택지개발 `후광효과`는 반경 2㎞ 이내

 

2009-06-03

 

택지개발 `후광효과`는 반경 2㎞

여윳 돈을 땅에 투자하려면 중소도시에 개발되는 택지지구나 산업단지 주변 2㎞ 이내에 묻어두는 게 좋을 것 같다.

대부분 땅값이 싼 미(未)개발지에 들어서 개발 전후의 시세차익이 크다보니 각종 부동산 개발사업 가운데 이른바 '후광효과'가 가장 큰 것으로 나타났기 때문이다.

국토연구원이 최근 홈페이지에 공개한 '개발사업이 주변 부동산시장에 미치는 영향평가' 보고서에 따르면 파주 교하, 부천 상동, 용인 동백, 화성 발안지구 등 2003~2007년 중 준공된 택지개발지구와 산업단지,재개발구역 12곳을 대상으로 개발 전후의 땅값 영향을 조사한 결과 이같은 현상이 두드러졌다.

보고서는 분석방법으로 기존 개발지와의 인접여부, 개발규모, 개발유형, 해당 도시 규모 등과 함께 개발과정의 땅값 흐름을 추적하는 방법을 활용했다.

조사결과 파주 교하·용인 동백지구(택지개발지구)와 화성 발안지구(산업단지)는 주변지역 땅값에 뚜렷한 영향을 줬다.

파주 교하지구의 경우 지구 지정 전까지는 파주시내 다른 곳보다 땅값 상승률이 작았지만 지구지정 후 곧바로 역전됐다. 사업이 준공된 2006년엔 한 해에만 전년대비 337%나 오르는 급등세를 연출했다.
사업기간(1997~2006년) 중 누계치도 교하지구(당해지역)가 426.4%,주변지역(인근 읍·면·동)이 203.9%로 파주시 전체 상승률(133.3%)을 크게 앞질렀다.

동백지구 역시 같은기간 해당지역(262.4%)과 주변지역(166.3%)이 기타지역(133%)보다 땅값이 더 올랐다.

반면 도심이나 기존개발지와 가까운 서울 신림1, 대구 대현, 군산 창성, 동해 해안, 청주 신남3, 부천 상동, 대전 노은2지구 등의 경우 주변지역의 땅값에는 별 영향을 주지 못했다.부천 상동지구의 경우 사업이 준공된 지난 2003년 해당지역(131.5%)만 반짝 상승했을 뿐 주변지역(13.1%)은 기타지역과 비슷했다.

보고서는 이런 결과를 토대로 신규 개발지역이 기존 개발지에서 멀수록 땅값에 더 큰 영향을 주는 것으로 분석했다. 2007년 기준으로 인접지역은 반경 226m에만 영향을 준 반면 비(非)인접지는 반경 2㎞까지 영향을 줬다.

또 개발면적이 클수록 영향력도 커져 대규모(60만㎡ 이상) 개발사업은 평균 영향거리가 1.6~1.7㎞, 중규모(30만~60만㎡)는 512~2009m에 이르렀다.소규모 개발지(30만㎡ 미만)는 영향권이 500m 이내로 주변지역에 미치는 영향이 거의 없었다.

개발유형별 평균 영향거리는 택지개발지구·산업단지(2007년 기준 1.7㎞)가 가장 컸고, 재개발(603m) 주거환경개선사업(205m)은 작았다. 개발사업이 속한 도시의 규모는 중소도시나 군(郡)지역의 영향거리가 1.9㎞로 대도시(205m)보다 훨씬 컸다.

수도권의 경우 900~1200m 수준을 유지했다. 반면 지방권의 경우 2002년까지는 500m 미만이었지만 2007년에는 1.9㎞로 확 커졌다.

