서울시-강남구, 구룡마을 개발방식 갈등 이야기

2014/06/12

 

서울 구룡마을 그린벨트해제 수용보상 평당 386만원

 

 

 

 

"대토지주 특혜정황 확인" vs "개발이익 0.1%도 안 돼"

 

(서울=연합뉴스) 이정현 기자 = 박원순 서울시장과 신연희 강남구청장이 모두 연임에 성공하면서 무허가 판자촌인 구룡마을 개발방식을 둘러싼 갈등도 재점화했다.

환지방식을 도입하면 대토지주(주택건설사업자)에게 특혜를 줄 수밖에 없다는 강남구와 아파트 외 다른 목적으로 개발할 수 없는 토지를 주면 특혜 소지가 없다는 서울시 간 견해차가 좁혀지지 않는 상황이다.

강남구는 SH공사가 2012년 12월 서울시, 주민 등이 참석한 가운데 개최한 정책협의서에서 비공개한 회의자료를 12일 공개하며 시가 특정 대토지주에게 특혜를 주려 한 것이 확인됐다고 밝혔다.

 

 

구는 해당 자료에 환지계획안과 함께 특정 대토지주 A씨에게 5만 8천420㎡의 주택용지를 공급할 수 있게 한 내용이 있다고 주장했다.

강남구 주택과 관계자는 "지금이라도 환지방식 도입을 철회하고 전면 수용·사용방식으로 개발해야 한다"고 강조했다.

수용·사용방식은 해당 토지 개발 후 토지주들에게 현금으로, 환지방식은 토지주 뜻대로 개발할 수 있는 토지로 보상해주는 것이다.

이에 대해 서울시는 해당 자료는 검토안일 뿐이며, 특혜 소지를 뺀 개발계획안을 놓고 실무진 간 협의를 계속하고 있다고 반박했다.

서울시 도시계획국 관계자는 "전날 부구청장을 직접 찾아가 단독·연립주택·아파트용 용지 등 3가지 방식으로 '입체환지'를 제안했다"며 "아파트 용지로만 공급하는 환지는 다른 방식으로는 개발이 안 된다"고 말했다.

그러면서 "SH공사에서 가감정을 해본 결과 대토지주 A씨조차 개발이익이 0.1%도 안 된다"고 덧붙였다.

구룡마을 개발은 2011년 서울시가 수용·사용방식의 개발 방침을 발표하면서 본격화했다.

그러나 서울시가 2012년 6월 토지주들에게 일부 토지를 본인 뜻대로 개발할 수 있게 하는 환지방식을 도입하겠다고 밝히면서 개발 계획을 바꾸자 구가 반대해 개발이 지연됐다.

박원순 서울시장과 신연희 강남구청장이 직접 해당 문제를 언급할 정도로 갈등이 심화하자 서울시는 지난해 10월 감사원에 직접 감사를 요청했다.

감사원은 대부분 절차를 밟아 올해 상반기 중 결과를 발표할 것으로 알려졌으나 지방선거와 맞물리면서 발표가 연기됐다.

박 시장은 지난 10일 기자회견에서 구룡마을 문제와 관련, "신 구청장 입장도 살려주면서 함께 갈 제3의 대안을 마련해보라고까지 지시했다"고 밝히기도 했다.

이에 강남구는 "강남구를 배려한 것처럼 보이지만 감사결과 발표를 앞두고 서울시에 대한 여론 악화를 희석하려는 것"이라며 "지금이라도 전면 수용·사용방식으로 환원해 개발을 서둘러야 한다"고 반박했다.

구룡마을 도시개발사업은 오는 8월 고시 실효를 앞두고 있어 그전까지 양측이 합의하지 못하면 사업이 취소된다.

 

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2014.06.12

 

서울시, 강남구에 구룡마을 ‘이익 공유형’ 개발 제안

이익 공유형이란 주민을 위한 임대주택 건축비 전액을 사업 시행자인 SH공사와 토지주가 함께 부담하는 새로운 도시개발 방식이다. 하지만 개발 계획 입안권을 쥔 강남구의 반대로 실제 개발이 이뤄지기까지 난항이 예상된다.

