2017.01.01
④땅 투자도 '옥석가리기' 필요.."보상금 풀리는 곳 노려라"
올해 토지시장은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 거래가 활성화되고 가격도 상승할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
지난해 토지시장은 지역 개발 이슈에 따라 희비가 엇갈리는 모습을 보였기 때문이다.
제주 2공항이 건설되는 제주시 서귀포시는 작년들어 10월까지 7.97% 올라 전국에서 토지가격이 가장 크게 상승했다. 행정중심복합도시인 세종시 역시 인프라가 속속들이 완성되면서 지난 2013년 이후 연 5% 넘게 상승했고 작년 역시 10월 기준 3.95%의 상승률을 기록해 전국 평균 상승률(2.23%)를 훌쩍 넘어섰다.
다만 개발 호재가 있다고 땅값이 무조건 오르는 것은 아니기 때문에 무엇보다도 옥석을 가리는 일이 중요하다. 실제 인천의 경우 경제자유구역(IFEZ)을 공항 물류 및 문화·관광·레저 중심의 해양 복합도시로 개발하는 47조원 규모의 사업을 추진하고 있지만 올해 지가상승률은 1.45%에 그쳤다.
개발사업의 경우 사업 진행 과정에서 변수가 많은 만큼 민자사업인지, 국책사업인지, 사업시행자의 추진의지는 어느 정도인지 등을 구체적으로 분석해야 한다.
또 토지보상금이 풀리는 지역을 중심으로 투자 전략을 짜는 것도 좋다.
부동산개발정보업체 지존에 따르면 올해 전국에서 풀리는 토지보상금 규모는 18조원에 달한다.
특히 올해에는 총사업비 6조 7000억원 규모인 ‘서울~세종 간 고속도로’가 ‘안성~구리’ 1단계 사업구간을 시작으로 첫 토지보상을 시작한다.
신태수 지존 대표는 “특정 토지가 개발사업으로 수용되면서 받게 되는 토지보상금이 보상 후 1년 이내(농지는 2년 이내)에 인근 지역에 재투자될 경우 취득세가 면제되는 만큼 이를 활용해 땅 투자에 나서는 것도 괜찮다”고 말했다. 하지만 신 대표는“개발지역 인근이라고 하더라도 땅값이 다 오르는 게 아니다”면서 “투자에 앞서 발품을 팔아 산업단지 및 새 상권 형성으로 인한 땅값 상승 파급효과를 누릴 수 있는 지를 먼저 파악하는 게 중요하다”고 강조했다.
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2017년 토지보상금
③오피스텔 수익률 지키는 '4가지 조건'
첫째 입지..두번째 오피스텔 공급현황
임차수요·분양가 대비 시세도 중요
올해에는 오피스텔 투자에 대한 관심도 지속될 전망이다.
지난해 11·3 대책이 아파트 시장을 정조준하면서 오피스텔 분양시장이 반사이익을 볼 것으로 예상돼서다. 특히 연간 2000만원 이하 임대소득 과세가 앞으로 2년간 유예되면서 오피스텔 투자 환경은 여전히 매력적이다.
하지만 미국 금리 인상과 대선 등의 여파로 인해 시장의 불확실성이 높아질 가능성이 높아 보수적인 접근이 필요하다. 게다가 오피스텔 공급 과잉도 안정적인 임대수익 확보에 걸림돌로 작용할 전망이다.
부동산114에 따르면 2010년 7395실이던 전국 오피스텔 입주 물량은 지난해 4만 1789실로 6년 새 5배 넘게 급증했다.
올해에도 4만 5641실이 입주를 앞두고 있다. 또 오는 10월 31일부터 상호금융 비주택담보대출의 LTV 총한도(80%→70%) 강화로 대출 문턱이 높아질 경우 오피스텔이 수익형 부동산 투자 우선순위에서 밀려 날수도 있다는 게 업계의 관측이다.
