 불법지역의 정비
개발제한구역현황에서살펴본바와같이경기도21개시군중특히하남시는개발제한구역내불법행위가만연하고있다. 이러한불법행위는토지이용규제로지가규제가없는주변지역보다저렴하고, 불법행위에대한벌금이나이행강제금보다 시설운영수익이 더 높아 관련 벌금을 상쇄하고도 남는데 첫 번째 요인이 있을 것이다. 그리고 계속되는 규제완화로 주민들이 해제에 대한 막연한 기대가 있어 불법에 대한 인식이 약한데있다. 또벌금이나 이행강제금을 한번 내고 나면 불법행위가 용인되는 것으로 인식하는 경향도 작용하고 있다. 이러한상황에서다시추가로개발제한구역이해제될예정이고, 국회발의로개발제한구역이행정구역의50%이상인지역에대해공장허용추진관련법안이 논의되고 있어 사회적 분위기는 개발제한구역의 해제에 무게를 두고있는 듯하다.한편, 행정적으로는건축물의허가및단속의구조가인허가부서와단속부서가달라한쪽에서는미사용용도의건축물을계속허가하고, 다른한쪽에서
는 단속이 이루어져 행정업무의 일관성이 없고 또한 단속인원이 절대적으로부족하여 어려움을겪고 있다. 현실적으로 불법건축물의 철거에 어려움이 많으며, 합법적인건물의불법용도변경은단속만피하면되기때문에항시불법재발의 가능성을 안고 있다. 특히하남시의 경우적법용도를 지킨다하더라도 상수원 때문에 가축사육제한으로 합법적인 축사에서 가축을 키울 수 도 없고,건물을 방치해야 하는 실정이다. 또한 정부의 규제완화조치도 산업구조에 역행하고 있어 불법을 조장하고 있는실정이다. 불법행위는용도별로 창고, 공장 ․ 작업장, 업무시설등이 대부분인데, 이에주로이용되는건축물은농림수산업용시설이다. 경기도산업구조 변화를 지역내총생산측면에서 살펴보면, 농림어업비중이 1985년 11.8%에서2005년1.7%로감소하였고, 축사규모등이완화되었던1993년역시비중이 11.8%에서 5.1%로 감소하였다. 이러한 불법행위는 지역의 토지이용 뿐 아니라 경관 등을 훼손하고 있어 하
남시의이미지에도큰훼손을주고있다. 국가에서추가적으로개발제한구역을 해제할 계획이므로 불법용도의 경우 이전지역을 제공하여 불법이 근절될 수 있도록해야할것이다. 과거개발제한구역의대규모해제지역인조정가능지역이나 지역현안사업의 경우 개발제한구역내 불법정비를 위한 대안보다 시군에서 필요한사업을중심으로이루어졌다. 만약해제가이루어진다면이제는불법에대해 보다 적극적으로 대응할 수 있는 방향으로 해제지역이 활용되고 나머지 지역에 대해서는 하남시의 청정지역이 될 수 있도록 해야 할 것이다. 특히 불법행위차단방안에 대해 주민들은 금지규정홍보(25.5%), 행정관청재량행위 축소(16.8%), 고발/구속(16.0%), 국가의 매수(14.6%), 이행강제금부과(10.4%)의순으로응답하였다.1) 따라서주민들에게개발제한구역에대한 홍보와 지원사업 등을 통해 협조해 갈 수 있도록 유도해야 할 것이다.

 

3) 존치지역과 해제지역의 정비
개발제한구역 존치지역과 우선해제취락지역의 관리사례로 독일의 엠셔파크를 제안하고자 한다. 앰셔파크는그 규모면에서는 경기도 전체의 개발제한구역관리사례의좋은예가될수있다. 하남시의 경우 그개념과 수법등을 참고로 할 수 있을 것이다. 엠셔파크는 독일 라인-루르(Rhein-Ruhr)의중공업지역이 산업의 쇠퇴로 과거150년동안채탄작업과산업화로황폐화된엠셔 주변의 환경을 되살리고 생태계가다시새로운 구조로 활동할수 있도록 조건을마련하는 한편, 녹지를 이용해 인간이 자연과 더불어 살 수 있도록 주변을 꾸미는 계획이다. 새롭게삶의질을개선하고동시에지역적역사의식이반영되는도시-자연-경관종합계획으로써1989년부터1999년까지북부루르지역에서국제도시건축/설계박람회엠셔파크(Die Internationale Bauausstellung Emscher Park) 계획을 수행하였다. 이 계획은 엠셔지역의 중심인 겔젠키르헨(Gelsenkirchen)을 중심으로 해서 가장 서쪽에 위치한 두이스부륵 (Duisburg)과동쪽으로도르트문트(Dortmund)까지총80km의길이에해당되는 지역으로 면적은 784㎢이며 이중 43%가 녹지이다.

 

- 우선해제취락지역의 정비
엠셔파크내다양한소규모주거단지들이계획되었는데, 그중우수와물을 이용한 주거지, 오픈스페이스를 이용한 생태주거지 사례를 보면 다음<표3-15>와 같다. 이러한 사례는 하남시의 우선해제취락지역이나 개발제한구역의 취락지구의 정비에 좋은 사례가 될 것이다.

 

하남시 개발제한구역내 주거구상
구분 내용 기본 구상
∘ 차별화된 전원생태주거단지의 조성으로 강남 수요 대체
∘ Theme형 주거단지구성으로 다양한 주거단지 개발
유형
∘ 도심형 : 도심부 주변 생태단지로 중층의 밀도
∘ 전원형: 고급형 전원주거 (예 : 동호인 전원주택단지)
∘ 산록형 : 지형을 이용한 테라스 하우스 등 전원주택
∘ 조망형 : 풍부한 녹지 경관조망, 타운하우스 등 중·저밀 주거지

 

- 존치지역의 정비
엠셔파크의 지역자원을 이용한 공원사례를 보면 과거 산업시대유물인 석탄및제련소를그대로이용하여이용하고있다. 이러한사례는하남시가기존자연 혹은 문화자원을 이용하여 지역주민들에게 제공할 수 있는 좋은 사례라 볼수 있을 것이다.

 

4. 결론
위에서논의된바와같이하남시개발제한구역의현황을살펴보고, 개선방안을제시하였다. 개발제한구역은 하남시의 장애물이자 또 훌륭한 자원이 될수 있다. 개발제한구역은 도심과 아파트로에워싸인 곳에서바로 접근할 수있는훌륭한자연자원이다. 개발제한구역이 해제된 지역이나향후 해제될 지역은잘 짜여진 계획으로 하남시의 성장을 도모할 수 있도록 하고, 존치지역은불만보다하남시의또다른얼굴이될수있도록정비해야할것이다. 쓰레기와 불법 창고 및 컨테이너 등을 정비하여 깨끗한 개발제한구역이 되도록 하고, 도심 주변에는 주민들이이용할수 있는 공원 등의 친환경적인 여가시설을 조성하여 주민에게 다가갈 수 있도록 하는 것이 필요하다. 개발제한구역내에 입지한 우선해제취락지구 등은 영국의 개발제한구역내 주거지역처럼 선호대상이 될 수 있도록 정비하는 것이 필요하다