반값 경매 조심경보!!

부동산 가격 하락세가 계속되면서 경매시장 도 저가 낙찰이 이어지고 있다. 추가 가격하 락의 우려 탓인지 유찰을 거듭한 끝에 반값 매물까지 등장했다.

부동산 경매정보업체에 따르면 경매시장에 반값 아파트는 곳곳에서 출몰하고 있다. 서울 시 도봉구 쌍문동 P아파트는 감정가 5억원에 3회 유찰돼 최저입찰가가 2억5600만원으로 떨어졌는가 하면 인천시 부평구 부평동 D아 파트는 감정가 5억4000만원에서 2억6460만 원으로 낮아졌다.

6월에는 인천 송도와 영종신도시 등 경제자유 구역에서 무더기 반값 매물이 등장하기도 했 다. 특히 영종신도시 아파트의 5월까지 평균 낙찰가율은 57.4%까지 하락한 상황이다.

반값 매물은 부동산 인기지역까지 확대되는 분위기다. 양천구 신정동 J아파트는 7월 감정 가의 55%인 5억5010만원에 낙찰됐고 8월 경 매 예정인 용산구 한강로1가 Y아파트는 감정 가의 절반부터 입찰을 시작하지만 유찰 가능 성이 높은 상황이다. 심지어 강남 부동산의 주요축인 압구정동 H아파트까지 반값으로 입 찰을 시작해 경매 참여자의 관심을 끌고 있 다.

반값 경매물이 속속 등장하고 있는 가운데 얼 어붙은 경매시장이 다시 살아날지 관심이 모 아진다. 부동산 가격 하락기에 경매시장에서 주의할 점은 무엇인지 알아봤다.

1. 낙찰가율 맹신 말라

경매시장은 흔히 부동산 경기의 선행지표로 받아들여진다. 입찰자 개개인의 부동산가치에 대한 미래 평가가 입찰금액에 포함돼 있기 때 문이다. 향후 시장이 좋아질 것으로 관측하는 경매 참여자가 많다면 낙찰가가 높아지게 되 고, 가격 하락을 예측하는 이가 많다면 입찰 자체를 포기하거나 보수적인 입찰금액을 써 내는 것이 일반적이다.

실제로 부동산 경기가 좋았던 2006년 강남구 대치동 A아파트의 140㎡의 감정가 대비 낙찰 가율은 115%를 기록했지만 부동산 경기가 한 풀 꺾인 2008년에는 87%까지 하락했다. 시기 에 따른 시장 참여자의 심리가 낙찰가율로 드 러나는 셈이다.

때문에 낙찰가율이 입찰가의 절반에 육박한 다 하더라도 '반값'으로 여겨서는 곤란하다. 내 재가치가 포함되지 않은 반값은 시장에서 체 감하는 반값과 분명 괴리가 있다. 낙찰가율이 낮을수록 시장은 해당물건의 미래 평가가 낮 다는 생각을 염두에 두고 입찰에 임해야 한 다.

최초 감정일과 경매 진행일과의 시차도 고려 해야 한다. 유찰이 계속될수록 감정가는 실제 시세를 반영하지 못한다. 대체로 감정평가액 은 경매기일 3~6개월 전에 결정된다. 만약 유 찰이 반복된 물건이라면 최초 감정일과 시간 격차가 더 벌어진다. 부동산시장에서 가격이 하락하고 있는 상황이라면 감정가보다 훨씬 보수적으로 접근해야 하는 이유다. 실제 거래 내용을 확인하고 최근 거래가 없다면 현장의 분위기를 파악해 볼 필요가 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "감정평가시기와 현시점의 매매시세에 차이가 있을 수 있기 때 문에 감정가액의 과대 여부를 판단한 후 입찰 하는 것이 현명한 방법"이라고 덧붙였다.

2. 반값? 유치권부터 확인하라

올 들어 감정가 대비 절반에 육박하는 경매물 이 넘쳐나고 있지만 여기에는 또 하나의 함정 이 도사리고 있다. 바로 유치권이다.