서울시는 시 산하 SH공사가 강남구에 이 같은 내용을 담은 ‘구룡마을 개발계획(안)’을 제안했다고 12일 밝혔다. 이제원 서울시 도시계획국장은 “구룡마을을 도시 개발 구역으로 지정한 지 2년 가까이 지났는데도 여전히 사업 진척이 없다”며 “더 이상 늦출 수 없다는 생각에 SH공사가 직접 개발 계획을 수립해 강남구청장에게 제안서를 제출하게 됐다”고 말했다.

계획안의 핵심은 구룡마을 개발 사업 시행자인 SH공사와 토지주가 무허가 거주자들을 위해 현지에 짓는 임대주택 건축비를 공동으로 부담하는 것이다. 구룡마을은 일부 환지 방식(돈 대신 땅으로 보상하는 것)을 섞은 혼용 개발 방식으로 개발이 이뤄진다. 서울시는 일종의 개발 이익 환수 차원에서 환지를 신청한 토지주의 보상 수준을 기존보다 크게 낮출 계획이다. 여기서 발생한 개발 이익을 원주민 재정착을 위해 사용하겠다는 것이다.

개발이 끝난 이후 구룡마을 토지주가 돌려받을 수 있는 토지(환지) 면적도 대폭 줄어든다. 서울시는 환지를 신청한 1세대당 주거용 토지 1개 필지 또는 아파트 한 채만 돌려주기로 했다. 이렇게 되면 가족 명의로 구룡마을 내 땅을 여러 필지 보유했더라도 단독주택 용지 1필지(165~230㎡), 연립주택 용지 1필지(60~90㎡), 아파트 한 채(60~120㎡) 중 하나만 선택할 수 있다. 개발 방식을 놓고 강남구 등에서 제기했던 특혜 의혹을 차단하겠다는 복안이다.

서울시는 ‘이익 공유형’ 개발 방식을 도입해 전체 사업비를 수백억원 감축할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이처럼 줄어든 비용은 임대주택의 임대료 절감으로 이어질 예정이다.

다만 구룡마을 관할 자치구인 강남구가 이 방식을 용인할 지는 미지수다. 강남구는 이날 오전 보도자료를 통해 “서울시가 당초 구룡마을 토지주에게 막대한 면적의 땅을 보상해 주려고 했다가 말을 바꿨다”고 밝혔다. 강남구는 전체 개발부지를 돈으로 사들이는 수용 방식을 전면 적용해야 한다고 주장하고 있다. 개발이익이 반영된 땅을 돌려주는 것은 특혜라는 뜻이다.

이에 따라 구룡마을 개발 계획이 백지화될 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 구룡마을은 오는 8월 2일이면 도시 개발 구역 지정 2년째를 맞는다. 이때까지 개발 계획을 최종 확정하지 않으면 구역 지정은 자동 취소되고 사업은 원점으로 돌아간다. 구룡마을 개발 사업에 관여한 한 관계자는 “강남구 요구대로 일부 환지 방식에서 수용 방식으로 개발 계획을 바꾸려면 구역 지정이 전면 해제돼야 한다”며 “원주민들의 주거 불안과 사업 매몰 비용 발생 등으로 어느 쪽도 득 될 게 없으므로 양쪽이 적당한 선에서 타협하는 것이 바람직할 것”이라고 말했다

 

서울 강남구 개포동 내 판자촌인 구룡마을 전경

 

 

 

 

2014-06-12

서울시-강남구 '구룡마을 개발' 갈등 재점화

동영상 / http://www.ytn.co.kr/_ln/0115_201406121838303462

 

[앵커]

무허가 판자촌 구룡마을 개발 문제로 서울시와 강남구가 또다시 논쟁을 벌이고 있습니다.

개발방식을 놓고 그동안 이견을 보여온 박원순 시장과 신연희 강남구청장이 모두 연임에 성공하면서 갈등이 재점화됐습니다.

박영진 기자가 보도합니다.

[기자]

현재 약 2,500가구가 거주하고 있는 구룡마을.

지난 2011년 개발 사업이 본격화했지만, 개발 방식을 놓고 서울시와 강남구가 충돌하면서 2년 가까이 표류 중입니다.

구룡마을 개발은 애초 개발한 뒤 토지주들에게 현금으로 보상하는 방식으로 추진됐지만, 서울시가 '환지방식'을 도입하겠다고 밝히면서 강남구와 갈등이 시작됐습니다.

