39세 땅부자, 10년만에 5만평 보유 비결은

 

전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장 인터뷰
1억원 미만으로 시작, 5년간 두배 시세 차익 목표
"새만금, 평택, 당진, 제주 등 주목"

 

 

 

 

“지난 10년 동안 거의 매주 전라북도 새만금에만 수천 번을 다녀왔습니다. 동네 주민보다도 더 자세하게 지리를 잘 알죠. 그래도 새 땅이 매물로 나왔다는 얘기를 들으면 설렙니다.”

지난 26일 서울 선릉역 인근 사무실에서 만난 전은규(사진) 대박땅꾼의 부동산연구소 소장은 “땅이 참 좋다”고 말했다. 올해로 서른아홉인 그는 투자 시작 10년 만에 165만㎡(50만평) 토지를 보유한 ‘대박 땅꾼’이 됐다. 빌딩으로 환산하면 대지면적 1650㎡(500평) 빌딩이 100채다. 자산 가치로 따지면 어림잡아 3.3㎡ 당 10만원으로 계산할 때 대략 50억 원 정도다. 이보다 더 큰 그의 꿈은 330만㎡(100만평) 땅부자가 되는 것이다.

◇“보이지 않는 것을 상상하라”

전 소장의 남다른 능력은 ‘보이지 않는 것’을 보는 능력이다. 그는 “지난 10년 동안 땅이 어떻게 변하는지를 지켜봐 왔다”며 “이젠 텅 빈 땅을 봐도 어떻게 바뀔지가 보인다”고 말했다. 텅텅 비어 놀던 땅에 아파트가 들어서고, 공장이 생기고, 또 배후주거지가 생기며 변해가는 모습을 봤기에 앞으로 바뀌어 갈 모습도 상상할 수 있다는 것이다.

그가 특히 좋아하는 지역은 전라북도 새만금지역이다. 지난 10년 동안 새만금의 변화를 지켜본 산 증인이라고 할 수 있다. 바다를 메워 땅이 생기고, 공장이 들어서고, 한해 한해가 다르게 변해왔다. 전 소장은 “새만금종합개발계획은 국책사업”이라며 “정부에서 계획을 세우고 추진하는 만큼 시간이 걸려서 꾸준히 추진될 수밖에 없다”고 강조했다.

이미 땅값도 많이 오른 상태다. 처음 그가 새만금 지역에 투자했던 땅들은 3.3㎡당 10만원 정도였다. 하지만 지금은 30만원 선이다. 전 소장은 새만금 땅값은 앞으로 빠르면 5년 이내에 3.3㎡당 100만 원까지 갈 것으로 예상했다.

하지만 이미 땅값이 많이 오른 군산 지역보다는 아직 저평가된 ‘부안’을 추천했다. 부안은 아직 원주민들이 땅을 소유해 적게는 2000만 원, 많게는 1억 원 정도에 매입 가능하다. 부안의 농지는 3.3㎡당 15만~20만원 정도지만, 군산은 40~50만 원을 호가한다.

 

 

 

◇5000만원으로 시작, 5년에 두배 목표

처음엔 그 역시도 번듯한 직장인이었다. 아버지가 준 토지 투자 책을 계기로 땅에 관심을 두게 됐다. 처음엔 힘들게 모은 5000만 원으로 투자를 시작했다. 전 소장은 “초보 투자자들에게는 1억 원 미만의 투자를 권한다”며 “작게 하는 게 좋다”고 조언했다. 지금도 잘 찾아보면 1억 원 미만의 투자처는 얼마든지 있다.

그의 목표 수익률은 5년 간 200%다. 지금 5000만원으로 투자를 했다면 5년 뒤에 1억원이 목표다. 그는 “땅의 용도, 도로 등 몇 가지만 주의하면 오히려 다른 투자에 비해 리스크가 적다”고 말했다.

물론 처음엔 그 역시도 실수했다. 그린벨트가 해제된다는 호재를 믿고 들어갔다가 손해를 보기도 했고, 주유소가 숨겨진 땅을 사 폐기물 처리에 애를 먹기도 했다. 전 소장은 “현장 답사가 답”이라며 “한때는 일일이 땅을 파보기 위해 삽을 들고 다니기도 했다”고 말했다.

최근 그는 수익형 부동산 투자에도 관심을 두고 있다. 땅은 시세차익을 노리는 투자지만 꾸준한 현금흐름을 창출하는 것도 중요하기 때문이다.

◇1억원 미만 분산 투자로 리스크 관리

그가 선호하는 또다른 지역은 평택, 당진, 제주 등이다. 전 소장은 “땅 투자를 할 때 첫번째 조건으로 인구가 유입되는 지역을 꼽는다”고 말했다. 평택은 삼성과 LG 공장이 추가로 들어설 예정이고, 바로 맞은 편의 당진은 중국 수요에 힘입어 시너지 효과가 기대된다. 불과 3년 전 만에도 읍이었던 당진은 지난 2012년 인구 15만 명을 넘어서면서, 시로 승격됐다. 시로 승격하면 공무원 조직이 늘어나고 정부 지원금도 늘어난다.

그는 한 지역에만 올인하지 않는다. 오히려 분산 투자를 즐긴다. 전 소장은 “새만금의 투자 비중이 높지만 평택, 당진, 제주 지역에도 골고루 분산 투자해놨다”고 말했다. 제주 지역 역시 동서남북으로 나눠 투자했다. 땅을 팔 때도 마찬가지다. 예를 들어 1650㎡(500평)이 있다면 절반으로 쪼개 825㎡(250평)을 먼저 판다. 이렇게 조금씩 분할 매도한 종잣돈으로 재투자한다

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새만금 / http://blog.daum.net/jds503/8531