수도권 그린벨트 규제완화 기대감 만발

수도권 그린벨트 규제완화 기대감 만발-하남·과천·남양주…

기획부동산 주의보

 

주택담보대출 규제 강화로 아파트 투자 열기가 한풀 꺾인 상황에서 토지 시장은 여전히 분위기가 괜찮다. 최근 경기도 하남, 과천 등 수도권 개발제한구역(그린벨트)이 해제된다는 소식이 전해지자 이들 지역에 투자자 관심이 모이고 있다. 투자 열기가 달아오르면서 그린벨트 땅을 쪼개 매각하는 기획부동산이 성행할 정도다.

정부는 그동안 꾸준히 그린벨트를 풀었지만 여전히 그린벨트 구역은 많다. 1971~1974년 8차례에 걸쳐 그린벨트로 지정된 면적이 약 5397㎢였는데 아직 3220㎢가 남아 있다. 지역별로 보면 수도권 그린벨트 규모가 여전히 가장 크고 광주·대전광역시 일대에도 꽤 넓은 면적이 지정돼 있다. 서울시 내 그린벨트 면적만 605㎢에 달한다.

그린벨트 해제가 본격화된 것은 지난해 정부가 30만㎡ 이하 그린벨트는 지방자치단체장이 직접 해제할 수 있도록 하는 등 해제 절차를 간소화하면서부터다. 이 조치로 2020년까지 여의도 면적의 80배가 넘는 233㎢의 그린벨트 땅이 해제 절차를 밟게 됐다.

그린벨트 규제가 완화되면서 가장 주목받는 곳은 서울 강동구, 경기 과천·하남·김포시 등 수도권 그린벨트 토지다. 특히 하남시는 서울 강동구와 인접해 있고 미사강변도시 등 택지지구 개발도 한창이어서 향후 그린벨트가 해제될 때 최대 수혜지가 될 전망이다. 하남시가 지난해 11월 그린벨트가 관통하는 51개 취락 20만6004㎡의 토지에 대해 개발 행위를 완화하면서 기대감이 한껏 고조된 분위기다. 과천시 역시 취락지역을 중심으로 그린벨트 해제 절차에 착수했다. 의왕, 남양주, 구리 등도 조만간 개발 계획이 가시화될 전망이다.

실제 하남시를 비롯한 수도권 주요 지역은 그린벨트 해제 기대감으로 최근 토지 가격이 오르는 추세다. 국토교통부에 따르면 하남시 녹지지역 땅값(공시지가)은 지난해에만 3.98% 올랐다. 같은 기간 전국, 경기도 녹지지역 땅값이 각각 2.1%, 1.54% 오르는 데 그친 것과 비교된다. 서울 강동구 녹지지역 땅값 상승률도 3.04%로 서울에서는 강남구(3.28%) 다음으로 많이 올랐다. 지방에서는 제주(7.28%), 강원 횡성(5.25%), 전남 광양(5.04%) 등 땅값이 가파르게 상승했다. 통계가 공시지가를 기준으로 작성된 점을 감안하면 이들 지역 토지 매매 호가는 적어도 10~20%가량 올랐을 것으로 추정된다.

거래량도 늘고 있다. 올 1~2월 두 달 동안 전국에서 거래된 그린벨트는 총 5500필지. 지난해 같은 기간(4413필지)보다 1000필지 이상 거래가 늘었다. 이 가운데 절반 이상인 2752필지가 경기도에서 거래됐다. 역시 지난해 같은 기간(1917필지)보다 거래가 44%가량 늘었다.

투자 열기가 과열되다 보니 최근 들어 해제가 점쳐지는 그린벨트 지역을 중심으로 땅을 쪼개 파는, ‘택지식 분할 분양’도 판을 치고 있다. 특히 서울 강동구와 경기 과천, 하남, 의왕 등 수도권 내 그린벨트 지역에서는 땅을 나눠서 분양한다는 광고가 온·오프라인 할 것 없이 이뤄지고 있다.

급기야 강동구는 “일자산 그린벨트 쪼개 팔기에 낚이지 말라”는 기획부동산 주의보를 내렸다. 강동구 둔촌동 일자산 주변 그린벨트 토지를 기획부동산 업체들이 대거 사들였기 때문. 시 전체 면적의 70~80%가 그린벨트인 과천·하남시에서도 그린벨트 토지를 판다는 텔레마케팅, 온라인 광고가 기승을 부리고 있다.

기획부동산을 주의해야 하는 이유는, 이들이 가치 없는 땅을 헐값에 사들여 지분으로 쪼개 시세보다 비싸게 팔기 때문이다. 땅이 그린벨트에서 해제되면 단독주택이나 타운하우스 등을 지을 수 있고 인근 시세에 육박한다고 홍보하며 투자자를 꼬드기는 식이다.

문제는 그린벨트 해제가 늦어지거나 아예 해제 여부조차 정해지지 않은 경우에도 전혀 알리지 않는다는 점이다. 더군다나 구분등기가 아닌 지분등기 방식으로 소유권을 확보하는 경우에는 차후 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있다. 분할이 안 되기 때문에 마음대로 개발할 수 없고 금융 조달도 거의 불가능하다. 그뿐 아니라 사실상 지자체 대부분이 그린벨트를 분할해 파는 것을 불허하고 있다. 섣불리 투자에 나섰다가 제때 처분하지도 못하는 투자자가 의외로 많다.

