땅의 시대는 오는가?

2016.09.07  집의 시대 가고 땅의 시대 오나

전국 땅값 69개월째 상승세, 향후 전망은

 

 

 

전국 땅값이 5년 넘게 치솟고 있다. 경기가 좋건 나쁘건 크게 변동하지 않고 꾸준히 가격이 오르는 곳이 토지시장의 특성이다. 그동안 부동산 투자하면 아파트 분양권이나 주택을 떠올리기 쉬웠는데 이제는 땅의 시대가 오고 있다. 주택시장이 옛날만큼 시세차익을 얻기 힘들다고 부동산 전문가들이 한결같이 입을 모으기도 하고 임대주택 활성화 등 포화상태에 이르렀다는 판단이다.

 

반면 지가는 도심의 재개발이나 신도시 착공, 도로·전철 등의 개통 호재가 있으면 어디든 오르고 있다. 이미 개발호재가 반영됐다고 하더라도 저평가된 지역은 반드시 있기 마련이다. 서울~제주도까지 뜨는 ‘황금투자’ 지역의 향후 전망은 어떤지 살펴봤다.

 

땅의 시대 오나

 

5일은 도시에서 살고 2일은 농촌지역에 머무는 5도 2촌 현상이 유행하고 있다. 사람들이 농촌이나 인적 드문 시골에 땅을 사두는 이유는 단순 투자목적이 아니다. 도시에 살다가 모든 걸 내려놓고 귀농귀촌하는 하려는 의지다.

 

은퇴 후 여유로움을 느끼고 공기 좋고 물 맑은 곳에서 거처를 마련하고 자연과 함께하는 삶을 꿈꾸고 있다. 전원주택뿐만 아니라 대자연과 머무는 캠핑 수요가 늘어나는 것도 시세차익을 얻으려는 투자 목적보다는 필요로 인해 땅을 사게 된 것이다.

 

라이프스타일에 따라 새로운 가치를 불어넣는 땅이 주목받고 있다. 이제는 그 가치를 가지고 토지 거래가 연결되고 있다. 투자 유망지역은 도심보다는 수도권이나 지방이 유력하고, 누구나 알기 쉬운 곳이 아닌 저평가되어 있는 숨은 땅이다. 전문가들이 투자의 적지로 꼽는 지역의 공통점은 지속적으로 인구가 늘어나는 곳이다. 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘은 지역은 부동산 가격이 상승할 가능성이 다분하다.

 

제주 지가 2년째 상승세 가장 높아

 

7월 기준 전국 땅값이 69개월 연속 상승 중이다. 저금리 영향으로 개발수요가 있는 지역의 토지매매 수요가 지속되고 있는 것이다. 서울의 땅값은 34개월 연속 상승 중이며, 제주특별자치도(0.48%)는 9개월 연속 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 바 있다. 국토교통부 지가동향에 따르면 올 1분기 총 26.6만 필지(483.2㎢)에 달하는 순수토지가 거래됐고 이는 지난해 같은 기간에 비해 5.9% 증가한 것이자 전분기에 비해서는 12.6%나 늘은 것이다

 

 

 

 

지난해부터 여파가 이어지고 있는 제주도 신공항 발표와 대규모 개발사업 착공, 혁신도시 등의 호재가 지속·고조된 결과다. 올해도 제주도의 지가상승은 지속되고 있다. 상반기 주요 5개 지가 상승지역은 ▲제주 서귀포시 ▲제주 제주시 ▲부산 해운대구 ▲대구 달성군 ▲대구 남구 정도로 꼽을 수 있겠다.

 

제주 제주시는 지속적으로 주택개발 수요도 있었고 혁신도시, 중국인의 외국인 투자로 각광받고 있고 제주 서귀포는 제2공항 후보지 일대 투자수요와 주거용 토지 가격이 상승세다.

 

한국감정원 부동산통계센터 토지통계부에 따르면 부산 해운대구는 제2센텀시티가 국토부의 기본 계획이 승인을 받으면서 일대 주거지역이 상승했다. 또 부산 자체에서 주택재개발 사업이 진척돼 일대 단독주택 용지가 주목받고 있다. 부산 남구는 뉴스테이 사업 진척과 대연동 일대 상업용 부동산에 대한 투자수요로 지가 상승세가 커졌다.

