따로노는 주택시장, 요즘 키워드는 디커플링/ 수도권-지방 주택시장 '디커플링' 심화

 2014.06.25

수도권-지방 주택시장 '디커플링' 심화

 

부산·대구선 1순위 마감 등 청약열기 뜨거워…입지따라 성적 엇갈리기도

청약시장에서 수도권과 지방의 '탈동조화' 현상이 심화되는 가운데 부산과 대구 청약시장의 강세가 두드러지고 있다. 정부의 주택 임대소득 과세방안에 대한 수정논의가 이어지는 가운데 지방 청약시장은 이런 변수에 크게 좌우되지 않는 분위기다.

금융결제원에 따르면 지난 19일 청약접수를 받은 SK건설의 '센텀리버 SK뷰'는 전 평형이 1순위로 마감됐다. 461가구 모집에 총 3716명이 몰려 평균경쟁률은 8.06대 1을 기록했다. 그중에서도 가장 경쟁률이 높았던 84㎡B형은 44가구 공급에 486명이 신청해 10.55대 1로 마감됐다.

부산 서구 암남동에 들어서는 '송도 서린엘마르'는 160가구 모집에 536명이 몰려 평균 3.35대 1로 1순위 마감됐다. 최고 경쟁률은 4.63대 1을 기록한 84㎡ 타입이었다. 두 곳 모두 해변과 인접하고 도심권 입지가 수요자들에게 좋은 반응을 얻은 것으로 풀이된다.

대구 수성구에 공급된 주상복합 '범어 라온프라이빗'은 119가구 모집에 1만4127명이 몰려 평균경쟁률 118대 1을 기록했다. 1가구를 모집하는 70㎡형에 267명이 몰려 최고경쟁률은 267대 1을 기록했다. 그동안 대구에서 신규공급된 단지들은 테크노폴리스나 혁신도시 등 대부분 개발 중인 지역이어서 도심권 분양단지들에 대한 수요가 높게 나타나고 있다.

부산과 대구에 이어 경남에서도 순조롭게 분양이 진행되고 있다. 창원 감계 힐스테이트 4차 청약접수 결과 총 1600가구 일반분양 모집에 3175명이 신청, 평균 1.98대 1로 순위 내 마감됐다. 전용 면적 59㎡A와 68㎡A 타입은 1순위에서 마감됐고 나머지 7개 유형도 높은 경쟁률을 기록했다. 가장 경쟁률이 높았던 59㎡A타입은 765명이 몰려 5.53대 1로 마감됐다.

창원 자은3지구 '중흥S-클래스'는 19일 1순위 청약접수 결과 716가구(특별공급 제외) 모집에 1059명이 청약해 평균 1.48대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 특히 전용 76㎡는 184가구 모집에 480명이 몰려 최고 경쟁률인 2.61대 1을 기록했다.

부산·대구 지역의 미분양 주택수는 올들어 꾸준히 감소하고 있다. 국토교통부에 따르면 대구지역 미분양 주택수는 4월말 기준 296가구로 지난해 말(1234가구)에 비해 1000가구 가량 줄었다. 부산은 지난해 말 4259가구에서 3490가구로 줄어들었다.

부산·대구 청약시장에서 도심권 분양성적은 양호하지만 외곽에 입지한 신도시의 경우 명암이 엇갈리기도 한다. 명지지구 '중흥Ｓ－클래스프라디움'은 일부 평형이 미달됐다. 하반기 지방 청약시장은 수도권처럼 입지에 따라 수요가 엇갈리게 나타날 수 있다는 지적도 나온다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "분양시장은 전매규제 완화, 청약규제 카드 등 여러가지가 남아있어서 하반기에는 이런 분위기가 지속될 것으로 보인다"면서도 "하반기에는 지방 분양물량이 적어서 지방, 수도권 중 입지가 괜찮은 물량에 수요자들이 쏠리는 현상이 나타날 가능성이 높다"고 설명했다.

