펜션의 성장

 

  

노후 임대 수요가 늘면서 펜션 시장이 급성장하고 있다. 사진은 지방의 한 펜션 전경

 

 

 

휴가지 숙소로 인기를 끄는 곳 중 하나가 펜션이다. 바닷가나 계곡 옆에 있는 펜션들은 이미 오래전에 예약을 끝내고 손님 맞을 채비가 한창이다. 펜션의 몸값이 가장 치솟는 때가 바로 여름휴가철이다. 물론 스키장 주변 펜션들은 스키객들이 몰려드는 겨울철에 호황을 누리지만 대부분 펜션들은 여름휴가가 대목이다.

펜션을 비롯한 시골에 있는 숙박업소들의 가장 큰 핸디캡은 계절을 탄다는 점이다. 성수기와 비수기에 따라 매출 차이가 크고 주말과 주중의 편차가 심하다. 최근 들어서는 관광객들의 눈을 끌기 위해 고급 인테리어에 돈을 들이고, 살아남기 위해 서비스 질을 높이고 다양한 이벤트를 한다. 이런 보폭을 따라잡지 못하는 펜션은 문을 닫기도 하는 등 전반적으로 수익성은 점점 열악해지고 있는 실정이다.

IMF 외환위기 이후 은퇴인구가 증가하고 전원생활에 관심이 커지면서 펜션 시장도 급속히 팽창했다. 이전까지 전원생활 은 경치 좋은 곳에 전원주택을 짓고 무위도식하며 사는 단순한 형태였다. 전원생활 수요자들 중에는 전원생활을 하며 수익을 낼 수 있는 방법이 없을까 고민하는 사람들이 많았다. 이런 사람들에게 펜션은 딱 맞는 상품이었다. 여기에 주 5일 근무제가 도입되면서 가족 단위의 레저활동 일수가 증가했다. 체험 위주의 여행을 즐기는 사람들이 늘어나면서 기존 콘도 중심 여행에서 벗어나 가족들이 함께 즐길 수 있는 펜션을 찾는 여행객들도 많아졌다. 특히 인터넷 발달은 전국 구석구석에 있는 펜션들을 찾아내 실시간으로 예약할 수 있는 시스템을 만들어줘 20~30대 고객을 손쉽게 유치할 수 있었다.

은퇴인구 증가로 펜션시장 급팽창

이 같은 이유들로 펜션이 늘었고 한때 부동산 투자 상품으로 각광받았다. 펜션 개발 사업자들은 높은 수익률을 내세워 분양을 했다. 땅만 있으면 펜션 부지로 개발됐다. 심지어 전원주택단지 분양을 하고 있던 곳도 펜션단지로 간판을 바꿔 달기 바빴다. 시골 민박집은 물론이고 모텔, 여관 등도 하루아침에 펜션이란 이름으로 바뀌는 경우가 많았다. 황금알을 낳는 거위라도 되는 듯 펜션의 부동산 투자 가치는 그렇게 부풀려졌다.

하지만 이렇게 난리를 치르던 펜션이 지금은 조용하다. 부동산 투자를 목적으로 펜션 부지를 샀던 사람들이 시장에서 떠났기 때문이다. 대부분 수익이 목적인 투자자들이었기 때문에 적당히 치고 빠진 것이다.

여기에는 후유증이 따랐다. 강변이나 계곡 옆으로 펜션들이 우후죽순 들어서면서 난개발 문제를 낳았다. 또 공급과잉으로 시장에서 퇴출되는 펜션도 생겨났다. 개발 사업자들이 제시한 것보다 턱없이 낮은 수익률에 투자자들은 분통을 터트렸다. 심지어 펜션단지로 개발해 분양한 곳들 중에는 도산한 곳이 많아 분쟁이 생기기도 했다.

현재 전국에는 약 1만여개 펜션이 난립하고 있다. 기존 민박집과 합치면 1만8000개의 유사한 숙박업소들이 영업을 하고 있다. 객실 수로는 약 7만여실로 추산돼 콘도를 추월하고 있는 실정이다. 이렇다 보니 객실 가동률은 펜션이 호황이던 2003년 기준 40%에서 현재는 절반 정도로 하락한 상태다. 3.3㎡당 객실료도 1만원대에서 현재는 7000원대로 떨어졌다.

손님을 유치하기 위해서는 치열한 시설 경쟁을 할 수밖에 없고 노후화된 펜션들은 스스로 도태되는 현상이 계속되고 있다. 또한 펜션을 홍보하는 가장 쉬운 방법인 인터넷 키워드 광고 비용에 대한 부담이 커져 광고비를 제하고 나면 실제 손에 쥐는 수익은 별로 없는 실정이다.

고급시설보다 테마로 승부해야

그럼에도 은퇴 후 전원생활을 희망하는 사람들에게 펜션은 여전히 좋은 창업 아이템이다. 도시에 살다 시골로 이주한 전원생활자들이 할 수 있는 일이 많지 않은 것이 사실이기 때문이다. 펜션은 전원생활을 하면서 조금이라도 수익을 낼 수 있다는 게 장점이다. 펜션 붐이 한창일 때 투자나 투기를 목적으로 몰려들었던 사람들이 수익률이 기대에 못 미치자 상당수 떠났다. 그 후에도 여전히 펜션을 운영하고 있는 사람들이 바로 전원생활이 목적이었던 실수요자들이다.

