부동산시장의 세대론

,경제활동참여자로 서청년세대에대해서는‘88만 원’이 상징하는속성은유지된채동일세대내경쟁자가많다는사 실만을부연해주고있다(이하, 이러한맥락에서베이비붐세대- 아버지와아들의대결구도는성립하는가?

2007년 여름,우리나라20대는 새로운이름을얻었다. 새 이름이지만이름에담긴뜻은상큼하지않았다. 이른바 ‘88만 원세대’, 비정규직평균급여와20대 평균급여를조합해나온금액으로대표되는세대라 는뜻이다. 2010년대로 접어들자,좀상쾌해보이는이름하나가추가되었다. 베이비붐세대의자 녀세대라는의미의‘에코세대’ 가그것이다. 베이비붐세대의은퇴가현실화되어인구학적개념의 세대논의가활발해지면서덩달아생긴패찰이다. 그러나이때의‘에코’는 베이비붐세대의많은 인구가메아리치듯그들의자식세대도양적으로많아졌음을뜻할뿐이므로의상대항으로는동일한인구학적 개념인에코세대대신88만 원세대라는용어를사용함).

퇴직으로경제생산영역에서물러나는부모-베이비붐세대,그리고높은청년실업률1)과 비정규 직으로사회진출을시작하는자식-88만 원세대는현재사회전반의화두이기도하지만,주택/부 동산시장에서도전례없이집중조명을받고있는이슈이다. 이들은부동산시장에서도대립구도 를형성하며세대투쟁을하고있는가? 이글은그간많은논의가진행되었던2000년대 후반의 ‘세대론’이 부동산시장에서는어떤양태로펼쳐지는지살펴보고자한다.

베이비붐세대와88만 원세대의특성

일반적으로부동산시장과관련하여세대를이야기하는방식은세대별인구/경제적 특성을바탕 으로그들이직면한주거및부동산문제를기술하는것이다. 이를테면다음과같이단순화할수 있다.

①베이비붐세대는1955년~1963년 전후출산율증가시기태어난세대로전체인구수대비 14.5%(약 700만 명)로 많은비중을차지하고있는데,대부분의자산을부동산으로가지고있으 며이중상당수는2000년대 주택가격급증시기에무리하게대출을이용해주택을구매(경제적 특성)한 결과현재하우스푸어로고통받고있다는점이이슈가되고있다.

②88만 원세대는베이비붐세대의자녀세대로1979년~1992년에 태어나현재총인구의 19.9%(약 950만 명)를 구성하고있으며,평균적으로학력인플레이션으로사회진출이늦고비정 규직으로시장에진입하여현소득수준및미래의기대소득이낮아주택구매여력도의사도희박 하다. 월세또는전세거주자가많아렌트푸어로고통받고있다는점이주목받고있다.

‘세대별 특성’을 넘어‘세대 간갈등구조’를 보면

세대론은특정시기사회전반의상황을공유하는어떤나이대,즉‘세대’를 발견해내이름을붙이 고이를통해사회현상을설명하는방법을의미한다. 세대별특성은시간의흐름에따라사회구 성원이순차적으로탄생과성장을반복하는이상,어느시대어디에서나존재하며이에의한갈 등도항시적이다. 따라서최근과같이세대론이특별히부상하는시기는세대간특성의차이가 유독단절적으로나타나사회적갈등을일으킬때이다. 즉,세대간관계와갈등은세대론이소환 되는이유이자,세대론의핵심이라고할수있다. 그렇다면베이비붐세대와88만 원세대를통해 부동산시장을볼때각세대별특성을넘어세대간갈등양상은어떻게나타나는가? 최근의문 제/현상은 세대론으로설명되는것이적절한가?

88만 원세대론의경우2000년대 후반의한국의20대가 겪는문제를주로노동시장에서중장년 층과대치시키는구도를통해드러낸다. 이는‘중장년 세대와의불공정한경쟁’과 이에대응하기 위한‘청년 세대의정치적세력화요구’로 요약할수있다. 세대간이해상충은정책분야에대응 시켜생각해보면보다분명해진다. 대표적으로최근기초노령연금확대과정에서의논란과같이 한정된국가재정을두고각세대가제로섬게임을할수밖에없는상황을생각하면된다.

부동산자산시장에서세대간갈등은이와동일한구조로일어나고있을까? 하우스푸어가대거 포진해있는베이비붐세대와렌트푸어의주요피해자인88만 원세대의갈등은각‘푸어’를 대표 한다는점에서세대간갈등구도를일단성립시킨다.

하우스푸어로서는향후부동산가격의상승/유지가 가계파산을막기위한절체절명의조건이며, 렌트푸어는가격하락조정이이어져구매가능한수준까지내려가기를바란다. 또다른한편으 로,은퇴로인해고정수입이사라진상황에서저금리기조가이어지자베이비부머는전세를월세 로전환,전세공급축소로인한전세금상승을가속화하여렌트푸어의고통을심화하고있다. 각 세대의이득을위한방향이서로배치되고있는양상은기존의세대론과동일하다고볼수있다.