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2014-06-24 

 

’신규 · 중소형 · 브랜드 · 디커플링…‘ 아파트 시장의 7대 트렌드

 

‘신규ㆍ중소형ㆍ브랜드 아파트, 노후 아파트 정비, 주상복합 회복조짐, 다양한 평면, 디커플링’

아파트 시장에서 감지되고 있는 7가지 의미 있는 트렌드 변화다.

KB금융지주 경영연구소는 국내 대표적 주거유형인 아파트에서 나타나고 있는 7개의 트랜드를 분석했다. 연구소는 이같은 변화가 저출산 고령화 현상, 주택 품질에 대한 소비자의 니즈 강화, 획일화된 아파트 공급방식의 한계 등에 따른 것으로 봤다. 연구소는 또ㆍ 거주자의 편의 등 실질적ㆍ실용적 요인이 과거보다 가격에 더 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다.

다음은 연구소가 분석한 아파트 시장의 7대 트렌드다.

▶신규 아파트에 대한 선호도 증가=과거에는 도심지 노후 아파트의 경우 재건축 가능시기인 20년에 근접할수록 가격이 상승하는 현상이 나타났다. 하지지만 2006년 이후 신축 아파트에 대한 선호도가 증가했다. 2000년 10년 초과주택과 1~5년 주택의 전국 평균 아파트 매매가격은 별차이가 없었지만 지난해에는 3.3㎡당 가격차가 300만원까지 벌어졌다. 이는 2006년부터 발코니 확장이 가능해지면서 아파트 내부구조가 크게 바뀌었고 지하주차장, 자동제어시스템, 커뮤니티 센터 등 차별화된 시설과 주거문화가 만들어진 탓이다.

▶중소형 아파트 우위의 시장=1,2인 가구의 증가 등으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 공급비중이 2013년 80% 수준을 회복했다. 3.3㎡당 분양가도 대치동A단지의 경우 59.99㎡형이 4594만원, 114.14㎡형이 4377만원으로 차이가 났다. 그러나 중소형 아파트의 가격은 수요가 지속됨에도 불구, 공급비중이 늘어나면서 상승세가 둔화할 전망이다.

▶아파트의 면적 및 형태 다양화=1996년 86%였던 전국의 주택보급률이 2010년 111.1%로 늘어나면서 공급자 위주의 획일적인 형태의 평형구조가 수요자 니즈 중심으로 바뀌고 있다.

59㎡, 84㎡, 114㎡ 중심의 평형은 74㎡, 87㎡, 108㎡ 등으로 다양화됐다. 상대적으로 작은 평형이라도 확장을 통해 상위 평형과 유사한 구조를 적용시킬 수 있어 체감분양가를 낮출 수 있기 때문이다.

▶주상복합아파트는 경쟁력 강화를 위해 다양한 노력 진행=2000년대 등장한 주상복합아파트는 반짝 인기를 끌었지만 높은 분양가와 관리비, 자연환기 불가능, 낮은 전용률 등으로 찾는 이가 줄었다. 타워팰리스 120.78㎡형의 매매가는 인근 삼성래미안, 동부센트레빌 등 아파트의 같은 평형대보다 낮아진 상태다.그러나 업체들이 중소형 공급비중을 늘리고 평면설계를 개선해 전용률을 높이면서 타워형을 판상형 형태로 바꿔 다시 회복조짐을 보이고 있다

 

▶브랜드 아파트에 대한 선호 강화=브랜드가 아파트 선택의 중요한 기준으로 작용하고 있다. 올해 브랜드아파트와 서울지역 아파트의 평균가격 차이는 1월 3.3㎡당 1564만원에서 4월 1천590만원으로 확대됐다.

역세권 및 조망권을 갖춘 브랜드 아파트라면 희소성으로 인해 브랜드 프리미엄 효과가 크게 작용할 전망이다. 고급아파트가 집결한 압구정동, 청담동, 평창동, 성북동, 한남동, 용산, 반포 등의 선호도가 높아진다.

