세가지 질문만 하면 부동산 불패?

지난 주말 설악산에 1박 2일 산중야영을 다녀왔습니다. 그곳에서 올 가을 처음으로 단풍을 봤습니다. 같은 계곡, 같은 위치, 같은 나무라고 하더라도 나뭇잎은 시간을 달리하며 붉게 물들이고 있더군요. 

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 체스터 니미츠 장군을 통해 실패하지 않는 부동산 가치투자원칙을 말해볼까 합니다. 니미츠는 2차 세계대전 때 미국 태평양지역 사령관을 지낸 해군 제독입니다. 일본을 상대로 미드웨이 해전을 승리로 이끌었지요.

  

진주만 태평양함대 니미츠의 사령관실에는 세 가지 질문이 걸려있었습니다.

  

“계획된 작전은 성공 가능성이 있는가? 실패했을 때 어떤 결과가 예상되는가? 물자와 보급측면에서 실행 가능한가?” 이른바 ‘니미츠의 세 가지 질문’입니다. 이를 부동산 불패 투자원칙으로 적용해보겠습니다.

  

투자는 어떻게 계획돼야 성공할 수 있는가?

 

여기서 핵심은 계획과 성공일 것입니다. 부자노트 독자 여러분은 부동산 가치투자 계획을 어떻게 세우나요?   

 

제가 생각하는 가장 바람직한 투자 계획은 조사, 연구, 분석 등 3단계 방식입니다. 먼저 부동산 투자 대상을 고르기 위해 관심 지역 및 부동산에 대해 기초 자료 조사를 하는 것입니다. 수급 호재 개발계획 등 기초 조사가 끝났다면 현장에 나가야 확인하는 절차(현장 조사)를 밟아야 합니다. 발품을 팔아야 합니다. 그리고 발품 과정에서 공무원, 중개업자, 건설사 직원, 조합 간부, 매도자 등 관심 부동산과 관련 있는, 여러 사람과 네트워크를 쌓아야 합니다. 니미츠처럼 친화력이 있다면 더욱 좋겠지요.

  

이어 기초 및 현장 조사를 토대로 장세에 휘둘리지 말고 차분하게 연구하는 시간을 가져야 합니다. 연구하는 시간은 혼자 생각하는 시간입니다.   

 

그리고 최종적으로 내재가치가 풍부한 부동산인가? 투자를 하기에 최적의 매수타이밍은 언제? 3년 또는 5년 뒤 목표 투자수익률은? 등을 분석해야 합니다.

  

이렇게 부동산 투자에 대한 조사 연구 분석이 끝났다면 계획은 마무리된 것입니다.

  

다음은 계획을 하고 투자를 실행한 뒤 성공 가능성입니다. 니미츠는 이런 말을 했습니다. “누가 명성을 얻게 될지 신경 쓰는 사람이 하나도 없을 때 우리는 무엇이든 달성할 있다.”고 말입니다.

 

 투자를 실행했다면 3년 이상 장기보유를 하면서 팔아야 할 이유가 명백하지 않는 한 최적의 시기(최대의 수익을 올리는 성공의 시기)가 올 때까지 기다려야 성공 가능성을 높일 수 있습니다. 부동산 투자에서 성공이란 은행 이자보다 최소한 2배 이상 수익을 올리는 것을 의미합니다. 

 

투자에 실패했을 경우 감당할 수 있는가?

  

투자 실패에 집착해서는 안되겠지만 투자하기 전 실패했을 때 충격을 과연 감당할 수 있는가?를 따져봐야 합니다. 이는 3년 이상 장기보유 해야 하는 부동산 가치투자에서 더더욱 필요합니다.

  

그래서 부동산 투자는 주식과 마찬가지로 여유 자금(최소한 투자 자금의 70% 이상)으로 해야 합니다. 이때 여유 자금은 투자에 실패했을 경우 투자자 자신이 감당할 수 있는 적정한 수준이어야 합니다. 다시 말해 투자 손실이 발생했거나 거래가 안돼 어쩔 수 없이 5년 이상 장기보유해야 할 경우에도 일상생활에 영향을 주지 않아야 합니다. 투자 손실을 우려해 매일 노심초사하지 않아야 합니다. 투자하지 않은 것처럼 평점심을 유지할 수 있어야 합니다. 

 

 

적정한 수준은 투자자의 성격, 자산규모, 이자부담 등에 따라 다를 수밖에 없습니다. 성격이 급하고 쉽게 조바심을 내고 귀가 얇다면 투자 실패를 감당할 수 있는 능력이 떨어지겠지요. 사실 이런 사람은 투자 실패로 일상생활에 막대한 지장을 받게 되므로 부동산 투자를 하지 않는 게 좋습니다.

  

반면 인내와 자제력이 강할수록 투자 실패에 감당할 능력이 높을 것입니다.

 

가치투자를 실행할 덕목을 갖추고 있는가?

 

부동산 가치투자에 성공하기 위해선 일정 수준 이상의 덕목을 갖춰야 합니다. 이는 여유자금보다 더 중요하고 우선해야 합니다.

  

부자노트 독자 여러분이 부동산 가치투자에 성공하기위해선 최소한 4가지 덕목을 갖춰야 합니다. 첫째 스스로 자신을 통제하는 자제력이 있어야 합니다. 둘째 적정한 때를 참고 기다리는 인내심이 있어야 합니다. 셋째 투자에 힘을 모으는 집중력이 있어야 합니다. 마지막으로 시장을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고를 가져야 합니다.

  

이중에서 가장 중요한 게 자제력입니다. 워런 버핏은 야구와 가치투자를 비교하며 미국 프로야구 마지막 4할 타자인 테드 윌리엄스를 예를 들었습니다. 자신의 능력 범위 안에서 뛰어난 자제력을 발휘했기 때문에 4할을 기록했다는 것입니다