분양시장이 불안하다

2016.6.21

작년 청약과열 대구 벌써 입주대란..3억 집 6000만원 하락
분양시장이 불안하다 <하> 내년부터 입주 쓰나미올 입주물량 작년보다 78% 늘며집값·전셋값 하락폭 전국 최고부산은 내년부터 4만 가구 쏟아져


 지난 16일 대구시 달성군 화원읍 아파트 상가에 있는 한 부동산 중개업소. 대표 A씨는 손님에게 “지금이 아파트를 싸게 살 기회”라며 매수를 권유하고 있었다. 전용면적 84㎡형이 3억~3억3000만원으로 지난해 말보다 6000만원이나 내렸다고 했다. 그러자 손님은 “집값이 더 떨어져 손해만 볼 수 있지 않느냐”며 발걸음을 돌렸다.




A사장은 “주변에 새로 지어진 아파트가 크게 늘면서 주택 수요자들이 매수를 망설이고 있다”며 “3억원 아래 급매물 정도만 간간이 거래된다”고 하소연했다. 같은 주택형 전셋값도 약세다. 지난해 말 2억7000만원에 거래됐으나 현재 2억~2억1000만원이다.





이 아파트 인근 달서구 유천동에선 2100여 가구의 대단지가 이달부터 입주한다. 달성군 내 산업단지인 테크노폴리스에도 아파트 입주가 이어지고 있어 매물과 전셋집이 쏟아지고 있다.





내년 ‘입주 쓰나미’가 본격적으로 밀려오기 전부터 일부 지역은 벌써 입주 물량 증가로 인한 후유증을 앓고 있다. 주택시장이 2008년 금융위기 이후 침체에서 회복세로 돌아선 2014년 분양이 늘어나면서 청약 과열 양상을 보인 지역이다.





올해 대구의 입주 물량(2만6000여 가구)은 지난해보다 78% 증가했다. 올 들어 5월까지 대구 주택매매거래량이 지난해 같은 기간의 절반 수준으로 줄며 집값이 0.91% 떨어졌다. 전셋값은 0.66% 하락했다. 전국에서 가장 많이 내렸다.





올해 대구에 이어 내년에는 부산의 입주 물량이 크게 늘어난다. 올해(1만2000여 가구)의 1.5배 정도인 1만9000여 가구가 내년과 2018년에 각각 들어선다. 장전동 래미안장전(1938가구), 연산동 센텀리버SK뷰(529가구) 등이다.





대구에 뒤이어 주택경기가 좋았던 2014~2015년 분양 물량이 급증했기 때문이다. 부산시 연제구 거제동 거성공인 김경미 실장은 “내년부터 아파트 입주가 많아 집값이 오르긴 쉽지 않아 보인다”고 말했다.





내년 울산의 입주 물량도 9000여 가구로 올해(3000여 가구)의 3배에 이른다. 혁신도시가 개발되면서 분양이 늘어난 영향이 크다. 경남은 올해 1만9000여 가구에서 3만7000여 가구로 급증한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “경남엔 양산시 물금지구 같은 택지지구 물량이 많지만 구도심 중심으로 재개발 단지도 꽤 들어선다”고 말했다.





서울은 입주가 많지 않다. 2014년 말 기준 주택 수가 360여만 가구이고 2018년까지 들어설 예정인 아파트는 9만9000여 가구다. 단독주택 등을 합친 전체 입주예정 주택은 20여만 가구로 기존 주택 수 대비 5.8% 선이다. 본지가 추정한 결과 서울은 2018년에도 주택보급률이 99.9%로 100%를 넘기지 못할 것으로 예상된다.





서울에서 그나마 주택이 많이 늘어나는 곳은 서대문·성동구 등이다. 이들 지역에선 가재울·왕십리 등 뉴타운과 재개발 사업이 활발하다. 강남권의 경우 송파·서초구에서 위례신도시 입주, 재건축 등으로 주택이 많이 늘지만 강남구는 크게 증가하지 않는다. 송파구 가락동의 옛 가락시영이 2018년 9510가구의 매머드 대단지로 완공된다.





도시정비업체인 J&K 백준 사장은 “재건축·재개발은 기존 주택을 철거하고 새로 짓는 사업이어서 실제로 늘어나는 주택 수가 많지 않다”고 말했다.