 

대구 달성군은 기존 국가산업단지 인근의 농지 및 주거용 부동산 수요가 증가해 땅값이 뛰었다. 대구 남구는 역세권 상업용 부동산 투자수요 증가와 단독주택 가격 상승하면서 오름세를 보였다.

 

'어깨까지 올라왔다' 투자열풍 도시, 향후 투자도 괜찮을까?

 

서해안 도시, 충북당진, 제주, 평택, 평창군의 땅값은 몇 년새 최고 30% 이상이 뛴 곳들이다. 오르지 않은 일부 지역도 있긴 하지만 신체로 따지면 어깨까지 올라왔다는 의견도 나온다. 충북 당진은 2025년까지 중장기적인 개발호재가 겹쳐 있고 매년 3.3㎡당 5~10만원씩 오르고 있다. 당진군은 현대제철, 석문국가산업단지, 황해경제자유구역, 관광단지 조성 등 굵직한 호재가 있다. 전문가들은 남당진이 상대적으로 지가가 저렴해 소액투자자는 남당진 중심으로 땅을 찾아보는 것을 권유하지만 세부적인 요건 등에 따라 섣부른 투자는 금물이다.

 

 

 

 

그렇다면 투자열기가 활발한 제주는 어떨까. 제주 지역 공인업소에 문의해보면 대부분 한 필지당 2억원 이상을 호가한다. 현재로서는 서쪽에 위치한 제주시 한림읍, 한경읍, 대정읍 지역이 저평가돼 있지만 시세차익을 볼 수 있을지는 의문이다.

 

평택은 고덕국제신도시 조성, 미군기지 이전, 평택항 항만 인프라 구축 등 개발호재가 풍부하지만 제주도 땅만큼이나 가격대가 높다. 이에 따라 중심시가지와 멀지만 평택항과는 가까운 포승면, 안중, 현덕면 등에 대한 투자가 이뤄지고 있는 상황이다.

 

서해안 도시들은 중국과의 교류에서 거점이 된다. 아직 저평가된 땅이 많고 소액으로 투자할 수 있는 곳이 많다. 또한 2018년 개통 예정인 서해안 복선전철 호재로 지가가 들썩인다. 서해선 복선전철은 홍성부터 당진, 아산을 거쳐 경기도 화성까지 연결하는 총연장 90.01㎞의 복선전철로 수도권의 접근성을 개선하고 이를 거쳐가는 도시들은 서해안 물류 거점 도시로 거듭날 전망이다.

 

평창은 지난 2007년 동계올림픽 유치 붐으로 가격이 크게 올랐다가 실패하자 일부 땅은 절반으로 내려앉기도 했다. 이후 2018년 동계올림픽 유치가 확정되면서 지가가 최소 30%에서 최대 2~3배까지 뛰었다. 현재로서는 원주~강릉복선전철라인으로 이어지는 지역마다 땅값이 들썩이지만 동계올림픽 개최 시점 이후로는 가격 상승 가능성이 낮다는 게 전문가들의 중론이다.

 

[미니인터뷰] 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장

“여전히 정책변수가 최고, 상승법칙 유효하다”

 

5년 전부터 땅 투자 관련 책 6권을 출간하고, 부동산 정보업체인 스피드뱅크와 닥터아파트 영업본부 팀장을 지내온 전은규 소장은 현재 포털사이트 카페 회원 4만2000명을 보유한 부동산 컨설턴트이다. 투자 목적으로 산 후 보유 중인 토지만 19만8347㎡(6만평)에 달한다.

 

최근 투자한 지역은?

 

회사 운영진들과 함께 투자지역에 한 번 내려가면 일주일을 머문다. 가령 그게 제주도라면 동서남북으로 흩어져 살 만한 토지를 조사한다. 전 지역으로 순회하다 보면 입지 좋은 땅을 구입할 수 있다. 이렇게 매수한 땅들은 1년 만에 평균 20% 오르고 있다.