그런데세대갈등의양태를제대로파악하기위해서는확인이필요한부분들이있다. 먼저,실제 각세대내‘푸어’의 비율이세대간분명하게대립적으로나타나는가이다. 2012년 금융연구원에 따르면2) 하우스푸어의비중은40대가 가장많고,50대에서 60대까지 널리분포되어있다. 연구 기관에따라다르긴하지만하우스푸어가구중에중장년층의비중이높은것은공통적으로나타 나는사실이다.

그러나세대를중심으로보면,세대전체가구수대비각세대하우스푸어의비율은크게차이나 지않는다. 금융연구원의기준에의한각연령대별하우스푸어의수(2011년 기준)와 2010년 센 서스가구통계를통해연령대별하우스푸어의비중을대략적으로구해보면,3~5% 선(표1)으로. 하우스푸어의세대별절대수가많아서발생할수있는문제와는별개로세대별비중과그격차 가크지않기때문에세대별연대나세대간갈등이발생하기는어려워보인다.

렌트푸어문제도세대문제로바로독해하기는어렵다. 소형평형에대한높은전·월세전환율을 고려했을때,보증금상승에의한부담수준의증가가소형/저가 전세에거주하는다수의청년세 대(2010년 센서스기준1억 원미만2030세대 42% 110만여 가구)에게 큰부담으로작용한다는 것이다. 그러나주택규모와금액이커질경우보증금상승분의절댓값이커져체감하는부담수 준과리스크를단순비교할수없기때문에,세대분포를통해렌트푸어의문제를곧장년세대의 월세전환에따른청년세대의부담증가문제로치환하는것은무리가있다.

두번째,부동산으로서주택은생애주기(life cyle)에 따라구매-처분이이루어진다는특성을고 려하여세대문제를살펴봐야할필요가있다. 현대경제연구원의설문조사4)에 따르면젊을수록 하우스푸어지원에대해찬성하는비율이오히려높게나타나고있는데,이에대해젊을수록하 우스푸어가될가능성이높다고스스로판단했기때문이라고보고있다. 다시말해,88만 원세대 의주택구매의사가낮아졌다고는해도이는현실적인소득수준을감안한의사일뿐,여전히대 다수는생애주기에따른주택구매의관성에서벗어나기힘들다. 즉,청년세대는현시점에임차 가구로서의정체성을가지고있지만,이들상당수도나이가듦에따라부채를통해집을구매하 는하우스푸어가될것을기정사실로받아들이고있는것이다. ‘-푸어’로 대변되는주택시장의문 제들은어떤한시기의횡단면을봤을때세대별로극명한차이가있는것처럼보이지만,생애주 기의흐름에따라이문제들은세대에서세대로이전되기때문에세대간갈등을형성하기어렵 다.

‘세대 간갈등’보다는 ‘세대 내경쟁’이 심화될것

요약하자면,부동산시장에서는현시점의세대별특성및시장에대한영향을거론할수는있지 만,본격적인세대갈등구도의세대론을적용하기에는적합하지않은상황이라고할수있다. 오 히려부동산자산시장에서는자산의보유가아닌거래시에실질적인이득이발생하기때문에, 자산의축소/처분을 원하는베이비붐세대로서는가장강력한잠재주택소비자계층인결혼적령 기및가구원수확장기인88만 원세대의소득수준이증가하여거래상대자로하루빨리성장해주 는것이바람직할수있다. 적어도부동산시장에서는세대간갈등보다는오히려세대간공조를 이루는것이각세대가자신세대의이득을위해단기적,장기적으로할수있는최선일지도모른 다. 글제목의질문으로다시돌아가자면,‘아버지’ 세대와‘아들’ 세대의갈등구조는명확하게성 립되지않는다는것이다.

그렇다면세대론은부동산시장에서정말무용(無用)한가? 기존의88만 원세대론에대한비판처 럼,주택/부동산 시장문제의핵심은세대를가로지르는‘소득과 자산’ 문제로해석하는것이적실 해보인다. 그런데바로이지점에서,역설적으로88만 원세대론이제시한‘세대 내경쟁의심 화’라는 결론은더강화된모습으로나타난다. 우리나라시장소득의지니계수는0.3 수준이지만 자산소득의지니계수는0.6~0.8이다. 소득불평등보다자산불평등이훨씬심한사회에서상속받 을자산이없는가구의자녀들은그렇지않은가구의자녀들과의격차가점점더벌어지고세대 내경쟁은끝없이강화될수밖에없다.

과거고도성장기에가능했던자산축적의기회는성장정체기에더이상기대할수없으며,소득으 로상쇄하기에는‘88만 원’이라는 금액이힘겨운현실을상징하고있다. 소득과자산축적에대한 기대없이는주택수요의핵심요인인항상소득의증가도물론어렵다. 결국,부동산시장의미래 는이들의중위항상소득을어떻게증가시킬수있는지에달려있을것이다.