▶노후아파트 정비에 대한 필요성 증대=준공후 30년 이상된 노후아파트는 2013년 기준 전국적으로 30만1200가구에 달한다. 이 숫자는 2020년에는 122만5000가구까지 늘어났다. 따라서정부의 재건축과 리모델링 규제완화로 노후 아파트 정비사업이 활성화될 가능성이 크다.

▶아파트 가격 지역간 디커플링(decoupling) 현상=2004년 이후 수도권과 비수도권의 주택가격이 다른 움직임을 보이면서 지역간 세분화가 심화하고 있다.같은 지역이라도 역과의 거리, 아파트 구조, 단지환경 등 특성에 따른 가격 편차가 커졌다. 서울 강서구 염창동의 A아파트와 인근 B아파트는 입주시기가 비슷함에도 85㎡형의 가격이 2010년 2월 5억3500만원 대 5억9500만원에서 4억3500만원대 5억2500만원으로 차이가 벌어졌다.

 

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http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20140624000137&md=20140627010212_BK

 

 

 

2014-04-09

 

따로노는 주택시장, 요즘 키워드는 ‘디커플링’

 

］#1. 8일 오후 서울 강남구 대치동 H공인. 불과 한 달여 전 시세 동향을 확인하기 위한 전화문의로 활기를 띠던 사무실이 이날은 조용했다. 정부가 임대주택 과세 방침을 발표한 이후 갑작스럽게 매수세가 식은 이후 요즘은 관망세가 대세다. 이 중개업소 김모 사장은 “지난달 중순 이후 거래는 물론 문의전화조차 거의 사라졌다”고 말했다.

#2. 같은날 서울남부지방법원 경매1계. 강서구 방화동 치현마을 서광 아파트 전용면적 59.67㎡형이 감정가 2억2000만원에 경매에 나와 2억2619만원에 낙찰됐다. 지난 3월 처음 경매에 나왔을 때 응찰자가 없어 유찰된 물건인데 이번엔 19명이나 몰렸다. 낙찰가는 감정가의 102%까지 치솟았다.

주택시장이 따로 놀고 있다. 매매시장은 지난 2월26일 임대주택 과세 계획이 담긴 ‘임대차 시장 선진화 방안’ 발표 이후 빠르게 식어가는 데, 아파트 경매시장과 분양시장은 과열 조짐까지 보이는 등 분위기가 완전히 다르다. 일반적으로 기준 주택 매매시장과 경매, 분양시장은 같은 흐름을 보이는데 요즘엔 이들이 제각각 움직이는 ‘디커플링’(탈동조화) 현상이 나타나는 것이다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 매매시장은 지난주(3월29~4월4일) 0.01% 하락했고, 신도시와 수도권은 0% 변동률로 마침내 상승세가 꺾였다. 다소 보수적으로 시세 흐름을 파악하는 한국감정원도 이 시기 서울 아파트 매매가격이 0% 변동을 보이며 오름세가 꺾인 것으로 파악했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “임대차시장 과세 방안이 발표된 이후 3월부터 강남 재건축을 중심으로 매수세가 완전히 꺾였다”며 “하락세가 다시 시작되는 분위기”라고 설명했다.  

 

 

하지만 경매와 분양시장과 분위기는 다르다. 부동산태인에 따르면 지난달 서울의 아파트 경매 낙찰가율은 85.78%를 기록했다. 2010년 2월(85.18%) 이후 처음 85%를 돌파한 것. 일반적으로 낙찰가율이 80% 이상이면 시장이 활기를 띠는 것으로 본다.

하유정 지지옥션 연구원은 “일반적으로 매매시장에 기대감이 클수록 경매에서 입찰가를 높여 응찰하는 사람들이 늘어 낙찰가율이 올라가는데 요즘 분위기는 그런 공식이 깨졌다”며 “매매와 경매가 따로 움직이는 현상이 나타나고 있다”고 설명했다.