 

 

 

 

전국 그린벨트 3220㎢ 남아 있어

규제 완화로 추가 해제지역 눈길

정부가 그린벨트 규제 완화를 추진하는 것도 무조건 호재로 보긴 어렵다. 복잡한 해제 절차를 간소화하는 것이지 그린벨트를 대폭 해제한다는 얘기는 아니기 때문이다. 투자하려는 그린벨트 땅이 해제될지 정해진 바도 없고 미리 예측할 수도 없단 얘기다. 설령 그린벨트가 풀린다 하더라도 곧바로 개발할 수 있는 것도 아니다. 그린벨트 중에는 개발 가치가 낮은 땅이 많다는 점 역시 경계해야 한다.

물론 그린벨트 투자 여건이 덮어놓고 나쁘다는 것은 아니다. 기껏해야 슈퍼마켓이나 음식점, 부동산중개업소 정도만 지을 수 있던 예전보다는 그린벨트 내에 지을 수 있는 건축물 용도가 확대됐다. 그린벨트 내 건축물을 극장, 학원, 미술관을 비롯해 찜질방, PC방으로도 바꿀 수 있게 됐다는 얘기다. 이런 규제 완화를 통해 시설 증축에만 1300억원의 투자 유발 효과가 기대된다.

일단 그린벨트에서 해제된 땅에는 건물을 지을 수 있어 가격이 오를 가능성이 크다. 소문만 무성한 그린벨트 해제 예정 지역보다 이미 해제된 곳을 중심으로 투자하는 게 투자 위험을 줄이는 방법이다. 또한 그린벨트에서 해제될 가능성이 높은 땅이라고 하더라도 몇 가지 살펴볼 사항이 있다.

첫째, ‘자연녹지지역’과 ‘개발제한구역(그린벨트)’을 구분할 수 있어야 한다.

개발제한구역은 토지이용계획확인서에 ‘자연녹지지역 개발제한구역’이라고 표시돼 있다. 여기서 자연녹지지역은 국토계획법상의 21개 용도지역 중 하나로 해당 토지에 건축물을 세우는 기준이 된다. 하지만 개발제한구역에 건물을 올릴 때는 국토계획법은 배제되고 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(개특법)’만 적용받는다. 때문에 자연녹지지역 내 그린벨트는 개발이 불가능하다.

둘째, 같은 그린벨트라 하더라도 어떤 유형의 토지인가 확인해야 한다. 그린벨트 토지는 크게 네 가지 유형으로 나뉘는데 그에 따라 투자전략도 달라진다.

‘개발제한구역으로만 지정돼 있는 토지’가 가장 보편적인 유형이다. 이런 토지에서는 이축권(개발제한구역에서 예외적으로 허가를 받아 건축할 수 있는 권리)이 없으면 원칙적으로 건축 행위가 불가능하다. 농경지 등으로 활용하면서 수용되기만을 기다리거나 매매차익을 내고 양도하는 투자전략을 취할 수밖에 없다.

또 다른 유형은 ‘개발제한구역 내 취락지구로 지정돼 있는 토지’다. 취락지구 내 그린벨트 토지에서는 지목이 대지일 경우 건축이 가능하다. 일정 조건만 충족하면 근린생활시설도 신축할 수 있다. 따라서 입지가 좋은 취락지구는 가격이 개발제한구역 밖의 토지 못지않게 비싼 곳도 많다. 물론 취락지구 내 토지일지라도 대지가 아닌 곳에 건축을 하려면 반드시 이축권이 있어야 한다. 이런 지역에 투자할 때는 해당 시군에서 발생된 이축권을 동시에 매입해 투자하는 전략이 필요하다.

‘개발제한구역 내 취락지구에서 해제된 토지’도 눈여겨볼 만하다. 토지이용계획확인서에 ‘도시지역, 제1종 전용(일반)주거지역, 제1종 지구단위계획구역’으로 표시되며 더 이상 ‘개발제한구역’이나 ‘취락지구’라는 용어로 표시되지 않는다. 건축 시 개특법 적용을 받지 않으므로 해당 지구단위계획에 적합한 범위 내에서 건축 행위를 할 수 있다.

마지막으로 ‘공익사업 등의 시행으로 개발제한구역에서 해제되면서 수용 예정인 토지’다. 이런 경우 토지 소유주에게는 수용에 따른 보상 문제만 남는다.

 

택지 개발과 관련된 수용일 경우 추가적인 보상으로 ‘이주자 택지’나 ‘협의수용자 택지’ 또는 ‘생활대책용지(일명 상가딱지)’ 등을 받게 된다. 도로 건설을 목적으로 수용돼 주택이 헐리는 경우 이축권이 발생할 수도 있다. 이런 권리에는 웃돈이 붙기도 한다. 이축권이 일명 ‘용마루’라고도 불리며 그린벨트 투자의 꽃으로 통하는 이유다.

 

 

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그린벨트(개발제한구역) 해제권한 지자체 이양

 

 

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