돈되는땅 - 도로가 뚤리고 도시계획이 바뀌는 곳은 땅값이 움직이게 마련이다!

이런 땅이 돈 된다.

 

도로가 뚤리고 도시계획이 바뀌는 곳은 땅값이 움직이게 마련이다. 결국 이런 땅을 먼저 아느냐가 중요하다.

 

토지 투자는 적어도 2,3년은 내다보는 중장기 투자다. 그래야 부동산 공법 및 세법상의 규제를 피하고 기대했던 수익을 올릴 수 있다. 필수 전제 조건은 재료가 확실해 향후 땅값이 상승의 여지가 눈에 분명히 보이는 지역으로 한정시키는 일이다. 그냥 땅값을 묻어두는 것이 아깝다면 투자를 겸해 주말용 소형 전원주택을 짓는것도 고려해 볼 만하다. 돈되는 땅으로 꼽히는 지역은 고속전철. 경량전철 통과지역, 새 고속도로 IC 예정부지 인근, 도시계획변경 공람공고 완료 대상지 인근지역, 상하수도, 도시가스 신규 인입지역, 하수종말처리장 신규 편입구역 등이 있다. 특히 해묵은 규제에서 풀리는 지역은 높은 투자수익이 기대된다.

 

이들 지역은 택지개발지구나 신도시 예정지역 등에 비해 파급효과의 범위가 좁으나, 집중적으로 작용하는 개발 압력에 따른 파괴력은 커서 오히려 더 높은 투자수익을 기대할수 있다. 메가톤급 폭발력은 아니지만 좁은 지역에 집중적으로 정밀하게 작용하는 스마트 폭탄과 같은 파괴력을 가졌기 때문이다. 고수들은 토지 투자를 할 때 승부처가 될 만한 기역에 정밀 폭격하듯이 투자자금을 투하한다.

이중 지방자치단체가 도시계획을 변경한 토지나 고밀도개발이 가능하게 바뀌는 용도지역에 인접한 지역의 자연녹지상 임야나 전답은 최상급 투자지로 꼽힌다. 도시계획 변경 예정지역 안쪽 땅은 개발이 확정되면 지자체가 수용하므로 오히려 투자성이 떨어진다.

예를 들어 2004년 5월 15만평의 준공업지역이 제2종 전용주거지역으로 도시계획 변경 공람공고가 완료된 용인시 고림동 646번지 주변지역의 경우 공람공고 직전에 평당35만원에 불과했던 주변지역 임야가 용인 경량전철 노선확정과 맞물리면서 불과 한두달 사이에 평당 50~60만원으로 급등한 상태. 하지만 아직 상승 여력이 남아 있다는것이 주변 중개업소의 판단이다.

 

대개 이런 땅값은 개발계획에 대한 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손

바뀜이 일어난다. 그리고 한 차례 손 바뀜이 있은 후 갑자기 매수주문이 급격히 늘어 호가도 가파르게 치솟는 것이 일반적이다. 때문에 개발계획 발표 직전이나 직후가 매입하기 좋은 시기이다.

경량전철이나 급행전철 노선 예정지역의 경우에는 각 역세권 반경 1.5km 이내로 투자지역을 한정한다. 하지만 단기차익을 노린투자라면 아예 시작하지 않는 것이좋다. 적어도 3,4년 정도를 내다보고 10~20%가량 싼 급매물을 구입하면 초소한 아파트 이상의 수익은 가능하다.

 

하수처리구역으로 신규 편입된 수변구역, 상수원 보호구역, 특별대책구역 등도 눈여겨볼 만하다. 하수종말처리장의 설치로 새로 하수처리구역으로 지정되면 수변구역이나 상수원 보호구역에서 해제된다. 따라서 하수종말처리장의 처리능력 범위 내에서 강변이라도 아파트 및 전원주택과 같은 주거시설은 물론 여관 등과 같은 숙박시설, 카페 등과 같은 어떤 건축물의 신축도 가능해진다.

 

하수처리구역은 지자체가 환경부에 하수도정비 기본계획에 대한 승인을 요청함으로써 지정된다.  지자체별 하수종말처리 시설계획은 환경담당부서의 환경보전종합계획을 통해 확인이 가능하다.  대개 시,군,구등의 지자체가 추진하는 개발계획의 경우 입안에서부터 검토와심의까지 3~4단계 정도를 거치는 것이 일반적이다.

도시계획 변경의 경우 지자체 공람공고를 거치고 군의회 및 지방도시계획위원회의 심의를 받은 후, 경기도의 결정이 떨어져야 비로소 확정되게 된다.

보통1,2년이 걸린다.

 

고속도로와 같은 국토의 중심축을 이루는 교통망 계획은 타당성조사, 기본 및 실시설계 확정, 주민공람 등 복잡한 절차를 거쳐 최종 노선이 결정돼 해당 계획이 어느 단계인지 관련기관에서 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 따라서 실제 입안이 됐던 계획이라도 심의를 통과하지 못해 폐기되는 경우가 비일비재하다. 따라서 제시하는 개발계획이 현재 어느 단계인지 확인해본 다음 확정된 계획이 아닌 경우 투자에 신중을 기해야 한다.

 

한편 가격도 중요하다. 경전철 호재가 있는 용인시 고림동의 경우 1만평이상의 임야가 평당 50만원에서 60만원까지 치솟은 상태다. 개발재료가 지가에 이미 모두 반영된 곳은 크게 투자 메리트가 없으므로 매입에 신중을 기하는것이 좋다.