재선에 성공한 박원순 시장은 구룡마을 개발을 위한 '제3의 대안'을 찾아보자고 제안했습니다.

하지만 강남구는 서울시의 '환지방식'은 특정 대 토지주에게 특혜를 주기 위한 것이라며 철회하라고 요구했습니다.

또 그 근거로 서울시가 구룡마을 특정 대 토지주에게 주택용지를 공급하기로 한 비공개 회의문서를 공개했습니다.

[인터뷰:김창현, 강남구청 주택과장]
"아파트를 준다 그러면 다른 지역 개발할 때도 아파트 달라, 재산권 달라 할 것이기 때문에 앞으로 서울의 난개발, 자연녹지의 난개발은 불 보듯 뻔하다…"

이에 서울시는 해당 자료는 검토안일 뿐이라고 반박하고, 사업시행 예정자인 SH공사가 마련한 새로운 개발계획안을 서둘러 발표했습니다.

[인터뷰:이제원, 서울시 도시계획국장]
"가족들이 각각이 갖고 있는 땅이라 하더라도 한 가구를 기준으로 해서 환지 주는 것은 한 필지만 준다. 환지를 주더라도 그 용도는 주거에 국한하게 되고요."

하지만 '환지방식'은 절대 안 된다는 강남구의 입장에는 변함이 없습니다.

구룡마을 개발사업은 오는 8월 고시 실효를 앞두고 있어 서울시와 강남구가 견해차를 좁히지 못하면 사업 자체가 백지화됩니다.
YTN 박영진입니다.

 

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서울구룡마을 그린벨트해제 수용보상 평당386만원

 

"투기는 막고 이익은 나누고".. 구룡마을 '신개발'급물살 

 

서울시, '이익 공유형' 도입
'가구당 1필지 또는 1주택'..환지기준 줄여 특혜논란 불식
강남구 반대명분 사라졌지만 땅주인·거주민 반발 우려 

 

[이데일리 박종오 기자] ‘서울의 마지막 무허가 판자촌’, ‘타워팰리스가 보이는 강남권 마지막 노른자위’. 서울 강남구 개포동 구룡마을을 일컫는 말들이다. 최근에 한 가지 수식어가 더 붙었다. ‘갈등에 휩싸여 언제 개발될 지 기약없는 곳’이 그것이다. 

 

 

▲서울시가 개발 이익 공유와 투기 차단을 골자로 한 새로운 개발 계획안을 마련하면서 표류하던 구룡마을 개발사업이 급물살을 탈 지에 관심이 쏠리고 있다. 개발 예정지인 구룡마을 판자촌 너머로 강남 최고급 주거단지인 타워팰리스 주상복합아파트가 보인다. (사진제공=서울시)

 

 

그랬던 구룡마을이 서울시의 새로운 개발 방식 도입으로 급물살을 타게 됐다. 서울시는 답보 상태에 놓인 개발사업을 정상화하기 위해 최근 이른바 ‘이익 공유형’ 방식의 개발 모델을 꺼내들었다. 구룡마을 개발을 중심으로 얽힌 서울시·강남구·토지주·거주민이라는 사업 관련 주체들이 각기 납득할 만한 대안 마련에 나선 것이다. 그 중심에는 주민 100% 재정착이라는 기본적인 목적이 깔려 있다.

◇개발 방식 놓고 서울시-강남구 갈등

구룡마을은 강남구 개포동의 대모산과 구룡산에 에워싸인 대규모 무허가 집단 주거지로, 현재 개포동 567-1번지 일대 28만6929㎡에는 무허가 건축물 약 403개동에 1242가구(약 2530명)가 거주하고 있다. 전체 부지의 89.2%(25만6054㎡)가 사유지이고 전면에 양재대로와 개포주공 아파트 단지가 위치해 20여년 전부터 개발 압력이 높았다. 특히 2002년부터 전체 사유지의 62%(18만6280㎡)가 집중 거래되면서 민영 개발 바람도 거셌다. 결국 2011년에는 서울시가 공영 개발 계획을 발표했다.