 

현지에서 어떻게 정보를 얻나?

 

현지 공인중개업소를 방문해서 땅값 시세를 알아보고 동네 주민이나 마을 이장도 만나본다. 그 지역에 대해 가장 많이 알고 있는 사람들이기도 하고 땅값에 대한 정보를 주기도 한다. 특히 슈퍼마켓, 미용실 주인을 자주 만난다. 그분들은 워낙 다양한 사람들을 접하기 때문에 땅값부터 다양한 정보를 알고 있다.

 

향후 3년간 토지시장 전망 및 투자법은?

 

부동산 경기나 정책 방향에 따라 토지시장의 당락이 결정될 것으로 보인다. 그럼에도 토지가격 상승법칙은 어느 때나 존재했다. 교통망에 따라 투자하거나 신도시 개발이 가능한 곳, 수용지역의 경계 등에서 매매하는 것이다. 그러나 서류 확인과 현장답사로 정확한 정보수집이 기반한 뒤 매수와 매도타이밍을 잘 잡아야 한다.

 

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2016.09.07  버려진 땅도 '금싸라기

수익모델 적중땐 버려진 땅도 '금싸라기'

야영장·펜션·게스트하우스에서 점포전용 단독주택용지까지

 

평소 땅 투자에 관심이 많던 박성열(가명) 씨는 3년 전 전북 부안의 변산반도 인근에서 높은 절벽 끝에 입지한 토지를 사들였다. 333㎡(100평) 규모의 이 땅은 생김새도 푹 꺼진 모양이어서 오랫동안 방치돼 있었지만 현재는 매달 큰 수익을 가져다주는 ‘알짜배기’ 땅으로 변신했다.

땅 주인의 역발상이 토지의 가치를 상승시킨 것이다. 실제 경비를 제외하고도 월 1000만원에 달하는 수익을 내고 있다고. 과연 어떻게 된 일일까.

 

우선 그는 국립공원, 테마파크 등 즐길거리가 많은 변산반도의 특성을 고려해 타지 관광객들이 머물 수 있는 펜션을 지었다. 급격히 낮은 지대는 지하로 가는 엘리베이터를 설치해 손님들의 불편함을 없앴고 절벽에 있는 입지는 조망권을 제공하면서 여행객들의 마음을 사로잡았다.

 

지금도 한 달 전 예약제로 운영되는 등 높은 인기를 구가하고 있다. 최근에는 이러한 수익으로 주변 땅을 추가로 매입해 바비큐장, 운동장 등 다양한 부대시설을 설치해 사업을 확장하고 있다.

아무짝에도 쓸모없을 것 같았던 토지가 획기적인 부동산으로 거듭난 사례다.

 

이처럼 토지 투자의 방법이 날로 다양해지고 있다. 저렴한 땅을 사서 지가상승을 기대하던 수동적인 투자모습과 달리 이제는 다양한 콘셉트의 건축물을 올리거나 수익이 날 수 있는 적극적인 방법을 구상하고 있다.

전통투자방법은 지목을 변경하거나 형질을 바꿔 시세 차익을 얻거나 개발호재가 있을 것으로 예상되는 곳에 투자하는 것이다.

 

요즘은 토지를 사서 여러 수익형 부동산을 세우는 투자방향으로 흘러가고 있다. 특히 초저금리의 영향으로 마땅히 투자할 곳이 없어진 은퇴생활자들이 순수 토지 거래를 넘어 상가주택 등 수익형 부동산에 관심을 가지고 있다. 이 외 오토캠핑장, 펜션, 게스트하우스 등 다양한 수익모델도 속속 선보이고 있다.

 

땅 위에 레저를 녹였다 

 

삶의 질이 높아지고 레저인구가 늘면서 주말이면 산과 계곡을 찾는 캠핑족들이 넘쳐난다.

이런 추세를 반영이라도 하듯 야영장이나 오토캠핑장 등을 문의하는 사람들이 늘고 있다고 중개업자들이 말하고 있다.

