전원주택단지

2014.10.23 

 

 

 

필자의 지인 중에는 나이차가 좀 나서 함께 대학시절을 보내지 못했지만, 사회에 나와 알게 된 대학선배님이 계신다. 후배라는 이유만으로 무조건 잘 해주셨던 선배님, 지금으로부터 약 1년 전. 선배님은 30년간 정들었던 공직사회를 마무리하면서 수도권 인근에 자연과 벗하며 살 수 있는 전원주택을 알아보러 다니셨다. 주거환경뿐만 아니라 투자목적도 생각하고 있어 수많은 전원주택단지를 보았지만 선뜻 결정하기 어려웠는데, 퇴직이라는 정해진 시간에 쫓겨 그동안 살펴본 전원주택단지 중 가장 저렴한 비용이 들어가는 곳을 선택했다. 그리고 올해 6월, 퇴직에 맞춰 멋있는 집을 짓고 살겠다는 선배님은 지금 소송 중이다. 당초 약속했던 진입도로, 오폐수시설 등 기반시설이 전혀 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 몸만 들어오면 된다는 전원주택단지. 과연 사실일까?

일반인이 전원주택을 취득하는 방법은 여러 가지다. 직접 땅을 사서 지을 수도 있고 기존주택을 매매할 수도 있다. 또한 신규 전원주택단지를 분양받는 것도 한 가지 방법이다. 나만의 개성을 살려 설계하고 비용도 아낄 수 있다는 생각에 직접 전원주택을 짓겠다고 결정하더라도 집을 지을 수 있는 부지를 고르기가 쉽지 않고, 각종 인‧허가를 위해 여기저기 뛰어다니다보면 “차라리 전원주택단지를 분양받는 게 낫겠다”는 하소연이 나오기 쉽다. 그래서 많은 사람이 가장 손쉽게 전원주택을 마련하는 방법으로 개발업체들이 만들어 놓은 전원주택단지를 분양받게 된다.

수려한 자연환경과 편리한 교통, 단지 내의 텃밭을 이용해 무공해 농산물을 먹을 수 있고, 주민들을 커뮤니티센터 등 각종 편의시설과 주변 개발호재로 인한 지가상승까지 기대할 수 있다고 말하는 전원주택단지. 과연 분양업체의 말처럼 몸만 들어가서 살면 될까?

소유권 유무 및 적정시세, 인근 개발호재도 직접 파악하자

최근 전원주택에 대한 소비자들의 열망이 커지면서 특별한 내 집 마련의 꿈을 가진 이들을 노리는 주택단지 허위 분양광고가 기승을 부리고 있다. 일부 주택단지 허위 분양광고는 저렴한 가격, 신도시 개발, 편의 시설 기반 등의 유혹적인 문구, 그림 같은 사진으로 소비자들을 현혹시키고 있다. 전원주택 용지를 판매한다는 기획부동산에서는 땅의 지목과 용도상 일반 주택의 건축이 가능하지 않은 곳인데도 마치 가능한 것처럼 광고를 하고 있어 문제가 되고 있다.

그뿐만 아니라 토지 분할 여부가 확정되지 않았는데 이 땅을 수십, 수백개로 쪼개서 판매하고, 주변 시세보다 파격적인 가격이라고 광고해 판매한 뒤 사라져버리는 업체들이 있어 주의가 요구되고 있다. 따라서 해당 개발업체의 명의로 토지 소유가 넘어와 있는지, 과도한 근저당이 설정돼 있지는 않은지, 건축이 가능한 곳인지, 필지는 분할돼 있는지 꼼꼼히 챙겨보아야 한다.

공유지분에 대한 확인도 중요하다. 도로와 공원 등 단지 내 주민들이 공동으로 사용하는 부분은 공유지분으로 설정해 분양면적에 포함시킨다. 실제 개인이 사용할 수 있는 면적은 그만큼 줄어드는 셈이다. 이 공유지분에는 주민들의 생활에 필요하지 않은 부분이 포함됐을 수도 있기 때문에 반드시 그 내용을 확인해야 한다.

수려한 환경 및 다양한 편의시설이 제공되는 주거지로써의 매력적인 점과 더불어 신도시 후보지, 3년 후 전철 개통, 추후 고속도로IC 착공예정 등 각종 개발호재로 추후 최소 2배 이상 투자수익을 얻을 수 있다고 현혹하는 허위 과장 광고를 일삼는 개발업체가 최근 급증하고 있다.

공정거래위원회에 따르면 전원주택관련 토지분양 허위‧과장광고는 전체 토지 분양광고의 80%나 된다고 한다. 따라서 반드시 현장을 방문해 광고내용이 사실인지, 시세는 적정한지 확인해야 한다. 또한 개발계획은 관계 기관에 반드시 확인해야 한다.