기대와 불안이 공존하는 오피스텔 시장에서 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 △입지(역세권) △주변지역 오피스텔 공급현황 △배후(임차)수요 △분양가 대비 시세 등을 종합적으로 따져봐야 한다.
특히 역세권이라고 무작정 분양을 받았다가 공급이 몰려 세입자 구하기에 난항을 겪으면 가격이 떨어질 수 점도 고려해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 선종필 상가뉴스 레이다 대표는 “역세권 오피스텔이라도 공급이 집중되면 수익률이 떨어질 가능성이 커 주변 임차 수요가 풍부한지 살펴봐야 한다”고 말했다.
또 전문가들은 냉장고·세탁기 등 풀옵션을 비롯한 시설물 유지·관리로 인해 고정자산 대비 지출이 잦은 오피스텔의 특성상 신규 분양 물건만 고집할 필요는 없다고 강조했다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “오피스텔은 신축과 기존 물량의 매매가 차이는 크지만 임대료 차이는 5만~10만원 수준을 벗어나지 않는다”며 “신규 오피스텔 주변의 기존 물량을 매입하는 것도 수익률을 높일 수 있는 방법이 될 수 있다”고 말했다.
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②“주택 규제에 상가시장 반사이익 예상”
입주증가 따른 단지 내 상가에 관심 가져볼 만
금리 인상은 변수..신중한 접근 필요
“자기자본 최대한 확보해야 급매물 선점 가능”
지난해 저금리의 덕을 톡톡히 본 상업시설(상가) 등 수익형 부동산에 대한 투자 열기는 새해에도 이어질 전망이다.
정부의 11·3 부동산 대책이 주택시장에 집중되면서 반사효과로 투자자들의 유동자금이 상가 분양시장에 유입될 가능성이 높다는 것이다. 여기에 신규 택지지구 공급 중단에서 비롯된 상업용지 공급 감소로 상가에 대한 희소성은 더 높아질 것으로 보인다.
부동산114에 따르면 작년 전국에서는 137개 상가가 분양됐다. 마곡, 위례, 동탄2신도시 등 전국적으로 공급이 활발했던 지난해(219개) 보다는 37% 가량 감소했고 2005년 이후 가장 적은 물량이 공급됐다. 신규 택지지구 공급 감소와 직영 운영 체제 증가, 내수 경제 침체 등이 상가 공급 감소에 큰 영향을 미친 것으로 분석됐다.
그러나 올해부터는 아파트 입주 물량 증가에 따른 단지 내 상가의 공급 비중이 늘어날 수 있다는 점은 유의해야 한다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
문제는 금리다. 미국 금리 인상이 시작됐고 국내 기준 금리 상승도 예고되는 등 대내외적 변수가 존재해 신중한 접근이 필요하다고 전문가들은 조언했다.
김민영 부동산114 선임연구원은 “상가는 소비경제와 맞닿아 있는 상품이기 때문에 섣부른 투자는 삼가야 한다”며 “스트리트(가로)형, 테라스형 등 상가 유형이 다양해지고 그 규모도 커지고 있어 점포 크기 및 위치에 따른 업종 선택이 상가의 수익을 좌우 할 것”이라고 말했다.
일각에서는 자기자본을 최대한 확보해 놓는 것도 중요하다고 강조했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “올해 금리 인상이 예고된 만큼 하반기로 갈수록 상가 대출 금리를 감당하지 못해 급매물이 쏟아질 가능성도 있다”며 “이때 수익성 있는 괜찮은 매물을 잡기 위해 자기자본(유동자금)을 충분히 마련해 놓는 것도 방법”이라고 조언했다.
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①"소형 아파트, 매각차익보다 임대수요 고려"
1~2인 가구 증가로 소형 아파트 인기는 새해도 지속될 전망이다. 통계청에 따르면 우리나라 1인 가구의 비중은 작년 기준 27.2%를 차지하며 주요 가구 유형으로 자리잡았다. 2005년까지만도 가장 주된 가구 유형을 차지했던 4인 가구는 지속적으로 줄어 18.8%까지 떨어졌다.
