전원주택지 이렇게 살펴보세요.

전원주택지-살펴야 할점.

 

투자를 목적으로 땅을 구입한다면 개발계획이나 향후 발전 가능성을 등을 알아보아야 하겠지만 전원생활을 위한 땅을 구한다면 단순 투자보다 몇배로 꼼꼼이 따져 보아야 한다.

 

=경관보다는 살기 편한 곳이 좋다.

 

조선시대 실학자 이중환 선생이 쓴 "택리지"에서 "무릇 사대부들이 살 만한 곳을 정할때 보아야할 것"으로 꼽는것이 지리아 생리, 인심,산수다. 지리는 땅의 생김이나 위치가 중요하다는 것이다.

 

생리는 먹고사는 데 문제가 없도록 할 수 있는일, 생필품 등을 얻을 수 있는가도 따져 보아야 한다는 것이다

인심은 그곳에 사는 사람들이 중요하다는 말이다. 그리고 마지막이 산수인데 주변 경치를 보라는 것이다.

하지만 전원주택지를 찾는 사람들은 산수만 열심히 본다. 전원생활을 꿈꾸는 사람들이 땅을 찾을때 가장 먼저 떠 올리는것이 "언덕위에 아름다운 집이다" 그러나 경치에만 신경을 쓰면 실패하는 경우가 많다.

실제로 중요하게 살펴보아야 할 것은 경관이 아니라 "얼마나 살기 편한 곳인가"이다. 그래서 산수보다 지리와 인심, 생리가 앞선 조건이 되는 것이다.

계곡을 찾아 구입한 땅위에 집을 짓고 한해를 살아본 사람은 계곡은 눈에 들어오지 않는다. 여름철에 장마가 시작되면 혹 넘치지 않을까 불안한 마음뿐이라 한다.

공장이나 축사들이 주변에 혐오시설이 있는지도 확인해 보아야 한다. 물론 좋은가, 동네 사람들의 인심은 좋은가, 이렇듯 전원생활을 위해 땅을 고를때는 신중해야 한다. 특히 일반적인 투자를 위해 선택하는 토지와는 다른 각도에서 보아야 한다. 전원생활을 위한 땅은 얼마나 살기 좋은지가 가장 중요하다.

 

=서류확인은 꼼꼼하게, 현장 답사는 필수

땅은 이용 가치와 규제 사항도 많다. 그러므로 검토할 서류도 많고 현장과 충분히 비교해 보아야 한다. 

확인할 서류에는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장, 등기부등본, 땅위에 건축물이 존재할 경우 건축물대장 등이다.

 

- 토지이용계획확인원

여기에는 토지의 효용 가치에 대한 거의 모든 것들이 들어 있다. 전원 주택지를 찾을때는 이 확인서의 용도지역을 눈여겨봐야 한다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘고 그 밑으로 더 세분화 된다.

관리지역으로 표시되어 있고, 관리지역에서도 계획관리지역일 경우에는 전원주택을 짓는데는 전혀 문제가 없는 땅이라 보면된다.

 

- 토지(임야)대장

토지대장에는 토지의 주소와 지번, 지목, 면적, 소유주가 표시되고 아래에는 토지의 등급과 개별 공시지가가 표시된다. 만약 건물이 있는 땅이라면 건축물대장도 함께 확인해야 한다.

이 서류를 볼때는 지번이 서로 일치하는지, 소유주가 일치하는지를 확인해야 한다. 만약 소유주가 다를경우 이럴때는 각각 따로 계약을 해야하므로 문제의 발생요지가 있으므로 주위해야 한다.

 

- 지적(임야)도

지적도를 보면 땅의 모양과 도로 관계를 확인 할 수 있고, 주변의 땅들도 함께 표시되기 때문에 주변의 필지의 상황도 알수 있다. 특히 지적도에는 도로가 함께 표시되기 때문에 땅이 도로가 없는 맹지인지를 확인 할 수 있다. 맹지인 경우에는 집을 지을 수 없는 땅이라 보면 된다.

 

- 등기부 등본

등기부 등본에는 토지나 건물의 소유자를 확인 할 수 있다. 각종 금융권에 설정및 압류사실이 없는지 확인 하여야 한다.

 

= 현장 답사시 주의할 점

전원주택지를 구하기 위해 현장확인을 할 때 가장 중요한 것은 그 땅에 너무 빠지지 말라는 것이다.

보통 전원 주택지를 택할때는 개성만을 앞세우고 경간에 도취되어 한쪽면만 눈에 들어오게 되는데 결국 그것이 큰 실수로 연결 된다. 가장 좋은 것 한 가지르 크게 보아 일반적으로 갖추어야 할 조건들을 무시하면 좋은 땅을 만날 수 없다. 큭히 주변의 협오시설이 없는지를 잘 살펴보아야 한다. 습도가 높아지는 여름철에는 주변의 축사가 있다면 냄새가 심할 것이고 언덕위의 땅이라면 겨울철 눈이 많이 왔으때, 결빙이 되었으때 불편이 있을것이다. 