은퇴 후 시골에 정착하여 농사를 짓는 것도 좋지만 경치 좋은 강가나 깊은 계곡의 경우 오토캠핑장을 설치해 수익을 내려는 사람이 많아진 것이다.

지난해 말 정부는 국토의 64%를 차지하는 산지(약 6만4300㎢)를 관광휴양시설로 개발할 수 있도록 규제를 대폭 완화하기로 했다. 숙박, 음식점은 물론 골프장 위락시설도 설치할 수 있게 법을 개정한다.

 

 

 

 

 

먼저 캠핑장도 텐트 정도만 설치하는 소규모의 경우 농지(전, 답)나 임야 등에도 가능하다.

그러나 카라반 등을 설치하고 기본 시설을 갖추는 오토캠핑장이라면 얘기가 달라진다.

농지의 경우 농지전용허가를 받아야 하고 임야의 경우도 산지 적용을 받아야 한다. 대지, 창고부지, 주차장 부지, 관광지구, 숙박지구 등으로 되어 있다면 비교적 수월하게 인허가를 밟을 수 있다.

전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설하고 관리사무실, 개수대, 조명, 샤워실, 화장실, 주차장 등은 기본이다.

 

 캠핑의 최적지는 자연경관이 수려한 곳으로 강가나 해변, 깊은 계곡이나 유명한 산 근처가 좋겠다. 지가가 합리적이고 입지가 좋은 곳은 이미 외지인들이 펜션이나 전원주택으로 개발하여 남아 있는 땅이 없을 정도지만 잘 찾으면 괜찮은 땅을 찾을 수 있다. 가평의 한 중개업자는 “최근에는 산 속에 있는 울창한 나무숲이나 테마가 있는 개성 있는 땅에도 많은 이들이 관심을 기울이고 있다”고 말했다.

 

훌륭한 캠핑장을 설치하기 위해 경사가 있어 버려진 한계농지나 영농불리농지 등 오랜 기간 방치된 유휴지를 활용해볼 수 있다. 다만 진입로 확보가 만만치 않아 비용이 커질 수 있으므로 기반 시설의 확보가 가능한지 확인해야 한다.

 

임야를 개발하여 캠핑장을 설치하려는 경우 농지에 비해 면적대비 지가는 낮지만 토목비용이 만만치 않다. 농지는 비교적 경사가 없지만 땅을 활용하는 효율성에서 임야보다 더 나을 수 있다. 임야의 장점은 면적이 넓어 토목공사만 제대로 한다면 휴양림처럼 멋진 공간이 가능하기 때문이다.

 

불티나는 新투자처 '점포전용 단독주택용지'

 

토지 투자 인기는 최근 신도시 및 택지지구의 단독주택용지의 경쟁률만 봐도 알 수 있다.

실제로 지난 6월 영종하늘도시 마지막 점포 겸용 단독주택 용지로 177필지가 공급됐는데, 무려 6만4000여명이 몰리며 평균 300대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.

 

원주기업도시도 연속 대박을 터뜨리고 있다.

주거전용 단독주택용지가 최고 3023대 1로 마감한 것. 각 필지는 최고 3층(1층 필로티 구성 시 최고 4층)까지 지을 수 있는 용지다. 이 땅에 상가주택을 지어 임대수익을 낼 수 있기 때문에 인기가 천정부지로 치솟는다.

 

올해 초 분양한 시화멀티테크노밸리(시화MTV)의 점포겸용 주택용지에 청약당첨된 김명희(가명) 씨는 실제로 일주일 만에 웃돈이 2억원이 올라 ‘준로또’의 수익을 거뒀다.

김 씨는 “과거 평택, 위례, 판교 등 인기 좋은 신도시 단독주택 용지로 6억 이상 넘는 이익을 낸 사람을 보고 따라 투자했던 것”이라며 “더불어 택지지구촉진법이 폐지되면서 희소성이 높은 토지라고 생각해서 청약했는데 높은 금액의 웃돈이 붙었다”라고 말했다.

