대규모 국책사업으로 땅값 급등하는 화성시 남양뉴타운 주변

2013년 10월 31일

 

화성시 남양뉴타운, 개발 가속화로 주변 토지가격 급등

남양택지지구 주변, 신규산업단지 건설 봇물...양우건설, 남양뉴타운 ‘양우 내안愛’ 분양스타트

 

 

▲ 화성바이오밸리, 양우 내안애 아파트, 현대차 남양연구소, 서해선복선전철 105역사 (위쪽부터 시계방향으로)

 

 

경기도 화성시 남양동 일원에 조성되고 있는 남양뉴타운은 256만5000㎡로 화성시청, 현대기아차 남양연구소, 북양산업단지, 마도송정산업단지, 서해선복선전철 화성시청역(가칭)등 각종 호재로 들끓고 있다.

(주)경기화성바이오밸리는 한화도시개발과 한화건설이 공동으로 출자해 설립한 회사로 경기도에 산업단지 승인신청서를 접수하고 환경영향평가등 관계기관(부서) 협의와 경기도 산업단지 심의, 국토해양부 수도권정비위원회 심의를 거쳐 경기화성바이오밸리 일반산업단지 계획을 승인․고시했다.

 

양우건설은 남양뉴타운 B-03블럭에  ‘양우 내안愛’ 아파트를 11월 1일 남양뉴타운에서 최초로 분양한다. 398가구가 공급되는 이 아파트는 남양뉴타운에서 6년 만의 신규 공급으로 높은 관심을 받고 있다. 동양초교, 남양중, 남양고 등의 초ㆍ중ㆍ고와 도서관 등의 교육시설이 밀집해 있으며 앞으로 남양지구 내 다수의 교육시설이 조성되기 때문에 다른 건설사의 아파트들도 지속적으로 분양계획을 서두르고 있는 실정이다.

단일 공사중 최대규모의 철도건설사업인 서해안 복선전철 사업도 순항중이다. 충남 홍성에서 경기도 화성시 송산그린시티까지 연결하는 노선길이 89.2㎞ 총사업비 3조9284억의 건설사업으로 정거장 6개(합덕,인주,안중,향남,화성시청,송산)와 송산차량기지 1개소가 건설된다. 총 10개 공구중 8개 공구는 실시설계용역중이며, 2개 공구가 입찰중인 것으로 알려졌다.

 

이 노선은 230㎞의 고속화 철도이며, 향후 시스템 개량을 통해 270㎞까지 속도향상이 가능하도록 노선계획을 수립했다. 2018년 서해안선이 완공되면 서해안의 지역발전은 물론이고, 경부선에 집중된 물동량의 분산처리가 획기적으로 개선될 것이다. 또한 역세권개발이 혁신적으로 이루어져 주변 토지의 불가피한 폭등이 예상된다.

 

국토연구원이 홈페이지에 공개한 ‘개발사업이 주변 부동산시장에 미치는 영향평가’보고서를 보면 택지지구나 산업단지 주변 2㎞ 이내의 토지투자가 개발전후의 후광효과나 시세차익이 가장 큰 것으로 나타났다.

 

2008년 경제자유구역 인천 청라지구와 인접한 서구 경서동 경서3지구는 도시계획에 따라 신도시 주변지역으로 있던 자연녹지 ‘임야’가 상업지역으로 용도가 변경되었다. 이에 따라 엄청난 지가상승을 가져왔다.

2011년 인천경제자유구역 내 인천공항 인근 중구 남북동 100-13일대 1만2500㎡의 땅이 지목변경으로 값이 10배 가까이 폭등했다. 2009년 4월 이전까지만 해도 이땅은 14억7500만원에 불과했지만, 2010년 7월기준 137억5000만원으로 10배 가까이 급등했다. 이는 관할 인천경제청에서 지목을 ‘임야’에서 ‘대지’로 변경해줬기 때문이다.