일례로 분양 당시 가격이 10억원이었던 용인 시 기흥구 공세동 성원쌍떼레이크뷰 아파트 는 올해 초 경매 최저가 1억7000만원까지 떨 어졌다. 불과 두달 전 같은 면적 아파트의 낙 찰가격은 4억8200만원이었으나 한달 뒤 2억 1800만원까지 떨어진에 이어 1억원대까지 하 락한 것이다.

이처럼 낮은 가격에도 불구하고 유찰을 거듭 하고 있는 이유는 40여건에 이르는 유치권이 얽혀있기 때문이다. 유치권은 해당 사건에 밀 접하게 연관돼 있거나 별도의 재판이 없는 한 채권의 진위 여부나 정확한 정산금액을 가려 내기 어렵다. 입찰 최저가가 착시현상을 일으 킬 수 있어 경매 초보자의 세심한 판단이 요 구되는 물건이다.

그렇다고 유치권이 설정된 물건을 무조건 기 피할 필요는 없다. 유치권 전문변호사인 노인 수씨가 쓴 <유치권 진짜 가짜 판별법>에는 실 제 유치권을 주장하는 자의 80~90%가 허위 유치권자거나 유치권자로 인정받지 못한다고 설명한다.

허위 유치권을 밝혀내는 방법은 다소 전문적 이어서 일반인이 가려내기에는 한계가 있다. 경매전문가를 대동하거나 변호사의 상담을 통해 확인하는 것이 안전하다.

노 변호사는 책을 통해 "민법 320조의 6가지 항목 중 하나라도 거짓임을 밝혀냈다면 유치 권이 성립하지 않게 된다"고 설명한다. 민법 230조의 6가지 항목은 ▲타인의 물건 또는 유 가증권을 ▲점유한 자는 ▲그 물건이나 유가증 권에 관해 생긴 ▲채권이 ▲변제기에 있는 경우 에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가 증권을 유치할 권리가 있고 ▲이 규정은 그 점 유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않 는다는 내용을 담고 있다.

강남 아파트 단지 압구정 현대아파트 일대( 사 진_머니투데이 임성균 기자)

3. 자금 계획 철저히 세워라

낙찰 자금 조달을 하지 않은 채 반값이라고 덜컥 입찰에 참여했다가 입찰보증금을 날리 는 상황도 주의해야 한다. 경매는 특성상 입 찰 시 입찰최저가의 10%를 보증금으로 내고 낙찰이 되면 약 45일 이내에 잔금을 내야 한 다. 특별한 사유 없이 잔금을 납부하지 못하 면 보증금을 돌려받을 수 없다.

낙찰을 포기하는 이유가 쉽게 이해가 가지 않 지만 의외로 경매시장에서는 이러한 경우가 빈번하다. 금융권이 대출을 거부하거나 한도 를 줄여 자금조달에 차질이 생기는 경우, 자 신의 대출한도를 잘못 파악해 돈을 구하지 못 하는 경우 등이다. 심지어 숫자 '0'을 하나 더 적어 입찰금액의 단위수를 바꿔버리는 어이 없는 일도 간혹 발생한다.

최근 주택 거래가 어려워지면서 자금계획이 엉망이 되는 사례도 있다. 잔금을 내는 시점 에 더 싼 매물이 출현해 차라리 보증금을 포 기하는 것이 유리한 경우, 살던 집을 팔아 잔 금을 치르려고 했으나 갑자기 주택 매수자의 변심으로 집이 안 팔리는 경우, 전세기간 만 료시점에 맞춰 낙찰을 받았지만 전세보증금 을 제때 돌려받지 못한 경우 등 부동산가격이 가파르게 추락하면서 낙찰을 포기하는 사례 도 늘었다.

때문에 입찰 전 자금계획을 명확히 세우고 더 안전한 낙찰을 원한다면 미리 자금을 확보할 필요가 있다. 특히 요즘같이 불확실성이 높아 지고 있는 시장이라면 더욱 그렇다. 경매로 구입한 집을 담보로 하는 경락잔금대출도 고 려할 만하다.