 

상황이 이렇다 보니 신도시 및 택지지구의 단독주택 필지분양은 “묻지도 않고 투자해라”는 말이 공공연히 나돌 정도다.

점포 겸용 단독주택은 집과 상가를 함께 지을 수 있어 활용도가 높다. 1층 상가와 2~3층 주택은 세를 놓아 수익을 올리고 4층은 주인이 직접 거주하는 경우가 대부분이다.

 

마땅히 돈 굴릴 곳이 없는 은퇴생활자나 투자자들에게 임대수익과 거주를 동시에 해결하는 매력적인 재테크 상품으로 꼽힌다.

아파트와 같은 전매 제한 규정도 없다.

가격은 지역별로 상이하지만 웬만한 수도권의 택지지구 내 용지를 사려면 필지(264㎡ 기준)당 4억~7억원 정도는 필요하다. 여기에 3.3㎡당 건축비가 300만~450만원 정도 든다. 점포 겸용 단독주택은 지역별로 건축 규제가 상이하고 택지지구별로 지구단위계획에 따라 허용 층수 등이 달라지므로 청약 전 확인이 필요하다.

 

하반기 점포 겸용 단독주택 용지 입찰 경쟁은 더 치열할 전망이다.

LH가 공급할 수도권 택지지구 물량이 한정돼 있고 거의 소진돼 가고 있다. 10월에는 남양주 별내동1104 외 68번지에서 69개 필지가 분양될 예정이며 연말에는 동탄2신도시 D22 외 221개 필지가 청약을 기다리고 있다.

 

복합호재로 떠오르는 신도시 및 택지지구는 서울 접근성이 뛰어나 투자자들의 관심이 높다. 아울러 단독주택용지의 청약은 자격요건이 따로 없어 일반인들도 쉽게 할 수 있다. 공인인증서를 가진 상태에서 LH청약센터 홈페이지를 이용하면 된다.

 

 

 

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2016.09.07 인터넷 지식유람부터 

 

열공투자 필수, 인터넷 지식유람부터토지

투자 유형 및 지목·건축법 등 사전지식부터 쌓아야 

 

 

토지 투자의 영역이 넓어진다. 논과 밭만 투자 대상이 아니다. 일반적으로 땅에 투자했다고 하면 전, 답, 임야를 생각하기 쉬운데 최근에는 토지와 수익형 부동산의 결합 투자가 돋보인다.

 

땅 투자는 어떤 용도로 사용할 것인지 구체적인 내용을 머릿속에 구상하는 것이 기본이다.

주변에 산업단지가 있다거나 도로 나들목에 위치한 땅이면 공장부지나 물류창고 임대를 떠올리는 것처럼 말이다.

 

관광지에 위치한 땅 위에는 펜션, 캠핑장 등을 지어 높은 수익률을 챙길 수 있다. ‘

언젠간 오르겠지’라는 막연한 기대감으로 시세차익을 바라던 소극적인 투자방식과는 대조적이다.

이제는 저평가된 토지를 구입해 다양한 수익형 모델을 만드는 것이 필수가 됐다.

전혀 새로울 것 없을 것 같은 토지 시장이라도 시야에 따라 다양한 투자 형태가 나올 수 있다.

 

땅 투자, 기다리면 가치가 올라가던 시대도 끝났다. 신토지투자시대의 속살을 들여다봤다.

 

 

 

# 경상북도 김제에 거주하는 최기철​ 씨(가명)는 새만금 개발지에서 1㎞ 정도 떨어진 땅을 3.3㎡당 5만원에 매수했다.

주변 시세보다 저렴한 데다 인근 개발호재로 그린벨트 해제에 대한 기대감이 컸었다.

그러나 사려는 사람이 없어 10년째 팔지 못하고 보유 중이다. 땅값이 떨어진 것은 아니지만 여윳돈이 없어 손해보고 있다.

 

사실 이 땅은 농업진흥구역(절대농지)으로 분류돼 건축물이 들어설 수 없는 곳이어서 가격대가 낮았다.

주변 개발호재를 보고 땅을 사는 것은 과거의 흔한 투자방법이기도 했지만 절대농지에 대한 사전지식이 부족한 탓에 실패한 케이스다.