수도권에선 공공택지와 민간도시개발사업이 활발해 입주 물량이 많이 늘어난다. 올해(8만4000여 가구)보다 43% 많은 12만여 가구가 내년 집들이를 한다. 2018년엔 좀 더 증가해 2017~2018년 2년간 30만 가구 가까이 들어선다. 2014년 말 98% 수준이던 경기도의 주택보급률은 2018년까지 10%포인트 오르며 100%를 넘길 것으로 예상된다.



http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20160621011206475 








2016.6.21



부산 1순위 셋 중 한 명꼴 청약..당첨 72%가 한 달 내 전매

분양시장이 불안하다 <상> 웃돈 노린 과열 청약분양시장 불법·편법 실태당첨 즉시 전매하려는 '단타족'늘어웃돈 서울 2645만, 경기 1952만원


지난 8일 오후 11시30분 경기도 남양주시 다산신도시 아파트 견본주택 앞. 전등불을 밝힌 30여 개의 파라솔 주변으로 300명이 넘는 인파가 몰렸다. 아파트 당첨자 발표 시간(9일 0시)에 맞춰 분양권을 거래하려는 부동산 중개업자와 청약자들이다.





자정이 지나 금융결제원 사이트에 당첨자 발표가 뜨자 매물을 찾는 중개업자들의 목소리로 시끌벅적해졌다. “901동 X층, 3000만원 어때.” “84㎡A타입으로 좋은 물건 있으면 줘봐요.” 웃돈(프리미엄)은 순식간에 4500만원까지 뛰었다. 분양권 거래는 오전 2시를 넘어서까지 이어졌다.





# 지난 17일 경기도 화성시 동탄2신도시에 문을 연 힐스테이트 동탄 아파트 견본주택. 입구 주변에 설치된 파라솔 아래에서 떴다방(무허가 이동식 중개업자) 10여 개 팀이 방문객들에게 상담을 하고 있었다. 이들은 “당첨 직후 3000만원 이상의 분양권 웃돈이 붙을 것”이라고 했다. 당첨되면 연락을 달라며 명함을 건넸다. 이 단지는 계약 후 1년간 전매가 금지돼 있지만 전매해제 때까지 분양권을 잘 관리해주겠다는 말도 덧붙였다.





아파트 분양시장에 불법·편법이 판을 치고 있다. 단기 전매와 미등기 전매, 거래금액을 실제보다 낮춘 다운계약 등 동원되는 수법도 여러 가지다. 대개 웃돈이 많이 붙는 단지를 중심으로 시세차익을 얻으려는 투기 수요가 몰려서다. 리얼투데이가 올 1~5월 전매된 아파트 분양권의 평균 웃돈을 조사한 결과 서울이 2645만원으로 가장 높았고 경기(1952만원), 부산(1501만원)도 전국 평균(1464만원)을 웃돌았다.





당첨확률을 높이기 위한 청약통장 불법 거래가 많다. 떴다방은 보통 전봇대 등에 광고문을 붙이는 방식으로 청약통장을 사들인다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많아 청약가점(만점 84점)이 높은 이들이 주요 타깃이다. 청약가점이 높을수록 당첨 가능성이 커진다.





통장 거래가격은 통장 가입자의 지역에 따라 차이가 있으나 수도권 신도시나 부산 등의 인기 단지에선 당첨 안정권인 통장이 4000만~5000만원 선이다. 분양마케팅회사 관계자는 “떴다방은 대개 60점대 후반의 통장을 사들이는데 요즘은 청약경쟁이 치열해져 70점 이상을 구하기도 한다”고 전했다.





당첨과 동시에 분양권을 전매하려는 분양권 ‘단타족’이 늘었다. 지방에선 전매제한이 없어 계약 직후 팔 수 있다. 분양권 웃돈을 기대하고 부산에선 1~5월 1순위자 3명 중 한 명꼴로 청약에 나섰다.





중앙일보가 올해 1순위 청약경쟁률이 높았던 부산·대구 4개 단지의 분양권 전매현황을 분석한 결과 계약 이후 한 달 이내 전매건수가 전체 분양물량 807가구의 72% 수준인 584건을 차지했다. 수도권에선 6개월~1년간의 전매제한이 풀리자마자 분양권 손 바뀜이 활발하다. 특히 당첨자 발표와 동시에 팔려는 ‘초단타족’이 분양권 ‘반짝 야(夜)시장’에 몰린다. 위례·동탄2·다산신도시 같은 수도권 공공택지와 부산 등에 야시장이 들어선다.





분양권 거래엔 실거래가보다 낮춰 신고하는 ‘다운계약’이 자주 동원된다. 매도자가 양도소득세를 덜 내기 위해서다. 분양권은 취득 후 1년 안에 전매하면 양도차익의 50%, 2년 이내면 40%를 양도세로 내야 한다.





부산시 해운대구의 한 중개업소 사장은 “대개 웃돈의 30~40%대에서 계약서를 쓴다”며 “마린시티자이 전용 84㎡형의 경우 매도자가 웃돈 9000만원을 3500만원으로 낮춰 신고한다”고 말했다. 전매제한 기간 안에 분양권을 되파는 불법 미등기 전매도 심심치 않게 벌어진다. 부동산 중개업자들은 “분양 계약자의 이름을 바꾸지 않은 채 매매 계약서를 작성하고 공증 절차를 밟는 방법으로 분양권 거래를 한다” 고 말했다.



http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20160620020504775 

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