`분담금 덫`에 걸린 재건축 / 이익도 안나는 재건축사업…지자체들 뭘 그리 뜯어가는지

2014.08.11

 

공원·도로등 공적부담금 급증…부동산경기 회복 걸림돌

 

 

 

◆ 분담금 덫에 걸린 재건축·재개발 (上) ◆

서울 서대문구 북아현1-3구역을 재개발하는 `북아현 e편한세상`은 6개월째 사업이 전면 중단됐다가 최근 가까스로 재개됐다. 2009년 사업 시작 때만 해도 내 집 마련 꿈에 부풀었던 조합원들이 올해 초 가구당 적게는 1억원에서 많게는 5억원이나 추가분담금이 발생하자 이에 대한 책임을 물어 지난 2월 조합장을 해임했고, 4월 열릴 예정이던 관리처분계획변경 총회도 무산되는 등 수차례 홍역을 치렀다.

재개발ㆍ재건축 업계가 추가분담금 공포에 휩싸였다. 왕십리 아현 등 강북 뉴타운에서 터졌던 추가분담금 폭탄이 최근 개포주공2ㆍ3단지, 개포시영 등에서도 분담금 규모가 확정되면서 강남권까지 영향을 미치고 있다. 과도한 분담금 폭탄에 주택시장을 근근이 이끌어가던 강남 재건축마저 휘청거리는 모습이다. 최근 사업시행인가를 통과한 재건축 단지가 공개한 추가분담금을 보면 1년 전 추정치 대비 가구당 최소 5000만원에서 많게는 수억 원까지 늘었다.

추가분담금이 급증한 것은 그동안 사업 지연 등으로 금융 비용이 대규모로 발생했고, 아파트 고급화 경쟁으로 공사비가 늘어난 게 1차 원인이다. 여기에 서울시 등 지방자치단체와 사업시행인가를 협의하는 과정에서 공적 부담이 크게 늘어난 것도 분담금 폭탄을 불러왔다.

10일 매일경제신문이 개포시영 재건축 단지 사업비 명세서를 입수해 분석한 결과 △지역난방 공사비 △광역교통시설 부담금 △학교 관련 부담금에다 1년 전만 해도 없었던 △저소음 도로 포장 △태양열전지 △근린공원 리모델링 비용이 발생해 총 322억원에 이르는 공적기여 부담이 발생했다.

 

이 단지는 또 용적률 증가분에 따라 소형 주택 120가구를 지어 3.3㎡당 500만원 수준에 시에 팔아야 한다. 이로 인한 기회비용 손실이 792억원이다.

추가분담금 중 30%가량이 이 같은 공적기여 부담에서 발생한다.

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=1082187

 

 

이익도 안나는 재건축사업…지자체들 뭘 그리 뜯어가는지

임대주택 등 공적부담 고스란히 조합원 몫
재건축과 무관한 돌발 요구로 부담 커져

 

◆ 분담금 덫에 걸린 재건축ㆍ재개발 (下) / 부동산 과열당시 대못 규제, 지금은 걸림돌 ◆

 

 

최대 3억원까지 늘어난 추가 분담금 갈등으로 공사가 중단됐다가 최근 재개된 서울 왕십리뉴타운3구역 현장

 

재건축이 `황금 알을 낳는 거위`처럼 인식되던 시대는 끝났는데 각종 분담금 부담과 규제는 그대로 남아 사업 추진의 발목을 잡고 있다. 분담금 폭탄으로 수익성이 급속도로 악화되면서 서울 곳곳에서 재건축조합들이 몸살을 앓고 있다. 부동산 투기를 잡기 위해 만들어진 규제와 부담이 부동산 시장을 옥죄고 있다. 서울 서초구 반포동 A아파트 재건축조합장 B씨는 11일 "10억원짜리 아파트를 서울시에서 표준건축비만 계산해 1억2000만원에 가져가서 4억~5억원을 받고 임대를 내준다"며 "이러니 재건축사업에서 수익이 날 리가 없다"고 성토했다.

