관심 둘만한 땅

땅에도 틈새시장, 이른바 '틈새의 땅'이 있다. 대규모 개발이 일어나지는 않지만 땅이 가진 흠을 치유하면 가치가 오르는 땅들이 그것이다, 지금은 천덕꾸러기 땅이지만 조만간 햇살이 비칠 땅이 이 범주에 속한다.

 

   첫째, 맹지이지만 길을 낼 수 있는 땅이다.

사려는 땅 옆에 구거가 있거나 옆의 땅을 싸게 사둘 만한 가치가 있다. 도로를 확보할 수 있기 때문이다.구거에는 다리를 놓거나 관을 묻으면 길을 만들 수 있따. 또 관으로 묻은 구거 위는 주차장 등으로 활용할 수 있어 땅 모양도 좋아지고 활용도도 높아진다. 맹지였던 땅은 길 문제만 해결되면 최소 30%이상의 가치 상승이 이루어진다. 들어가는 비용보다 가치상승분이 훨씬 크기 때문에 이를 잘 이용하면 기대만큼의 수익은 올릴 수 있다.

 

   둘째, 맹지에 도로로 내어줄 수 있는 땅도 관심을 둘 만하다

맹지의 도로로 쓰일 수 있는 땅은 가치가 오르기 때문이다. 주변의 큰 맹지를 가진 사람은 길을 확보해야 땅 값이 오르므로 도로로 쓸 수 있는 땅이 있다면 그 땅을 사려고 애를 쓰게 된다. 이럴 경우 맹지의 도로로 쓰일 수 있는 땅의 주인은 적어도 시세의 두 배는 쉽게 받을 수 있다. '알박기'와 같은 효과를 볼 수 있는 것이다.

 

   셋째, 혐오시설이 들어선 주변의 땅도 관심을 둘 만하다.

쓰레기매립장과 같은 혐오시설이 들어선 땅 주변은 낙후되기 마련이지만 이들 혐오시설은 언젠가는 이전하거나 폐쇄하기 마련이다. 그렇게만 된다면 이 지역은 새로 개발되게 된다. 현재 서울시 마포구 상암월드컵 경기장이 그렇다. 디지털미디어시티(DMC)호서의 개발계획을 가지고 있는 이 상암동은 10년 전만 해도 악취와 연기로 주위 사람들을 괴롭히던 난지도 쓰레기 매립지였다.

 

   넷째, 정체가 상습적으로 발생하는 지역도 뜨게 된다.

대규모 아파트가 건설되는 교통정체가 심한 지역은 교통정체를 해소하기 위해 머지않아 경전철, 고속도로, 지하철 등이 들어서거나 그 도로를 확장 또는 이면의 새로운 도로가 신설되게 된다. 그 지역의 시장,군수나 국회의원, 시 및 군의원들이 교통문제를 해결하기 위해 백방으로 노력하기 때문이다. 경기도 용인시의 죽전, 수지 등 난개발이 이뤄진 지역에서 이 같은 사례를 확인할 수 있다.

 

   다섯째, 폐유지, 폐천 등의 국공유지도 눈여겨봐야 한다.

지목이 하천, 구거, 유지인 땅 중에서 용도대로 사용하지 않는 땅들도 마찬가지로 관심을 둘 만하다. 작은 폐천이나 폐유지가 용도폐지되면 민간인이 매입할 수 있는데, 이런 땅은 지목이 '대지'로 바뀌면 팔자가 달라진다. 이런 땅을 언제 어떤 조건으로 매각하는지는 시군에서 확인할 수 있다.

 

   여섯째, 분묘가 있는 임야 지분도 살 만하다.

특히 분묘 연고자(자식, 배우자, 형제 등)들이 여유가 있고, 그 분묘를 잘 관리하는 경우에는 임야도 가치가 있다.

 

   일곱째, 폐도에도 관심을 둘 만하다.