때문에 토지 전문가들은 토지에 대한 기본상식인 지목과 건축·도시계획법 등을 최대한 숙지할 것을 권한다.

이는 토지를 고르는 안목은 길러줄 뿐만 아니라 리스크를 줄일 수 있는 가장 기본적인 방법이 된다.

 

토지 투자방법은 크게 2가지로 나눌 수 있다.

 

전, 답, 임야 등 비도시지역의 원형지에 투자하는 것과 택지지구 내 용지에 투자하는 것으로 대표된다.

우선 원형지 투자는 시세차익이 목적인데 ‘형질 변경’과 ‘용도 변경’ 2가지 방법으로 땅의 가치를 올려 수익을 낸다.

 

형질 변경은 땅의 겉모습을 성형하는 것과 같다. 내려앉은 땅에는 흙을 쌓거나, 가파르고 울퉁불퉁한 토지에는 절토나 포장 등의 방법으로 토지의 매력을 높이는 것이다.

지목 변경은 자치구에서 개발행위 허가를 받고 이후에는 건축허가를 받아 목적에 맞게 건물을 지을 수 있다.

이러한 지목 변경만 해도 보통 30~100% 이상 지가상승효과를 볼 수 있다. 실제로 임야뿐만 아니라 논이나 밭을 구매해 대지 등으로 바꾸는 지목 변경을 적극적으로 활용하고 있다.

 

또 다른 방법은 분양경쟁률이 기본 몇백 대 일에 달하는 택지지구 내 단독주택용지 투자이다.

소액으로 투자가 가능하고 청약에 당첨되면 웃돈이 붙는 경우가 많아 단기간에 큰 이익을 남길 수 있다.

 

또한 땅위에 다가구 주택이나 상가 건물이 들어설 수 있기 때문에 임대수익을 올릴 수 있고 택지지구 특성상 기반시설이 갖추어지면 그 건물을 팔아 매도차익을 얻기도 쉽다.

 

<1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>의 저자 김용남은 “다만 용도지역에 따라 건폐율과 용적률 등이 달라지고 건물 형태가 달라지기 때문에 청약 전 반드시 지구단위계획서를 조회해서 땅의 쓰임새를 파악하는 것이 중요하다”라고 말했다.

 

발품 말고 인터넷 지도부터 살펴봐야 

 

인터넷의 발달로 토지를 집에서 분석할 수 있게 됐다.

예전에는 토지가 나왔다고 하면 바로 현장으로 달려갔지만 이제는 온라인을 통해 1차적으로 땅이 괜찮다는 판단이 전제돼야 비로소 현장을 가게 된다.

 

때문에 무작정 발품을 팔 이유가 없다는 게 토지 전문가들의 조언이다.

일반인들이 실제 땅을 보러 다닌다고 해도 건축 및 투자가치를 알아볼 수 없고 파악하기도 어렵기 때문이다.

우선 토지 투자를 위해서는 토지이용계획확인원을 열람하고 그 위성사진을 보며 현장을 분석한다.

 

지번만 알면 되는데 ‘민원24(www.minwon.go.kr)’나 ‘토지이용규제정보서비스(luris.mltm.go.kr)’ 등에서 해당 토지의 용도나 개발계획 등이 담긴 토지대장, 토지이용계획확인서 등을 볼 수 있다.

 

토지이용계획확인서엔 개별공시지가, 지목(地目, 토지의 용도), 지역지구 등 지정 여부, 확인도면, 행위제한내용 등 토지에 관한 세세한 정보가 담겨 있다.

그 다음 포털사이트 로드뷰로 건축법상 도로와 배수로가 있는지 판단해본다. 개발행위허가가 가능한지 따져보는 절차이다.

 

 

토지의 특성을 이해하라

 

한 동네라도 땅값은 천차만별이다. 예를 들면 도로를 끼고 있는 땅과 진입로가 없는 맹지의 가격은 큰 차이가 난다. 

땅 모양이 직사각형으로 생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않는 땅의 가격이 같을 수 없는 것처럼 말이다. 