 

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2007.06.01

제2동탄신도시 후광효과 날개를 단 2007년 화성시 분양물량 

(서울=뉴스와이어) 분당급신도시 효과란 날개를 등에 달고 화성시에서 주택분양에 나서는 업체들은 손 않되고 코풀게 된 상황에 쾌재를 부르고 있다. 분당급 신도시로 확정된, 영천리, 목리, 중리일대의'제2 동탄신도시'는 규모만 600만 평 이상에 10만~12만 가구가 공급될 전망으로, 제1동탄신도시(273만 평.4만921가구)까지 감안하면 이 일대에 1000만 평 규모의 초대형 신도시가 들어서게 되는 셈이 된다. 즉, 신도시 발표 후광효과만으로도 사업의 분양성과(청약률,계약률)는 이미 검증된 것이나 다름없게 됐다.

특히,'제2동탄신도시' 분양물량이 나오려면 2010년까지 기다려야하는 셈이니, 분당급 신도시의 선입성· 선투자를 원하는 이들은 올해 화성시에 나올 분양물량에 주목할 수밖에 없기도 하다. 게다가, 화성 동탄이 이미 분당급신도시의 유력후보지로 언론에 오르내리면서, 기존아파트마저 매물의 씨가 마른 형국이라, 수요자들의 관심은 자연스럽게 청약시장으로 주목된 상황이다. 그리고, 화성시 일대에서 6월 분양을 앞둔 사업지들은 지자체 분양가자문위원회를 통해, 주변시세보다 분양가가 낮게 책정된 상태라, 분양받는 즉시 시세차익을 얻게 되는 장점도 상당한 매력이겠다.

부동산정보업체 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면, 2007년 화성시에서 쏟아질 분양물량은 17개 사업장, 9,604세대 중, 9,023세대가 일반분양 될 계획이다. 이 물량들은 인근 용인이나, 오산, 평택에 비해 가장 직접적인 신도시 수혜효과가 기대된다. 우선 다음 주 청약일이 확정된, 동탄신도시의 메타폴리스와 위버폴리스 주상복합의 분양대전이 주목된다. 평당 1400만원대 초반으로 확정된 분양가와 초고층 대규모 복합단지로 조성되는 메타폴리스는 40~98평형 1266세대가 공급된다. 4~7일 메타폴리스와 같은 시기 청약이 개시되는 위버폴리스는, 중심상업지구 인근 주상복합과 클러스터 조성으로 황금라인을 조성하게 되는데, 아파트 46평형 198세대의 당첨자발표일이 메타폴리스와 하루차이라, 메타폴리스와 위버폴리스 두곳 모두 동시청약에 나서는 청약자들이 많을 것이라 생각된다. 특히, 위버폴리스 오피스텔 50세대는, 단타를 노리려는 이들도 북새통을 이룰 것이다. 이외, 메머드급 단지로는 화성시 능동에서 풍성주택이 1330가구를 공급할 예정이고, 신일과 서해종합건설도 동탄지구에서 주상복합을 6월경 출하할 예정에 있다.

▶ 청약전략
가점에서 불리한 유주택자나 무주택기간이 짧거나 부양가족수가 작은 독신자·싱글족·단독세대주들, 그리고 청약통장 가입년수가 짧은 20~30세대들은 화성시 유망물량 위주로 청약통장을 소진해도 좋겠다. 다만, 분위기에 편승해 무턱대고 청약하기보다는 본인의 거주자와 직장,'제2동탄신도시'의 거리를 파악해서, 후광효과의 파장을 계산해 보는 것이 현명하고, 유망브랜드 위주로, 청약할 분양물량의 단지나 분양물량의 종류(아파트,주상복합,오피스텔 등)따라 선별청약하는 자세가 필요하다.

