땅의 용도지역을 알면 가치가 보인다

내 땅이 ‘관리지역’내 ‘전’이라는데….’ 부동산 초보자라면 누구든지 이 같은 땅 분류 관련 용어 앞에서 한번쯤 혼란할 것 같다. 하지만 땅 분류와 관련된 용어는 ‘용도지역’과 ‘지목’만 제대로 이해하고 있어도 쉽게 파악할 수 있다. 위에서 말한 ‘관리지역’은 용도지역을, ‘임야’는 지목을 뜻한다. 여기서 지목은 땅의 현재 상황을 표시하는 성격이 짙다. 반면 용도지역은 이런 지목의 땅을 개발할 때 어느 정도까지 개발할 수 있는지를 미리 정해 놓은 것으로 보면 된다. 때문에 용도지역은 지목보다 상위에 있는 땅 분류법으로 볼 수 있다. 용도지역에 따라 해당 토지의 개발 가능 정도에 차이가 난다. 용도지역에 따라 용적률, 건폐율, 층수 등이 모두 다르게 적용되기 때문이다. 용도지역은 국토의 효율적 이용과 관리를 위해 1972년 전국토에 도입됐다. 용도지역은 변경이 어려워 현행법상 용도지역은 4가지로 구분돼 있다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이 그것이다. 원래는 5가지(도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역)였으나 법이 바뀌면서 종류가 축소됐다. 정부는 2003년 1월 난개발을 방지하기 위한 목적으로 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)을 바꿔 기존 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 통합, 현행 4종류의 용도지역 체제를 확정했다. 이와 같은 용도지역은 개 블록 단위로 지정되는 특징이 있다. 주변에 현황이 비슷한 여러 필지(지목)를 하나로 묶어 용도지역을 지정한다. 때문에 하나의 용도지역 안에는 여러 종류의 지목이 존재할 수 있다. 같은 지목이라도 용도지역이 무엇에 해당되느냐에 따라 들어설 수 있는 건물의 종류, 용적률, 건폐율 층수에 차이가 있다. 예를 들자면 도시지역내 대지에는 최고 100층 짜리 업무용 빌딩이 들어설 수 있지만 관리지역내 대지에는 이같은 빌딩을 지을 수 없다. 때문에 같은 지목이라도 용도지역에 따라 땅값이 크게 다르게 매겨진다. 지목과는 달리 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인이 마음대로 바꾸기 어렵다. 땅 주인이 세부 용도지역을 바꾸려면 지구단위 수립 등 복잡하고 까다로운 인허가를 절차를 거쳐야 한다. 물론 용도지역이 바뀌면 땅의 쓰임새가 높아져 가격이 오른다. 예컨대 관리지역이 도시지역으로 편입되면 건폐율과 용적률이 더 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 쓰임새가 많아지기 때문이다. 각 용도지역별 종류과 특징, 투자 유의점 등을 살펴보면 다음과 같다. 땅값 비싼 도시지역 도시지역이란 말 그대로 땅을 도시의 용도로 사용하기 위해 지정한 구역을 말한다. 때문에 다른 용도지역에 비해 용적률과 건폐율 등이 더 많이 주어진다. 이 같은 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 세분화된다. 주거지역은 도시지역 안에서 주거 환경을 보호하려고 지정한 지역이다. 이 주거지역은 또다시 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다. 주거지역에 주거용 건물을 지을 때 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 100∼500%, 50∼70% 등이다. 주거지역은 대개 이미 땅값이 오를 만큼 올라 주변에 강력한 개발재료가 없는 한 시세차익을 기대하기 힘들어 투자에는 신중을 기하는 것이 좋다. 하지만 소규모 나대지의 경우 개발여지가 많아 투자에 관심을 가져볼 만하다. 상업지역은 주로 상업 업무와 관련된 건물이 들어서는 땅을 말한다. 이 상업지역은 다시 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로 구분된다. 중심상업지역은 대부분 도심지 한복판에 지정되는 용도구역으로 대형 상업용 건물이 주로 들어선다. 건폐율(90% 이하)과 용적률(400∼1500%) 등이 다른 땅에 비해 많이 주어지는 만큼 땅값이 비싼 게 특징이다. 이에 비해 근린상업지역은 주거지역과 인접한 곳에서 주로 생필품 등을 공급하기 위해 지정되는 용도지역이다. 중심상업지역의 땅은 덩치도 크고, 값도 비싸 일반 투자자들이 접근하기에는 한계가 있는 반면, 근린상업지역 내 땅은 비교적 가격이 저렴해 개인 투자자들도 관심을 가져볼 만 하다. 녹지지역 투자 고려해볼만 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다. 특히 도심지와 가까운 곳에 위치한 공업지역 주변 땅은 투자에 관심을 기울일 만하다. 대개 공장은 기피시설로 민원 때문에 언젠가는 이전할 수밖에 없기 때문이다. 녹지지역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 목적으로 지정된 용도지역을 말한다. 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다. 보존녹지나 자연녹지는 임야가 대부분이고 생산녹지는 주로 밭이나 논을 말한다. 이를 확인하기 위해서는 시ㆍ군ㆍ구청에서 도시 계획확인권을 발부받으면 쉽게 확인할 수 있다. 관리지역 투자는 조심조심 주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 개발, 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 세분화 작업이 진행 중이다. 관리지역 세분화 작업이란 종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것을 말한다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다. 때문에 투자를 위해 관리지역내 땅을 살 땐 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 따라서 주민 공람 등을 통해 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산,보전관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있다. 농림지역이란 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위해 지정한 지역을 말한다. 농림지역은 농지법에 의한 농업진흥지역, 산지관리법에 의한 보전산지 등으로 나뉜다. 대부분 농업진흥지역, 보전임지로 묶여 개발이 어렵기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다. 자연환경보전지역이란 환경보호를 위해 지정한 용도지역이다. 그린벨트에 준하는 규제가 적용돼 투자가치는 떨어지는 편이다