조합 설명에 따르면 서울시는 재건축을 하면서 용적률을 높일 경우 법적 상한과 정비계획 차이의 50% 이하를 소형 임대주택으로 짓게 하고 있다. 그런데 서울시가 임대주택을 가져갈 때는 3.3㎡당 500만원 선, 인근 시세의 5분의 1도 안 되는 표준건축비만 준다. 땅값은 인정을 안 해주는 것이다.

B씨는 "재건축사업이 제대로 추진되려면 서울시에서 임대주택을 땅값까지 쳐서 시세의 70% 수준에는 사가야 한다"고 주장했다.

서울 강남구 개포동 C아파트 재건축조합장 D씨는 사업계획서를 들고 서울시를 방문했다가 말문이 막혔다. 인허가권을 쥔 서울시 측에서 사업승인 인가 조건을 내밀었기 때문이다.

환경영향평가를 통과하려면 단지 옥탑에 태양열전지를 설치하고, 친환경 LED 전등을 75% 이상 시공해야 한다는 조건이 붙었다. 인근 초등학교 앞 도로를 저소음 포장재로 포장하라는 조건도 추가됐다. 서울시는 또 공원 조성과 관련해 공공 기여 명목으로 재건축과는 전혀 무관한 에코브리지 건설 등 조건을 내걸었다. 결국 근린공원을 리노베이션해주는 조건으로 간신히 통과됐다. 서울시 요구를 맞추는 과정에서 사업비가 240억원이나 뛰었다. 가구당 1200만원이다. D씨는 "강남 재건축이 이 정도인데 인프라스트럭처가 부족한 강북 뉴타운 재개발은 얼마나 더 많은 비용을 감당해야 하겠느냐"고 지적했다.

주택산업연구원에 따르면 조합원 분담금 중 공공이 가져가는 공적 부담 비율이 강남 재건축에서는 30%, 강북 뉴타운 재개발은 45%나 차지하는 것으로 나타났다.

실제 `도시및주거환경정비법`은 재건축 단지가 정비계획 수립 당시 용적률보다 많은 법적 상한 용적률을 적용받을 경우 증가분의 30~50%를 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택으로 건설하도록 규정하고 있는데 서울시는 조례에 최소치인 30%가 아니라 최대치인 50%를 소형 임대주택으로 짓도록 의무화하고 있다.

 

 

 

서울시는 이 소형 주택을 공공임대주택 표준건축비로 매입해 임대로 공급하는데 조합에 따라서는 수백억 원씩 비용 부담이 발생한다. 조합은 인허가를 받기 위해 울며 겨자 먹기로 서울시 정책을 따르지만 피해는 조합원에게 돌아간다.

강남의 한 재건축조합 이사는 "법에서 정한 30%만 임대로 공급하면 600억원 정도 부담을 지게 되지만 50%를 공급하게 되면 1000억원으로 부담이 늘어난다"며 "기부채납하는 땅까지 합치면 1500억원의 비용이 발생하는데 모두 추가 분담금 상승으로 이어지게 돼 사업을 어렵게 만든다"고 말했다.

국토교통부는 지난 4월 재개발 용적률 제한을 300%까지 완화하고 임대주택 건설 비율도 낮춰 사업성을 개선하는 정책을 내놨다. 주택 가격 상승기에 도입된 초과이익환수제 폐지와 주택 미분양자 현금 청산 시기 연장 등 방안도 나왔지만 관련 법률은 국회에 발목이 잡혀 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "재건축 초과이익환수제처럼 과거 시장 과열기에 도입된 제도가 침체기인 지금까지 남아 있는 게 문제"라며 "이번 임시국회에서는 꼭 폐지안을 통과시켜 시장을 활성화할 필요가 있다"고 설명했다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "분양가상한제도 재건축 사업성을 10%가량악화시키는 요인이 된다"고 말했다.

 

이와 함께 소형 평형 의무비율을 탄력 적용하고 용적률을 높여주는 등 지방자치단체 차원에서 풀 수 있는 규제를 과감히 풀어 재건축 사업성을 높여야 한다는 의견도 있다. 특히 공적 부담을 합리적인 수준으로 조정하는 게 시급한 과제로 꼽힌다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축사업 이익이 거의 나오지 않는데도 지자체가 기부채납을 과도하게 요구해 사업을 위축시키고 있다"고 꼬집었다.

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=1086097