재건축 `부담금 폭탄` 올것이 왔다

2018.05.15

반포현대 초과이익 환수금, 가구당 1억3500만원 통보
조합 첫 제시 850만원의 16배…다른 단지도 급증 불가피

서초구청이 반포현대의 재건축 초과이익환수금 예정액으로 1억3500만여 원을 통보했다. 지난 2일 반포현대 재건축조합이 처음 제출했던 금액보다 16배 많고, 조합이 다시 제출한 금액과 비교해도 2배에 가까운 금액이다. 이에 따라 다른 재건축 단지의 초과이익환수금도 예상보다 높아질 가능성이 커졌다. 최근 약세를 보이고 있는 재건축 아파트 시세에도 부정적인 영향을 줄 전망이다.

15일 서초구청은 "반포현대 재건축 조합에 준공 시점에서 부담하게 될 가구당 평균 재건축 초과이익환수금이 1억3569만원이라고 통보했다"고 밝혔다. 이는 4일 전 반포현대가 제출한 부담금 예정액 7157만원의 2배에 달하는 금액이다. 전용 84.69㎡ 단일면적으로 구성된 이 단지의 가장 최근 실거래가격은 지난해 6월 기록한 9억6500만원이다.

반포현대는 2일 가구당 부담금 예정액으로 약 850만원을 적어 서초구청에 제출했다가, 금액이 지나치게 낮다는 지적을 받아 지난 11일 다시 계산한 예정액을 제출한 바 있다. 이상근 서초구청 주거개선과장은 "이번 재건축 부담금 산정가격 중 개시 시점 주택가액은 고정값이지만 종료 시점 주택가액 등 이외의 것은 변할 수 있는 것"이라며 "준공 시점에 가야만 정확한 재건축 부담금 산정이 가능하다"고 말했다.

반포현대가 처음 제출한 금액과 서초구청이 통보한 예정액이 크게 차이 난 것은 반포현대의 현재 시세와 향후 집값 상승률에 대한 조합과 서초구청의 이견 때문이다. 재건축 초과이익은 먼저 `추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액`과 `정상주택가격 상승분 총액` `개발비용`을 더한 뒤 이 값을 `재건축 준공 인가일 기준 주택가액`에서 빼서 구한다. 이때 `재건축 준공 인가일 기준 주택가액`은 지금 시점에서 알 수 없다. 그래서 현재 시세를 구해 미래 예상 집값 상승률을 곱해서 추정한다.

조합과 서초구청이 각각 파악한 반포현대 현재 시세는 수억 원의 차이를 보인 것으로 알려졌다.

반포현대 시세는 80가구에 불과해 거래가 많지 않고, 조합원 지위 양도가 금지돼 있어 반포자이나 반포리체 등 주변 대단지의 시세를 먼저 구한 뒤, 가격 조정을 하는 방식으로 추정한다. 향후 상승률에서도 판단이 엇갈렸다. 조합은 각종 부동산 규제 때문에 향후 주택가격 상승률이 예전만 못하다고 봤다. 반면 서초구청은 그동안 보여왔던 상승세가 재건축 준공 시점까지 이어진다고 가정했다. 

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