펜션 투자를 원하는 사람들이라면 바로 이런 생각으로 접근해야 한다. 즉, 높은 수익률을 기대하고 펜션에 투자한다면 실망하기 쉽다. 그렇지 않고 전원생활을 우선하면서 작은 수익이라도 올릴 생각으로 시작하면 펜션은 기대 이상의 수익을 가져다준다.

실제 펜션들 중에는 수익률이 높은 곳이 많다. 전원생활을 하면서 펜션을 운영하는 사람들도 생각보다 짭짤한 수익에 만족한다. 휴가철이나 주말을 이용해 132㎡(40평) 규모 펜션을 운영한다면 가동률 20% 이상만 돼도 2000만원 정도의 수익을 낸다. 경기·강원 일대에서 주인 방을 제외한 방 3개를 비수기에는 7만원, 성수기에는 10만원씩 받는다고 가정하고 예상한 수입이다. 물론 많은 수익을 내려면 투자비도 많아져야 한다. 투자비 대비 연 10% 이상의 수익을 얻으려면 적극적으로 펜션 운영에 매달려야 한다. 나름대로의 노하우도 있어야 하고 성실히 운영해야 하며 자신의 노동력을 투자해야 한다. 게으르거나 체질에 맞지 않으면 쉽지 않은 일이다.

중요한 것은 펜션은 부동산 투자 상품이나 투기 상품이 아니란 점이다. 전원생활의 도구이며 전원생활을 통한 수익 아이템 중 하나다. 특히 시골에서 할 수 있는 다양한 사업들, 예를 들면 농장이나 전원카페, 식당 등을 운영하면서 연계가 가능한 사업이다. 농촌 관광이나 시골 여행 관련 수익 사업의 마침표라 할 수 있다.

펜션을 하겠다고 해서 아무나 할 수 있는 일은 아니다. 방만 꾸며 놓는다고 되는 것이 아니라 사람을 만나 서비스하기 좋아하고 집과 마당을 손수 가꿀 수 있을 정도로 부지런한 사람이라야 제대로 할 수 있다. 돈만 생각해 펜션을 운영한다면 스트레스를 엄청나게 받게 되고 내가 스스로 하기보다 누군가의 손을 빌려 운영을 한다면 수익은 없다고 생각해야 한다.

펜션 투자에서 가장 중요한 것은 입지다. 여름휴가나 겨울 스키철에 손님을 맞을 수 있는 곳이라면 연중 운영을 할 수 있지만 그렇지 않은 곳이라면 성수기와 비수기, 주말과 주중의 차이가 많고 한철 장사에 만족할 수밖에 없다.

좋은 시설로 수익 창출에 도전하는 펜션도 많은데 투자 대비 수익률은 형편없다. 시설로 경쟁하는 펜션들은 새로운 펜션이 생겨날 때마다 그보다 더 앞서가기 위해 투자를 해야 하므로 비용이 적지 않게 든다. 따라서 시설보다는 테마로 승부하는 펜션이라야 살아남을 수 있고 수익률도 높일 수 있다. 주변 환경이나 서비스, 시설 등에서 자신만의 독특한 개성을 갖출 때 좋은 펜션이 되고 운영 수익도 올릴 수 있으며 장수하는 펜션이 될 것이다.

펜션과 관광펜션 어떻게 다른가

관광펜션, 숙박시설 허가받아야

여행객들이 농어촌 지역에서 흔히 만날 수 있는 펜션은 농어촌 민박을 말한다. 사실 펜션에 대한 별도의 제도는 없고 펜션은 원래 민박을 의미한다.

민박은 농어촌정비법에서 정한 농어촌 관광 휴양 사업 중 농어촌 민박 사업을 말한다. 민박은 농어촌 지역(읍면 지역, 장관이 고시한 지역)과 준농어촌 지역(광역시 관할 구의 농어촌 외의 지역 중 농업 진흥 지역, 개발 제한 지역)에 거주하는 주민이 자신이 직접 살고 있는 주택을 이용해 할 수 있는 사업이다. 단 주택 규모가 230㎡ 이내라야 하고 민박 사업자로 지정을 받아야 한다. 수동식 소화기와 단독 경보형 감지기를 각 1조씩 비치하고 오수 처리시설을 설치해야 한다.

기존 주택을 농어촌 민박 용도로 이용할 경우에는 증개축 비용 등의 지원을 받을 수도 있다. 시설자금은 5000만원까지 융자가 가능하고 연리 3%이며 5년 거치 10년 분할상환의 조건이다.

개보수 자금도 지원받을 수 있는데 5000만원까지는 연리 3%, 2년 거치 3년 분할상환 기준이다. 5000만원 이상일 경우에는 3년 거치 5년, 1억원 이상은 3년 거치 7년 분할상환이 가능하다. 운영자금도 5000만원까지 연리 3%, 2년 이내 상환 기준으로 융자를 받을 수 있다.

관광진흥법에서 정한 관광펜션이란 개념도 있다. 관광펜션은 숙박시설을 운영하고 있는 사람이 지정받아 운영하는 것으로 일반 주택으로 하는 민박형 펜션과는 다르다. 숙박시설로 허가를 받은 곳이라야 가능하다.

관광펜션을 하려면 △자연·주변 환경과 조화되는 3층 이하, 객실 30실 이하의 건축물로 △취사·숙박에 필요한 바비큐장·캠프파이어장 중 한 종류 이상의 시설을 갖추고 △숙박시설·이용시설에 외국어 안내 표기를 해야 한다