도로를 직선화하기 위해 새로운 도로를 만들면서 구도로가 사실상 폐쇄된 국공유지가 있다면, 원래는 사도였으나 땅 주인이 길을 내어 길 역활을 하지 않는 땅이 있다면 사둘 만한 가치가 있다. 사도는 옆의 땅의 5분의 1밖에 평가를 받지 못하므로 이들 땅을 사서 지목을 바꾸면 3~4배의 가치가 상승한다. 폐도를 사서 지목을 변경하려면 미리 시군에 가서 지목 변경이 가능한 지, 그 요건은 무엇인지 확인하여야 한다.

 

   여덟째, 저당이 잡혀 경매에 내놓으려는 땅도 투자대상이다.

마음에 드는 땅이 금융기관에 저당권이 설정되어 있고 채무자가 변제할 의사가 없다면 금융기관에 찾아가 채무를 변제하고 저당권을 인수할 수 있다. 이 같은 땅을 자신의 소유로 바꾸려면 법원에 가서 임의경매를 신청하면 된다

 

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맹지에 투자하기

 

맹지란 무엇인가?

맹지(盲地)란 말은 땅에 관심있는 사람이라면 누구나 한번쯤 들어보았을 것이다.

말 그대로 진입로가 없어 가치가 낮은  맹지를 접도(接道) 상태로 만들수만 있다면 다른 경쟁토지보다더 큰 수익을 올릴 수 있다는 것은 이제 초보자라도 알수 있는 상식이 되었다.

이러한 맹지를 매입해 도로를 확보한 후 시가에 매도해 높은 수익을 올리는 고수들은 의외로 많다.

남들이 보지 못하는 도로확보가 가능한 방법을 알고 있다면 맹지는 그야말로 토지투자에 있어 흙 속의진주라고 할 수 있는 것이다.

 

그러나 '맹지로 큰 돈을 벌었다' 는 소문만 들었지 '어떤식으로 개발해서 돈을 벌었다' 라는 노하우에 대해서는일반인들은 잘 알지 못한다.

설사 방법을 귀동냥했다 하더라도 현장에서 현황과 법을 모르고 막연하게 매입했다가는 영원히 맹지 상태를벗어나지 못한다. 누구나 쉽게 돈을 벌수 있다면 맹지가 그대로 있을리 만무하다.

맹지가 맹지가 아닌 도로에 접한 토지로의 전환이 전제된 상태에서만이 맹지투자가 가능하다.

또한, 도로를 확보하기 위해서는 추가 비용은 필연적이다.

원가 대비 추가비용을 감안해 주변시가에 비해 얼마나 낮은 가격이며 어느정도의 수익을 올릴 수 있을지도 계산에 넣고 토지를 분석해야한다.

그래서 맹지투자는 아무나 할 수 없는 것이다.

 

맹지의 개념은 용도지역과 현황, 그리고 지목을 함께 봐야 한다.

원칙적으로 건축하고자 하는 토지는 너비 4m 이상인 도로에 2m 이상의 진입너비를 확보해야 한다.

따라서 너비가 4m를 안되거나, 4m를 넘는다 하더라도 건축할 토지가 도로를 2m 이상 진입로를 접하지 않는다면건축허가는 불가능하다.

위의 두가지 조항에 부합되지 못하는 토지가 바로 맹지인데, 특히 임야나 농지 중에 많다.

맹지인지 아닌지를 알려면 일단 가장 중요한게 지적도이다.(이외에 다른 조항도 있으나 기본 조건은 같음)

 

지적공부를 중시하지 않고 매물 위주로 답사를 하다 현황도로(현황상으로는 도로가 있으나 지적도에는 지목이 도로가 아닌 도로)만 확인하고 계약을 하는 경우가 많은데 이는 상당히 위험한 결정이다.

현황도로는 건축허가를 받을수 있다는 보장이 없기 때문이다.

(* 이에 대한 구체적인 내용은 '땅테크바이블' 의 '땅투자의 핵심은 진입로의 확보다' 와 '토지개발 함부로 하지마라' 참고)

산지는 산지대로 구거 또는 하천을 경계로 맹지가 많고, 농지는 대부분 농로와 접해 있어

현실적으로는 개발가능한 토지가 적은게 사실이다