▶ 입지분석
◆ 화성시 동탄지구 포스코건설/신동아건설(메타폴리스)
동탄 신도시 중심 상업지에서 동탄신도시의 랜드마크 빌딩인 메타폴리스 초대형 주상복합시설이 분양될 예정이다. 포스코건설과 한국토지공사가 공동 출자해 설립한 메타폴리스(시행사)가 프로젝트 파이낸싱 방식으로 추진하는 이 사업은 총 사업비만 해도 약 1조5,000억 원에 달한다. 메타폴리스는 동탄 신도시 10-0,11-0블록 2만9,000평에 30층 이상 대형건물 6개동을 포함, 16개 동으로 구성된다. 연 면적은 무려 22만평. 66층 주상복합아파트(274m)와 57층 규모의 미디어센터 등 초고층 빌딩도 들어선다. 2단계로 진행되는 메타폴리스는 1단계로 1,266가구의 주상복합을 비롯, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육 및 문화시설 등이 들어서게 된다. 이어 2단계로 미디어센터 등 업무시설, 백화점, 호텔 등 신도시의 자족 기능을 강화할 수 있는 시설을 완공할 계획이다. 월마트, 갤러리아, 전자랜드 21 등의 할인점과 백화점, 경인방송, 동아TV, CJ CGV(복합영화상영관), 베스트웨스턴인터내셔널 호텔, 강동가톨릭병원 등의 유치가 검토되고 있다.

◆ 화성시 동탄지구 풍성주택
풍성주택은 화성시 동탄중심상업지구 16-1블럭 풍성 위버폴리스 주상복합을 공급한다. 아파트 46평형 198세대, 오피스텔 20~60평형 50실을 합한 총 246세대 규모로 중심상업지 메타폴리스와 연접하고 있다. 외벽전면 글라스 커튼월 시공과 2개동 중간에 스카이브릿지(20~21층 동간)를 설치할 계획인데, 평면도 가족구성 및 생활패턴에 맞게 방의 크기와 개수를 조정할 수 있도록 했다. 화성시 태안읍, 동탄면일원, 총 273만평에 조성되는 동탄택지개발지구는 135인/ha로 신도시중 가장 낮은 인구밀도와 신도시중 가장 높은 공원·녹지율(24.3%)을 자랑한다. 지구 서쪽에 국도1호선(1.5km)과 경부선철도가 병점역(전철)이, 동쪽은 경부고속도로 및 기흥IC(2km)가 위치하고, 북쪽은 지방도 338호선, 343호선, 수원 영통지구(신분당선전철 영통역 계획)와 연결되어 있으며, 남쪽은 지방도 317호선, 오산IC가 인접하고 있는 위치여서 교통여건도 원활하다. 게다가 사업지구 주변 지역에 수원영통, 용인서천, 흥덕, 상갈, 구갈2, 보라, 화성태안, 봉담, 오산운암, 세교 등 택지개발사업지구와 지구북측에 삼성전자, 화성지방산업단지 등이 위치하여 신도시 자족기반 확보가 유리하며 대상지 중심반경 10km권내에 경희대, 강남대, 아주대, 수원대, 경기대, 협성대 등의 대학교가 입지하고 있고, 주변지역에 30여개의 골프장, 지구외곽 동쪽에 반석산, 신갈저수지와 오산천이 흐르고 있어 자연속의 미래형 복합도시로서의 입지여건을 충족하고 있다.

◆ 화성시 능동 풍성주택
풍성주택은 화성시 동탄신도시 5-3, 4-7블럭과 연접한 화성시 능동에서 아파트를 분양한다. 단지규모는 중대형평형인 43~85평형 1330세대다. 동탄신도시 생활권으로 동탄센트럴파크와 삼성디지털밸리, 병점역이 모두 인접해 있다. 1번국도, 경부고속도로, 영통~병점간 우회도로 등 도로교통도 원만하다.

◆ 화성시 향남동 한화건설
한화건설은 경기도 화성시 향남택지개발지구 인근에 총 952가구로 구성된 화성향남 꿈에그린 952가구를 선보일 예정이다. 33~48평형의 중대형으로, 150만여평 약 2만5천가구가 조성되는 향남지구 인근에 위치해 후광효과가 기대된다. 향남지구는 기아자동차, 발안산업단지, 금의지방산업단지 등, 주변산업단지 배후주거지로 각광을 받는 곳인데, 5년동안 전매규제에 묶여있는 향남지구와 달리, 준공즉시 전매가 자유롭다는 장점을 지녔다. 교통은 서해안고속도로, 발안IC, 경부고속도로, 오산IC, 팔탄 북부 우회도로 진입교차로 등이 주변에 있다.
출처:내집마련정보사
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