부동산으로 '월급 받는 실버'

 2014.11.16

 

 

 

 

 

수익형 부동산 잘 고르는 법

 

“은퇴 후요? 분위기가 안 좋다고는 하지만 그래도 '부동산'이 최고죠. 크게 신경쓸 거 없이 매달 꼬박꼬박 나오는 월세로 안정된 노후를 보장하는 것은 모두의 꿈이잖아요. 저도 얼마 전부터 수익형부동산을 물색 중인데 생각처럼 쉽지는 않네요.” (은퇴를 앞두고 있는 A건설사 임원 박모씨)

월급통장에 더 이상 돈이 들어오지 않는 것. 그것이 바로 은퇴다. 때문에 은퇴 후에는 노후 월급이 필요하고, 노후 월급 공급처로는 매달 고정적인 월세수익을 얻을 수 있는 '수익형부동산'이 각광받는다.

하지만 수익형부동산도 아무런 준비 없이 섣불리 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 옥석을 가리는 데 더욱 신중해야 하는 이유다. 수익형부동산의 유형별 투자전략을 짚어봤다.

◆오피스텔, '입지'와 '상품력' 선별해야

최근 오피스텔은 5%대 수익률을 유지하고 있다. 공급가가 높아지면서 수익률이 낮아졌고 공급물량까지 포화상태를 빚으며 하락세를 보이고 있지만, 저금리 기조로 은행이자가 2% 안팎으로 낮아지면서 투자 매력은 여전하다는 평가다.

여기에 분양신고 대상범위 확대, 안목치수(眼目値數, 면적 산정 시 눈에 보이는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼는 것) 적용에 따른 사용 면적 증가, 분양보증 등으로 투자 안전성이 개선됨에 따라 오피스텔시장에 훈풍이 불고 있다.

 

 

투자 매력은 있지만 공급과잉에 따른 수익성 저하도 여전한 만큼 입지와 상품력 선별에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 중론이다. 그렇다면 어떤 오피스텔을 골라야 할까. 우선 오피스텔은 지하철역과 가까워야 한다. 입주자들의 출·퇴근이 편하도록 역과 도보 이용거리가 짧을수록 투자는 안정적이다.

또 한가지 빼 놓을 수 없는 체크포인트가 있다. 오피스텔 임대에 직접적 영향을 미치는 '수요 파악'이다. 오피스텔의 일반적인 월세 수준은 40만원에서 많게는 100만원이 훌쩍 넘는다. 여기에 관리비까지 포함하면 입주자의 고정비는 결코 만만치 않다. 정확한 수요 파악으로 공실 위험을 줄이는 게 안정적인 수익을 창출할 수 있는 첫걸음이다.

일반적으로 오피스텔 입주대상은 직장인·학생·신혼부부·자영업자 등을 꼽을 수 있는데 일단은 월세 저항이 비교적 낮은 역세권을 중심으로 접근할 필요가 있다. 수도권의 경우 소비력이 탄탄하고 젊은 층 수요가 풍부한 마곡·판교·상암·문정·G밸리(서울디지털산업단지) 등에 위치한 역세권 오피스텔이라면 투자를 고려해 볼만하다.

오피스텔의 옥석을 가릴 때는 입주자의 편의성에 심혈을 기울인 상품을 찾는 것도 중요하다. 내·외관 마감재를 비롯해 피트니스시설, 호텔식 서비스 등 질 높은 수준의 상품이 임차인 확보에 유리하기 때문이다.

박대원 상가정보연구소장은 "막연히 시장 전체를 가늠하려고 하기보다는 지역별 공급현황을 상세히 파악할 필요가 있다"며 "관심지역 주변 매매·월세 등의 매물현황을 파악하면 공급현황을 쉽게 판단할 수 있다"고 조언했다.

◆상가, 초보 투자자 '단지 내 상가'에 노림수

최근 저금리 시대가 본격화되면서 수익형부동산 투자 환경도 긍정적인 방향으로 선회하고 있다. 특히 수익형부동산형의 맏형인 상가시장은 LH단지 내 상가, 역세권 상가 등을 필두로 분양에 성공하며 꾸준한 인기를 증명하고 있다.

하지만 상가는 실물경기 영향이 적지 않고 분양가 상승과 잘못된 입지선정에 따른 수익성 저하, 시설 및 임차인 관리 등 신경써야 할 부분이 많다. 또 상품별 종류도 다양하고 상권과 입지적 상황에 따라 가치가 상이하기 때문에 희비가 엇갈리는 경우가 많다. 때문에 상가투자 초보자들은 더욱 물건 선별에 신중해야 한다.

우선 초보 투자자들은 아파트단지 내 상가에 노림수를 두는 게 현명하다. 단지 내 상가는 고정수요가 확보돼 있고 필수업종 위주로 구성돼 공실 위험성이나 경기의 영향을 적게 받기 때문이다. 단, 입찰방식으로 상가를 매입할 때는 예정가격 대비 150% 이상 낙찰은 수익성 내기가 어렵다는 것을 잊지 말아야 한다.

임대가 맞춰져 운영 중인 선임대 상가나 유동인구가 많은 역세권 상가도 비교적 안정적인 투자처다. 역세권 상가는 상가 활성도와 임대수준을 쉽게 파악할 수 있고 브랜드 업종 여부에 따라 투자금 회수가 빠르며 임차인 관리도 용이하다.

이밖에 주머니 사정이 넉넉한 기업체 수요를 상대하고 지정업종과 분양가가 주변시세보다 저렴한 지식산업센터(구 아파트형공장) 상가도 관심을 가질 만 하다.

 

 

◆분양형 호텔, '운영사 능력검증' 필수

해외 관광객 1000만 시대에 돌입하면서 분양형 호텔에 대한 관심도 높다. 최근 공급이 몰리면서 잠시 소강상태를 보이고 있지만 투자매력은 여전하다는 게 전문가들의 중론이다.

실제로 분양형 호텔은 제주도와 강원도를 비롯해 서울을 포함한 수도권 곳곳에서 잇따라 분양 중이다. 분양형 호텔의 가장 큰 매력은 투자자가 직접 세입자와 건물을 관리하는 데 신경을 쓰지 않아도 운영사가 알아서 해주고 수익을 배분하는 것이다.

하지만 공급이 증가한 게 사실인 만큼 분양형 호텔 역시 옥석가리기가 필수다. 일단 운영사의 능력을 검증해야 한다. 과거 경험이 풍부한 회사가 관리하는지 확인한 후 투자해야 낭패를 보지 않을 수 있다. 확정수익률 보장에 매달리지 말고 수요가 풍부한 입지로 객실 가동률에 문제없는 상품인지도 파악해야 한다. 아울러 등기와 관련해서는 지분이 아닌 객실별 등기가 되는 구분등기인지 확인해야 한다.

박 소장은 “수익형부동산 투자에 앞서 꼼꼼한 수요 분석은 성공의 지름길”이라며 “상품별 특성이 각각 다른 만큼 '야무진' 투자전략을 세워야 한다”고 강조했다

 

 

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