분양시장도 마찬가지. 이달 3일 청약접수를 받은 동탄2신도시 ‘신안인스빌리베라2차’ 청약접수에선 1순위에서만 577가구 모집에만 2159명이 몰렸다. 평균 3.74대1의 경쟁률로 전주택형 청약을 마감했다. 같은날 경북 칠곡에서 청약접수를 한 효성 해링턴플레이스3차에서는 784가구 모집에 2648명이나 몰려 역시 3.37대1의 평균 경쟁률로 대부분 청약을 마감했다.

부동산 리서치업체 리얼투데이가 금융결제원 자료를 활용해 순위내 청약(1~3순위) 경쟁률을 조사한 결과 2월 전국 평균 아파트 청약 경쟁률은 5.56대1이었고, 3월에는 6.34대1로 더 높아졌다. 권일 닥터아파트 부동산팀장은 “올 1~3월 청약통장을 사용한 1순위 청약자는 총10만7759명으로 작년동기 보다 3.6배 많다”며 “분양시장은 어느때보다 활기를 띠고 있다”고 전했다.

주택시장에 디커플링 현상이 나타나는 것은 실수요자 중심으로 재편된 시장 상황과 관련이 깊다는 게 전문가들의 일반적인 견해다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “분양시장과 경매시장에 몰리는 사람들은 전셋값 상승에 지친 실수요자”라면서 “보다 저렴하게 내집마련을 하려고 하기 때문에 분양가가 저렴한 새 아파트나 싸게 내 집을 마련할 수 있는 경매에 사람들이 몰리는 것”이라고 설명했다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “분양은 특히 당장 목돈이 필요하지 않고 일단 청약을 하고 장기적으로 내집마련 계획을 세울 수 있기 때문에 실수요자들이 매매시장보다 선호한다”고 해석했다.

김규정 우리투자증권 부동산전문위원은 “실수요자 중심의 주택시장은 인기 물건에만 사람들이 몰리면서 시장별, 상품별 개별성이 강해질 수밖에 없다”며 “주변 분위기에 따른 투자를 피하고 실수요 차원에서 접근하는 게 좋다”고 조언했다.

 

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디커플링 [decoupling]

인접한 다른 국가나 보편적인 세계 경제의 흐름과 달리 독자적인 경제 흐름을 보이는 현상.

함께 움직인다는 뜻의 커플링(coupling)과 반대되는 개념으로 비동조화를 의미한다. 크게는 국가경제 전체에서, 작게는 주가나 금리 등 국가경제를 구성하는 일부 요소에서 나타나기도 한다. 수출과 소비, 주가 하락과 환율 상승 등과 같이 서로 관련 있는 경제요소들이 비동조화하는 현상을 포괄하는 개념이다.

예를 들어, 한국 경제는 미국 경제의 영향을 크게 받는데 미국 주가가 오르거나 떨어지는 데 따라 한국 주가도 함께 오르거나 떨어지는 경우가 있다. 이런 현상을 커플링이라 한다. 하지만 이러한 일반적인 흐름과 달리 미국 주가가 오르는 데도 한국의 주가는 하락하는 경우를 디커플링이라고 한다.

이러한 결론은 상대적일 뿐이며 결코 절대적인 의미는 아니다. 예를 들어 서브프라임 사태로 촉발된 전세계적 금융위기 이전에는 미국 경제의 침체에도 불구하고, 중국·인도·러시아·브라질 등 흔히 말하는 BRICs국가 또는 이머징 마켓(Emerging Market)의 폭발적인 경제성장으로 인해 세계 경제가 상당한 수준의 호황을 구가했다. 하지만 최근의 국제금융위기의 경우 미국에서 촉발된 위기가 전세계적으로 확산되면서 디커플링 논의가 큰 의미를 갖지 못하게 되었다.