전문가들은 주거 소비의 무게추가 장기적으로 중대형 주택에서 소형 주택으로 옮겨갈 것으로 내다봤다. 이에 따라 주택시장에서 주목할 만한 투자처로 단연 소형 아파트가 꼽혔다. 특히 시세 차익을 노리기보다는 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 입지의 소형 아파트를 선별해 투자하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “1인 가구의 주거형태를 보면 월세 비중이 40%를 넘을 정도로 많기 때문에 향후 주거소비의 대세는 대형주택에서 소형주택으로 옮겨갈 수 밖에 없다”고 강조했다. 이어 “1인 가구는 단기간 자주 옮겨 다니고 연식이 오래된 아파트보다는 최신식 설계가 적용된 물량을 선호하는 경향을 보인다”며 “따라서 신축 소형 아파트를 매입하는 게 꾸준한 임대수익을 확보할 수 있는 방법”이라고 말했다.
권일 부동산인포 리서치팀장 역시 “소형 아파트의 수요층은 주로 젊은 직장인이나 어린 자녀를 둔 가구로 교통 편의성 등에 더욱 민감할 수밖에 없다”며 “역세권이나 초등학교가 가까운 입지적 특성을 고려해 투자에 나서야 한다”고 말했다.
다만 올해는 시장의 불확실성이 커질 것으로 예상되는 만큼 섣부른 투자보다는 시장 상황을 지켜보면서 매입 시기를 정하게 좋을 것 같다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “각종 악재로 주택시장이 불확실한 상황에서 소형 아파트 역시 가격 하락을 피하기 어려울 것”이라며 “불확실성이 다소 해소되는 하반기에 투자에 나서는 것도 방법”이라고 말했다.
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"금리 변수..부동산 투자는 보수적 접근 필요"
주택 투자는 신축 소형 아파트로로
“개발호재 인근·토지보상금 풀리는 땅 투자해야”
수익형 부동산 투자열기 지속..금리가 문제
“상가, 신중히 접근…자금 확보후 급매 노려야”
기존 오피스텔 매입해도 수익률 보장돼
새해 부동산시장 전망은 그야말로 ‘안갯속’이다. 워낙 다양한 이슈와 변수들이 산재해 있기 때문이다.
주택 공급 과잉 우려 속에 시장금리는 오르고 정국은 불안하다. 가계부채를 잡기 위해 정부가 추가 금융 규제 카드를 꺼내들 가능성도 배제할 수 없다. 부동산시장을 둘러싼 환경이 심상치 않다는 얘기가 나오는 이유다.
그렇다면 정유년(丁酉年) 새해에는 부동산 재테크 전략을 어떻게 짜야 할까. 전문가들은 금리 변동에 유의하면서도 예전보다 더욱 신중하면서도 보수적인 투자 접근이 필요하다고 입을 모은다.
◇신축 소형 아파트로 임대 수익 노려볼만
1~2인 가구 증가로 소형 아파트 인기는 새해도 지속될 전망이다. 통계청에 따르면 우리나라 1인 가구의 비중은 작년 기준 27.2%를 차지하며 주요 가구 유형으로 자리잡았다.
전문가들은 주거 소비의 무게추가 장기적으로 중대형 주택에서 소형 주택으로 옮겨갈 것으로 내다봤다. 이에 따라 주택시장에서 주목할 만한 투자처로 단연 소형 아파트가 꼽혔다. 특히 시세 차익을 노리기보다는 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 입지의 소형 아파트를 선별해 투자하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “1인 가구는 단기간 자주 옮겨 다니고 연식이 오래된 아파트보다는 최신식 설계가 적용된 물량을 선호하는 경향을 보인다”며 “따라서 신축 소형 아파트를 매입하는 게 꾸준한 임대수익을 확보할 수 있는 방법”이라고 말했다.