개발사업이 꼬인 것은 지난해부터다. 문제는 변경된 개발 방식이었다. 서울시가 지난 6월 도시개발구역 지정 과정에서 일부 환지 방식을 곁들인 혼용 방식 개발을 도입하기로 하자 강남구가 반대 입장을 취한 것이다. “토지를 100% 수용하지 않고 일부를 떼내어 토지주에게 되돌려주는 것은 투기세력을 위한 특혜”라는 게 강남구의 입장이었다. 반면 서울시는 사업비 절감과 재산권 침해 갈등 완화, 사업 속도 증가 등 혼용 방식이 정부와 학계에서 권장하는 공용개발의 새 방식이므로 문제가 없다고 반박했다.

갈등은 급기야 정치권으로까지 번졌다. 핵심은 강남구와 새누리당 일부 의원들이 제기한 특혜 의혹에 있다. 구룡마을 사유지의 49.6%(12만6910㎡)를 보유한 정모씨가 논란의 정점에 섰다. 정씨는 산153·산156-2번지 필지 2만6913㎡를 지분 쪼개기 및 명의신탁을 통해 주민 402명과 공동 소유하고 있다. 민영개발이 성사될 경우 주민들에게 아파트 건축비를 추가로 빌려주기로 한 조건이다. 지난 10월 서울시 국정감사에서는 이 같은 구룡마을 개발 방식과 특혜 논란이 도마에 오르며 내년 지방선거까지 이어질 정치적 쟁점으로 평가되기도 했다. 현재 구룡마을 개발사업은 각 주체별로 감사청구만 3건이 제기돼 이달 초부터 감사원 감사가 진행 중이다.

◇서울시 환지 계획, 특혜 논란 상당수 불식

이번 서울시의 개발 계획에는 임대주택의 임대료 감면과 평균 부담률 상향 외에 특혜 논란을 없앨만한 방안도 상당수 담겼다. 먼저 서울시는 환지 기준을 기존 ‘가구당 1필지’에서 ‘가구당 1필지 또는 1주택’으로 축소했다. 예를 들어 가족 명의로 필지를 여러 개 보유하고 있어도 환지는 1필지만 받을 수 있도록 한 것이다.

또 환지로 공급하는 토지는 주거 용도로 한정된다. 땅주인은 단독주택 용지 1필지(165~230㎡) 또는 연립주택 용지 1필지(60~90㎡), 아파트 1채(분양면적 60~120㎡) 중 하나만 택할 수 있다. 아파트를 지을 수 있는 용지는 공급되지 않는다.

논란이 된 대토지주 정씨도 마찬가지다. 정씨와 공유 지분을 나눠가진 402명은 환지 대상에서 제외된다. 보유한 토지는 모두 돈(3.3㎡당 386만원·지난 8월 감정평가 기준)으로 보상받게 된다. 정씨도 환지를 받을 수 있는 토지 690㎡를 제외한 12만6220㎡에 대해서는 돈으로 보상받는다. 만약 공유 지분을 모두 돌려받는다면 수천억원대의 보상비와 집을 지을 수 있는 1필지 또는 아파트 1채만 받게 되는 것이다.

◇내년 8월까지 지연때 백지화 우려

서울시가 이처럼 개발 이익 특혜를 차단할 수 있는 강력한 환지 계획안을 들고 나오면서 향후 구룡마을 개발 향방에 관심이 쏠린다. 당장 강남구 입장에서는 개발을 반대할 명분이 상당 부분 사라졌다는 지적이 나오고 있다.

하지만 토지주, 거주민 등과 새로운 갈등이 양산될 수 있다는 우려도 없지 않다. 유귀범 구룡마을 주민자치회장은 “강남구청장 한 명의 기분을 맞추기 위해 개발 방식을 바꾸는 것은 받아들이기 어렵다”고 말했다.

구룡마을은 내년 8월 2일이면 구역 지정 2년째를 맞는다. 이때까지 개발 계획이 확정되지 않으면 구역 지정은 자동 취소되고 어렵게 물꼬를 튼 사업은 전면 백지화된다. 임무령 구룡마을 토지주협의회장은 “만약 구역 지정이 취소되면 사업 지연에 따른 피해 등을 이유로 서울시와 강남구청을 상대로 손해 배상을 청구할 것”이라고 말했다.

 

 

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서울시 강남구 개포동일대 구룡마을도시개발사업지구