땅에 대한 접근성을 따질때는 당연히 거리와 소요시간을 알아보아야 한다. 여기서 중요한것이 도로이다.

토지가 도로에 접해있는지, 공공도로인지 아니면 개인이 만든 개인도로인지도 중요하다. 이런것들이 나중에 건축허가나 전원 생활의 필수 조건이기 때문이다.

 

- 땅을 고를때는 겨울철에 하는게 유리하다.

땅을 겨울철에 보라는것은 겨울철에 땅의 문제점들을 잘 볼수 있기 때문이다. 여름철이면 수풀이 우거져 있어 땅의 포장된 모습만 볼 수 있다. 가을이면 단풍이 들고 봄이면 새순이 돋아나 눈을 흐리게 된다. 그러나 겨울에는 땅의 맨 얼굴을 볼 수 있기 때문에 정확한 판단이 가능하다.

땅의 생김새는 물론 경사도도 겨울이라야 제대로 보인다. 또한 응달이 져서 눈이 잘 녹지 않은 곳인지도 판단 할 수 있다. 응달진 땅은 여름에는 시원하고 좋은데 겨울에는 추워서 난방비가 많이 들 수도 있기 때문이다. 따라서 땅은 겨울철에 살펴보아야하고, 겨울철에 살기 좋은 땅이 전원주택지로 좋은 곳이다.

 

- 가능성이 있는 땅이 좋은 땅이다.

자신의 입맛에 딱 맞는 좋은 땅은 없다. 전원생활을 위한 땅을 고를 때는 여기서 부터 출발해야 한다. 

즉 좋은 땅은 애초부터 있는게 아니고 만들어진다는 생각을 가지고 땅을 구해야 한다. 

땅은 현재 상태보다 가꾼후, 집을 짓고 난후의 모습을 볼 줄 알아야 한다. 현재는 잡목이 우거지고 볼품이 없지만 자신에게 맞는 땅으로 만들어가는 것이 중요하다.

원래 좋은 땅은 흔치 않다. 좋은 땅들은 대부분 만들어진 것이다. 이런 시각으로 보면 달리 보이는 땅이 많다. 이렇게 땅을 구입하다보면 전원주택지의 부가가치를 높일 수 있다.

 

 

    

 

- 땅을 구입하는 목적

땅을 어떤 목적으로 사용할 것인가를 우선 정해야 한다. 전원생활을 하면서 펜션이나 식당을 운영하려면 경치가 좋고, 사람들이 많이 찾아올수 있는곳이나 주변에 레져시설이 갖춘곳에 자리를 잡는게 좋고, 반대로 조용한 휴식을 위한 전원주택지라면 사람들이 많이 모이는곳 피해야 한다. 이렇게 전원생활을 통해 얻고자 하는 것이 무엇인가, 추구하는 바가 무엇인가, 즉 목적이 무엇인가를 우선 생각하고 땅을 구입 해야 한다.

 

- 인허가 부분, 기타 사항

자신의 목적대로 땅을 사용하는 데 문제가 없는지를 알아 보는것이다. 인허가에서 가장 중요한 것은 각종 규제 사항과 진입로이다. 규제에 대한 부분은 토지이용게획확인원을 통해 어지간한 것들은 확인할 수 있다

진입로는 부지에 맞닿는 도로이다. 도로가 있어야 주택의 인허가에 문제가 없다. 현황 도로가 있다고 핻 지적도상의 도로가 있는가를 알아보고, 자신이 없을때는 관공서를 찾아가 담당공무원과 상의해 보아야 문제가 없다, 또한 현황도로와 지적도 상의 도로가 함께 있더라도 같은 도로인지 확인해야 한다.

 

- 생활 기반시설

생활기반 시설로 대표적인것이 식수이다. 전원주택은 상수도 시설을 갖추기 힘들어 지하수를 이용해야 한다. 따라서 지하수를 얻을 수 있는 곳인지, 그렇지 안다면 동네 우물을 사용할 수 있는지 알아보아야 한다.

만약 물을 얻을수 없다면 문제가 심각해질 수 있다.

전기의 사용도 알아 보아야 한다. 기존의 마을과 멀리 떨어져 있는경우 전기를 끌어오는 문제가 없는지 확인하고 비용도 예상 해야 한다.

 

- 민원의 대한 고려

전원생활을 목적으로 전원주택을 짓겠다고 마을에 들어가면 원주민들과 부딪치는 경우가 발생 할 수 있으므로 미리 현지민의 양해를 구하면 좋다.

 

- 토목 공사의 비용

경관만 보고 땅을 구입하고 나중에 집을 지을때 경사나 움푹 꺼진 땅의 토목공사의 비용이 커지기 마련이다. 이런부분도 세심한 관찰이 필요하다.