[부동산시장 진단]전망 바꾸는 전문가들, 상반기 조정 확실시… 하락 가능성 커져
서울 강남4구 아파트 주간 매매가격 변동률
코로나19(COVID-19)가 전 세계 경제에 미치는 영향이 커지고 있다. 유럽, 미국 증시가 폭락하면서 2008년 금융위기 때처럼 경제가 충격을 받을 수 있다는 얘기까지 나온다. 생각보다 사태가 커지자 전문가들의 부동산 시장 전망이 한층 어두워졌다. 올해 서울 강남 등 고가주택 일부는 40%까지 하락할 수 있다고 점치기도 한다. 다만 저금리, 주택 공급 부족 등으로 길게 봤을 때는 우상향 할 가능성이 크다는 시각도 여전하다.
강남4구 아파트값 7주째 하락… "고가 아파트 조정 가능성 커"
12일 한국감정원에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 3월 둘째주(9일 기준) 아파트 매매가격은 0.05% 하락했다. 지난 1월 마지막 주부터 7주 연속 하락세다.
강남4구 아파트 매매가 하락시기는 공교롭게도 코로나19가 확산되던 시기와 겹친다. 코로나19 여파가 경제에 미치는 영향이 커지면서 강남권 고가 아파트 가격이 조정을 받을 수밖에 없다고 보는 전문가들이 늘고 있다.
서울 강남구 아파트 밀집지역/사진= 김창현
전문가들, 올해 주택가격 전망치 수정… 보합→하락, 상승→강보합
12·16 부동산 대책 후 두 달째가 된 한 달여 전만 해도 올 하반기 서울 주택시장에 대해 보합을 예상하던 전문가는 하락으로, 상승을 전망했던 전문가는 강보합으로 각각 전망치를 수정했다.
두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "코로나19의 '팬데믹'(세계적 대유행) 공포로 부동산 심리가 굉장히 위축됐고, 외국의 상황도 악화돼 연말까지도 경제 침체가 지속될 가능성이 크다"며 "사실상 '주택거래 허가제'라고 볼 수 있는 자금조달계획서 규제가 강화돼 당초 올 하반기 상승에서 강보합으로 전망을 바꿨다"고 말했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 현 상태가 지속될 경우 강남 등 고가나 재건축 대상 아파트는 20~40%까지 가격이 하락할 수 있다고 예측했다. 심 교수는 "그간 조정 없이 가격이 오르기만 해 올해는 코로나19 영향이 아니더라도 조정받을 가능성이 높은데, 코로나19 영향으로 조정폭이 더 커질 수 있다"고 전망했다.
올해 서울 집값 강보합을 전망했던 함영진 직방 빅데이터랩장도 "당장은 금리인하, 유동성 증가로 강보합이 유지될 수 있지만 코로나19가 팬데믹으로 간다면 가격 하방 압력이 불가피하다"고 봤다.
과거 경매 낙찰가율(매매가 대비 감정가 비율)이 6년 이상 높았던 적이 없었다는 점에서 하락을 점치기도 한다. 강은현 EH경매연구소장은 "경매 낙찰가율로 순환사이클을 봤을 때 과거 참여정부 때도 5년간 낙찰가율이 오른적이 있었는데 6,7년 오른 적은 없었다"며 "이에 비춰봤을 때 6년차인 올해 강남 아파트값이 꺾일 가능성이 크다"고 전망했다.
경매 낙찰가율 및 주택 매매가격 변동률 추이
장기적으론 가격 상승 전망 우세… "경기부양으로 강한 반등 가능성도"
전문가들은 아파트 가격이 조정을 받더라도 길게 보면 상승할 가능성은 여전하다고 본다. 올해 가격 조정을 예상한 심 교수는 "내년이 될지, 내후년이 될지 모르지만 경제가 회복되면 급속히 가격이 회복될 수 있다"고 했다.
이춘란 오비스트 총괄본부장은 "단기 투자로 강남권 아파트를 최고가에 '영끌'(영혼까지 끌어모으다)로 매수한 투자자들의 경우 현재 가격이 오를 상황이 아니라 문제가 생길 수 있다"면서도 "금리 인하 가능성이 크고 자금이 부동산으로 몰릴 수 있어 장기 투자자들은 염려 없을 것"이라고 말했다. 대출규제 등이 상대적으로 약한 13억원 이하 아파트는 상승 가능성이 있다고도 했다.
코로나19로 인한 경기 침체로 되레 올 하반기 주택가격 상승 가능성이 커졌다는 시각도 있다. 총선 후 정부가 대규모 경기 부양에 나서고 금리 인하 가능성도 크다는 이유에서다.
홍춘욱 EAR리서치 대표는 "2008년 금융위기 때는 물가 급등으로 금리를 올리며 불황이 왔는데 올해는 역사상 처음으로 우리나라도 '제로금리'가 될 것 같다는 게 다르다"며 "천재지변에 따른 충격은 6개월 후 강한 성장률 반등으로 연결됐기 때문에 오히려 주택 가격이 상승할 가능성이 커졌다"고 진단했다.
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