천차만별‘양도소득세’신중해야

2014.11.13   

 

 

 

 

 

 

고가주택과 2주택 비교   /   일반주택 2채
1세대1주택 양도소득세 비과세   /   1채 양도가액-취득가액 세 납부

고가주택
양도가액 9억원까지 비과세   /   10년이상 보유 차익 80% 공제

 

2년이상 보유한 1세대1주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세된다. 단, 1세대가 1주택을 양도하더라도 양도시 시가가 9억원이 넘는 고가주택이라면, 9억 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세된다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도가 폐지 되었으므로, 고가주택 1채를 보유한 경우와 일반주택 2채를 보유하다가 양도하는 경우의 세금부담을 비교해 보도록 하자. 현재 약 10억원으로 주택을 구입하고, 3년뒤 시가가 12억원일 경우를 가정해서 살펴보자.

A씨는 10억원으로 시가 5억원짜리 아파트 두채를 구입했다. 3년 뒤 두채를 모두 팔 때, 한채는 양도소득세가 과세되지만 한채는 1세대1주택으로 비과세 되는 것이 유리할 것으로 판단한 것이다. 반면 B씨는 10억원짜리 아파트 한채를 구입했다. 고가주택이라고 하더라도 주택이 한채이기 때문에 9억원까지는 양도소득세가 과세되지 않는다는 것을 알고 있기 때문이다. 그럼 숫자를 통해서 비교해 보자

A씨의 주택은 3년뒤 시가가 각각 6억원으로 총 2억원의 시세차익이 발생했다. 한채는 비과세되므로, 나머지 한채에 대해서만 양도소득세가 과세되는데 양도가액 6억원에서 취득가액 5억원을 차감한 1억원에 대해 약 1천730만원의 양도소득세를 납부해야 한다. 반면 B씨는 양도가액 12억원에서 취득가액 10억원을 차감한 양도차익이 2억원인데, 양도가액 기준으로 9억원까지는 양도소득세가 과세되지 않으므로, 양도차익 5천만원[2억원 Ⅹ(12억원-9억원)/12억원]에 대해서만 양도소득세가 과세된다. 한편 취득한지 3년이상인 부동산의 경우, 기본적으로 양도차익의 10%를 장기보유특별공제 명목으로 양도차익에서 공제해주는데, 1주택인 고가주택의 경우 24%를 공제해 주므로, A씨는 과세되는 양도차익이 9천만원(1억원에서 10%차감)인데 반해, B씨의 과세되는 양도차익은 3천8백만원(5천만원에서 24%차감)밖에 되지 않는다. B씨는 결국 약 470만원의 양도소득세를 납부하게 된다. 결과적으로 같은 금액을 투자했고, 같은 시세차익이 발생했지만, 양도소득세는 1천260만원이나 차이가 발생했다.

한편 앞에서 언급했던 장기보유특별공제는 일반 부동산에 대해서는 10년이상 보유하더라도 최대 30%를 공제해주는데 반해 1주택인 고가주택은 10년이상 보유하면 양도차익의 80%를 공제해 주므로, 오래 보유할수록 고가주택 한채를 보유하는 것이 더 유리한 결과가 된다.

물론 우리의 비교분석은 부동산 가격이 계속해서 상승하는 추세에 있을 때, 중저가 주택 여러채와 고가주택 한채 중 세부담 측면에서 유리한 선택이 어떤것인지 확인하는데 국한된다. 최근 같이 부동산 가격이 불안한 상황에서 무턱대고 가격상승 기대만으로 고가주택을 구입했다가 가격이 하락한다면, 그 피해는 고가주택이 더 클 것이므로, 신중한 접근이 필요할 것이다.

 

 

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