다만 올해는 시장의 불확실성이 커질 것으로 예상되는 만큼 섣부른 투자보다는 시장 상황을 지켜보면서 매입 시기를 정하게 좋을 것 같다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “각종 악재로 주택시장이 불확실한 상황에서 소형 아파트 역시 가격 하락을 피하기 어려울 것”이라며 “불확실성이 다소 해소되는 하반기에 투자에 나서는 것도 방법”이라고 말했다.
◇땅 투자 “토지보상금 풀리는 곳 눈여겨봐라 노려라”
토지시장은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 거래가 활성화되고 가격도 상승할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
다만 개발 호재가 있다고 땅값이 무조건 오르는 것은 아니기 때문에 무엇보다도 옥석을 가리는 일이 중요하다.
또 토지보상금이 풀리는 지역을 중심으로 투자 전략을 짜는 것도 좋다.
부동산개발정보업체 지존에 따르면 올해 전국에서 풀리는 토지보상금 규모는 18조원에 달한다.
신태수 지존 대표는 “특정 토지가 개발사업으로 수용되면서 받게 되는 토지보상금이 보상 후 1년 이내(농지는 2년 이내)에 인근 지역에 재투자될 경우 취득세가 면제되는 만큼 이를 활용해 땅 투자에 나서는 것도 괜찮다”고 말했다. 하지만 신 대표는“개발지역 인근이라고 하더라도 땅값이 다 오르는 게 아니다”면서 “투자에 앞서 발품을 팔아 산업단지 및 새 상권 형성으로 인한 땅값 상승 파급효과를 누릴 수 있는 지를 먼저 파악하는 게 중요하다”고 강조했다.
◇상가 보수적 접근 필요…“기존 오피스텔 매입도 수익률 보장”
지난해 저금리의 덕을 톡톡히 본 상업시설(상가) 등 수익형 부동산에 대한 투자 열기는 새해에도 이어질 전망이다. 정부의 11·3 부동산 대책이 주택시장에 집중되면서 반사효과로 투자자들의 유동자금이 상가 분양시장에 유입될 가능성이 높다는 것이다.
여기에 신규 택지지구 공급 중단에서 비롯된 상업용지 공급 감소로 상가에 대한 희소성은 더 높아질 것으로 보인다. 그러나 올해부터는 아파트 입주 물량 증가에 따른 단지 내 상가의 공급 비중이 늘어날 수 있다는 점은 유의해야 한다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “올해 금리 인상이 예고된 만큼 하반기로 갈수록 상가 대출 금리를 감당하지 못해 급매물이 쏟아질 가능성도 있다”며 “이때 수익성 있는 괜찮은 매물을 잡기 위해 자기자본(유동자금)을 충분히 마련해 놓는 것도 방법”이라고 조언했다.
오피스텔 투자에 대한 관심도 지속될 전망이다. 11·3 대책이 아파트 시장을 정조준하면서 오피스텔 분양시장이 반사이익을 볼 것으로 예상돼서다. 특히 연간 2000만원 이하 임대소득 과세가 앞으로 2년간 유예되면서 오피스텔 투자 환경은 여전히 매력적이다. 하지만 미국 금리 인상과 대선 등의 여파로 인해 시장의 불확실성이 높아질 가능성이 높아 보수적인 접근이 필요하다.
게다가 오피스텔 공급 과잉도 안정적인 임대수익 확보에 걸림돌로 작용할 전망이다. 부동산114에 따르면 2010년 7395실이던 전국 오피스텔 입주 물량은 지난해 4만 1789실로 5년 새 5배 넘게 급증했다. 따라서 전문가들은 냉장고·세탁기 등 풀옵션을 비롯한 시설물 유지·관리로 인해 고정자산 대비 지출이 잦은 오피스텔의 특성상 신규 분양 물건만 고집할 필요는 없다고 강조했다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “오피스텔은 신축과 기존 물량의 매매가 차이는 크지만 임대료 차이는 5만~10만원 수준을 벗어나지 않는다”며 “신규 오피스텔 주변의 기존 물량을 매입하는 것도 수익률을 높일 수 있는 방법이 될 수 있다”고 말했다.
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