각종 인허가 사항 및 기반시설 유무를 꼼꼼히 파악하자

2011년 양평, 여주, 이천지역의 산림을 무단으로 훼손한 뒤 전원주택단지를 조성해 분양하는 방법으로 수억원의 부당이득을 챙긴 기획부동산업자들이 구속됐다. 이들은 중앙일간지에 허가를 받은 주택단지인 것처럼 허위로 광고를 내는 방법으로 분양자를 모집해 사기분양을 했다.

또한 용인지역의 임야 13만8000여㎡에 350세대 규모로 조성되는 전원주택단지는 2015년에 들어설 예정이나 단지 내 진입도로는 물론 상‧하수도 등 기반시설이 전혀 갖춰지지 않은 것으로 드러났다. 개발업체는 입주 전까지 모든 것을 마련하겠다고 했지만 현실은 그렇지 않다.

우선 단지 진입도로로 쓰게 될 8미터 도로는 대부분 사유지여서 매입이 쉽지 않고, 이 일대에 상수도 관로가 설치되지 않아 지하수를 사용해야 할 가능성이 높다. 또한 이곳은 용인시내 17곳의 하수처리장 범위에 포함되지 않는 ‘처리구역 외’로 분류돼 하수처리를 위해서는 대규모 정화시설치가 불가피하다. 전원주택단지로 조성해놓은 땅을 매입할 때는 집을 바로 지어도 문제가 없도록 인허가를 마치고 기반시설, 즉 도로포장과 상수도, 전기, 전화 등의 공사를 완료한 곳이라야 안전하다. 기반공사가 제대로 돼 있지 않다면 이에 대한 보장이 있어야 한다. 땅만 공급하고 기반공사는 입주민들이 알아서 하라는 식으로 분양하는 곳들도 있는데, 나중에 문제가 터질 경우 ‘나 몰라라’할 공산이 크다. 무엇보다도 기반공사가 안 된 곳은 분양을 받은 후 집을 짓지 못하는 경우도 있고, 집을 지었다 하더라도 준공에 문제가 생길 수 있다.

준공 이후의 하자보수 부분을 명확히 해라

남양주에 위치한 고급전원주택단지. 지난해 여름 폭우로 당시 단지를 떠받치고 있는 대형옹벽 일부가 붕괴되면서 단지 내 마을 도로 곳곳이 균열이 난 상태다. 이에 대해 입주자들이 시공사에게 하자보수를 요구했지만 여러 가지 이유로 책임을 회피하고 있는 상황이다.

대부분의 소규모 전원주택단지의 경우는 ‘분양사업’에 의한 계약인 아닌 ‘매매’에 의한 계약이기에 분양사업에서 보증하는 하자담보를 받기는 어려운 상황이다. 그래서 매도자(개발업체)가 아닌 시공사에서 추후 하자보수가 필요한 경우 시공사가 하자보수를 해줘야 하지만 매도자를 통해 계약된 시공업체이기에 추후 매도자(개발업체)가 빠져버리면 하자보수를 받기가 굉장히 난감한 상황이 발생한다. 그렇기에 처음 계약할 때부터 계약서에 전원주택 준공 및 매도 후 하자보수 관련 사항을 매매계약서에 넣고 준공이 끝나면 하자에 따른 분쟁을 미연에 방지하기 위해서 ‘하자이행 보증보험증권’을 발급 받는 것이 좋겠다.

필자는 전원주택 매입에 앞서 우선 전셋집을 구해 전원생활을 경험해 보라고 조언하고 싶다. 머릿속으로 그리던 전원생활과 직접 경험하는 전원생활은 다르기 때문이다.

전원생활 동안 리모델링이 가능한 주택을 매입해서 리모델링을 하거나 경매로 전원주택을 매입해 전원주택을 마련하는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠다. 확실한 현장조사 없이 화려한 분양광고나 멋진 경치에 반해 덜컥 계약을 한다면 필히 손해를 볼 수밖에 없다. 따라서 신발 밑창이 닳을 정도로 땀 흘려가며 발품을 팔아야 손해를 보지 않는다는 것을 꼭 명심하자.

강산 coolsani@naver.com

강산 아스타엠피엘(주) 투자이사는 건국대학교 부동산학과를 졸업하고 KB금융그룹 부동산금융팀에서 실무를 쌓았다. 현재 네이버에서 ‘땅머슴’이라는 닉네임의 파워블로거로 활동하며, 투자자들에게 노른자위가 될 토지를 추천하고 있다.

 

 

 

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