정부의 토지정책을 읽으면 미래의 땅이 보인다

 

정부의 토지정책을 읽으면 미래의 땅이 보인다

‘전원생활과 투자가치’란 두 마리의 토끼를 잡으려면 토지시장에 절대적인 영향을 미치는 정부의 토지정책에 대한 전반적인 이해와 분석능력을 키워야 한다.먼저 국가의 최상위 국토개발계획인 국토종합계획을 알아야 한다. 국토종합계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 현재 제4차 계획기간(2000~2020년)이 진행중인데, 그동안의 변화를 반영한 4차 수정계획(2011~2020)이 곧 확정될 예정이다.제4차 수정계획의 골격은 향후 수도권의 신도시 건설은 지양하고, 대신 인프라가 깔린 기존 구도심 개발에 치중하겠다는 것. 수도권의 경우 신도시 개발에 따른 주변 지역의 땅값 급등 현상은 더 이상 기대할 수 없게 된 셈이다.국토종합계획은 국토개발의 마스터플랜인 만큼 제4차 수정계획은 향후 토지시장에 큰 영향을 미치게 된다. 따라서 수정계획에 대한 신문의 분석 기사는 물론 전문가 들이 제시하는 향후 지역개발 및 토지시장 전망에 대해서도 꼼꼼하게 파악해둬야 한다. 관심을 갖고 있는 지역의 광역개발 내용에 대한 숙지는 말할 것도 없다.

나라 전체를 놓고 볼 때 국토종합계획이 ‘숲’ 이라면 도시기본계획은 ‘나무’에 해당한다. 도시기본계획이란 지방자치단체의 중장기 개발계획을 담은 틀이다. 이 계획은 특별시장, 광역시장, 시장·군수가 20년 단위로 수립하는데, 인구 변화 등을 감안해 5년마다 이를 수정할 수 있다.도시기본계획에는 신규 개발지역, 도로 신설·확장계획, 용도변경 계획 등이 주로 담겨있다. 눈여겨봐야 할 핵심지표는 인구계획이다. 이에 맞춰 도로 등 기반시설과 주택공급, 경제·산업 등의 부문별 계획이 세워진다. 계획기간 내 다른 지방자치단체 보다 인구계획이 많이 잡혀있다면 그만큼 지역 개발이 활성화되고 그에 따라 땅 값이 오를 가능성이 높다.특히 토지이용계획을 눈여겨봐야 한다. 토지이용계획에는 보전할 지역과 개발할 지역이 표시돼 있다. 이 가운데 시가화예정용지는 나중에 개발될 잠재력이 큰 땅이라는 점에서 투자가치가 높다. 도시기본계획 도면에는 시가화용지와 보전용지만 표시되고 시가화예정용지는 황색점으로만 표시된다. 투기를 막기 위해 구체적인 지번 등은 표시되지 않는다.유의할 점은 도시기본계획 또한 중장기 계획인 만큼 5년 단위로 수정되는데, 이 과정에서 당초 계획이 바뀌거나 아예 백지화될 수 있다는 것이다. 물론 새로운 개발 내용이 추가될 수도 있다. 땅을 살 때는 반드시 이런 변수까지 감안해야 한다.지방자치단체는 도시기본계획을 확정하기 전에 주민들의 의견을 수렴하기 위해 공청회를 거친다. 바로 이 때가 신규 개발예정지가 어디인지 파악해 볼 수 있는 좋은 기회다. 공청회 일정을 파악해두고 관련 정보를 수집, 분석한다. 

도시기본계획은 실제 집행계획인 도시관리계획이 수립돼야 비로소 법적 구속력을 갖는다. 도시관리계획은 도시기본계획에서 한걸음 더 나아가 구체적인 도시 개발 및 정비·보전계획을 결정하는 것으로, 각 토지별 구체적인 용도가 결정된다.이 때 해당 토지의 개발계획을 구체화하는 것이 바로 지구단위계획이다. 즉 지구단위계획은 도시기본계획상 개발예정지역으로 지정된 곳을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획인 것이다. 여기에는 도시지역에서 수립하는 도시관리계획인 제1종 지구단위계획과, 비도시지역인 계획관리지역 또는 개발진흥지구의 건축물 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 늘려주도록 규정하는 제2종 지구단위계획이 있다.지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다. 건폐율과 용적률도 완화된다. 지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값도 크게 뛴다. 또한 이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 관심대상이다.시가화예정용지는 특히 주목대상이다. 시가화예정용지란 녹지지역 등 보전지역을 주거, 공업, 상업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 미리 지정하는 것이다. 대개 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 시가화예정용지로 먼저 지정한 후 이에 대한 세부 계획을 수립하고 개발한다. 해당 지역의 인구변화와 주변 개발 상황 등을 고려해 개발이 필요하다고 판단되면 시가화예정용지를 주거, 상업, 공업지역 등으로 개발하는 것이다.지방자치단체가 도시기본계획을 통해 시가화예정용지로 지정할 수 있는 땅은 자연녹지지역 이나 계획관리지역이다. 이 지역 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로시가화예정용지를 지정하게 된다. 대개 시가화예정용지의 개발은 시급성에 따라 5년 단위로 순차적으로 개발하게 된다. 시가화예정용지는 투기가 우려되기 때문에 일정기간 개발행위제한구역으로 묶일 수도 있다는 점에 유의해야 한다.

 

 

 

 

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