아파트의 경우 동네마다 3.3㎡당 얼마인지 알 수 있고 옆집과 내 집의 가격 차이가 크지 않다.

그래서 땅값도 아파트처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하게 된다.

하지만 토지는 바로 붙어있는 곳이라고 해도 가격 차이는 크게 달라질 수 있다는 점을 상기하자.

 

개발 계획은 해당 지자체에 질문하라

 

개발 호재 지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이루어지는 것이 아닌 경우가 많으니 지역중개업소나 단기 투기꾼의 말에 현혹돼 투자를 결정해서는 안 된다.

토지 전문가들이 토지 투자 실패의 가장 많은 유형으로 꼽는 ‘주변 사람’의 말만 믿고 투자했다는 봉변만 당하는 것도 여기에 해당된다.

 

특히 지역 내 개발정보는 정통한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시계획과 공무원으로부터 그 개발 내용을 어느 정도 파악해야 한다.

초보 투자자인 경우 반드시 정확한 투자 재료를 확인한 후 토지 매매업체 말만 믿지 말고 한다.

 

특히 기획부동산에 속지 않으려면 땅을 사기 전에 지번(地番)과 용도를 반드시 확인해야 한다.

더욱이 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 많아 정확한 투자 근거를 갖춘 전문가에게 투자 자문을 받는 게 유리하다.

 

[미니인터뷰] 고명석 토지 투자 연구소 소장

“소문매입은 금물, 투자 목적 분명해야 성공”

고명석 토지 전문가는 10년 넘게 수익형 토지 투자상담을 전문으로 하며 정기 투자세미나 및 답사를 개최, 일반인들을 대상으로 토지투자에 대한 이해를 높이고 있다. 

 

토지 투자의 매력은?

토지는 경기가 어려울 때도 등락이 크지 않다.

땅은 유일하게 인간이 생산할 수 없는 제품이다. 한정적인 토지에서도 잘 고르기만 한다면 수십 배의 수익을 얻을 수 있다. 땅 위의 건물은 시간이 지나면 노화되지만 순수토지의 가치는 변하지 않는다.

 

일반인이 쉽게 토지 투자하는 방법은?

관할 구청 도시기획위원회에 개발계획을 물어서 땅 투자하는 것이 있고 LH공사에서 입찰하는 경우가 있다.

경쟁률은 치열하지만 가격상승 기대감이 커서 청약하는 것을 추천한다.

 

토지 투자에서 지양할 자세는

개발 소문만 듣고 투자하지 않는 것이 좋다. 제일 중요한 것은 부동산 정책이다.

정부 정책이 어떻게 되는지에 따라 땅값이 요동친다. 개발 호재가 있는 경우도 가장 먼저 정책이 발표되고 그 다음 기업이 움직인다. 이때 일자리 창출이 되면서 돈이 도는 시장이 된다.

하지만 주변의 얘기를 듣고 투자했다가 개발이 이행되지 않을 때는 막대한 손실을 볼 수 있어 주의해야 한다.

 

땅 투자 시 고려해야 할 점은

토지 투자는 입지 선정이 가장 중요하다. 그 다음 투자목적을 세우고 수익성 분석에 들어간다. 투자가 생계형이 되면 안 되고 여유자금이 있을 때 장기투자로 하는 것이 좋다. 토지이용확인서를 본 후 미래의 투자가치에 따라 토지 투자를 해야 한다.

 

서울의 토지거래는 어떤가

순수토지 거래는 남아 있는 땅이 거의 없어서 힘들고 재개발 재건축밖에 없는 실정이다.

그러나 서울 안에서 재정비사업은 이미 가격대가 높아서 수도권 지역이나 산업단지, 나들목 IC 등 유동인구가 많은 지역에 투자하는 것이 좋다.

 

토지 투자의 미래는

 

초저금리 시대이기 때문에 은퇴자들의 토지 문의가 더욱 많아질 전망이다. 땅 투자는 건물을 세워 임대수익까지 노려볼 수 있으므로 노후대비용으로 투자하게 된다.

   

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