 

현재 경기도 화성시 남양동 일원에 개발에 박차를 가하고 있는 남양뉴타운도 마찬가지다. 주변에 산업단지와 현대기아자동차의 남양연구소 인원이 대폭 증원되면서, 폭팔적인 인구유입이 예상되고 있기 때문이다. 현재 공사중인 남양뉴타운으로는 그 수요를 다 감당할수 없어, 주변 개발이 필연적일 것으로 예상된다. 따라서 위에 열거한 지목변경이나 용도변경으로 주변 토지가 변경될 가능성이 그 무엇보다 높다.

 

현재 남양뉴타운 주변에 실제 거래되는 토지는 뉴타운 반경 3~4㎞ 지역도 250만~400만원에 거래가 되고 있는 실정이며, 그마저도 마땅한 매물이 없어 실제 거래가 어려운 상황이다. 현지 지주들도 개발이 진행됨에 따라 기대심리가 작용하여 모든 매물을 거둬드리고 있기 때문이다.

 

특히, 발빠른 투자자들은 이미 가격상승이 두드러진 상업지역이나 주거지역 보다는 남양뉴타운 주변 저평가된 자연녹지를 최고의 투자처로 손꼽고 있으며, 매물이 나오기만을 애타게 기다리고 있는 실정이다

 

 

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개발사업이 주변지역의 부동산시장에 미치는 영향평가

http://blog.daum.net/jds503/3017

 

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2013.10.30

 

부동산 침체에도 토지 가격 급등… 화성시 대규모 국책사업 등 잇따라

 

 

 

대규모 국책사업이 전개되면서 최근 화성의 미래가치와 토지활용도 상승을 기대하는 투자자들이 늘고 있다. 특히 화성시 남양동 일대가 뉴타운으로 지정되어 사업이 진행됨에 따라 주변 토지의 개발이 급진전 되고 있는 것이다.

교통여건의 편의성을 자랑하는 화성은 서울 도심으로부터 50㎞ 지점에 위치해 있다. 서해안고속도로의 비봉IC와 인접하고, 제2서해안 고속도로가 2013년 3월에 개통됐다. 또한 제2외곽순환도로 완공 시 경부선과는 물론, 국도 및 지방도 4개가 주요 도로와 연결된다. 그밖에 GTX와 서해선 복선전철까지 개통 예정에 있다.
이밖에도 남양뉴타운 인근으로 5개의 대규모 일반산업단지가 현재 운영 중이며, 남양뉴타운 인근에 있는 현대기아차 연구소의 연구인원도 현재 6,000여명에서 1만5,000여명까지 확대된다.

삼성반도체, 현대자동차, 기아자동차 등 국내 대기업 등 총 1만5,000여개의 기업이 위치해 있으며 이를 통해 송산그린시티, 해양천문 테마파크 등의 체험 및 관광 클러스터와 현대차연구소, 기아자동차, 테크노벨리 등의 연구 특화 클러스터 간의 연계로 시너지 창출이 기대된다.

현재 화성시청 주변 상업지역은 아직 활성화되기 이전임에도 불구하고 3.3㎡에 1,800만원~2,200만원에 시세가 형성되어 있으며, 주거지역도 제2서해안고속도로가 개통됨에 따라 꾸준한 인구유입으로 상승세가 지속되고 있다.

특히, 남양뉴타운은 화성시 안에 있는 동탄신도시, 향남신도시와 더불어 입지가 뛰어난 신도시 중 하나이며, 화성시청과 현대기아차 남양연구소, 송산그린시티와 연계하여 ‘행정문화 복합 중심도시’로서의 역할이 기대된다.

뉴타운 주변 토지는 개발사업이 진행됨에 따라 그 기대감에 많이 고조된다. 매도자 우위 시장으로 바뀌면서 호가 위주의 상승이다. 현지의 한 중개업자는 “뉴타운 사업진행 이후 땅 주인들이 향후 가격 상승에 대한 기대감으로 매물은 내놓지 않고, 호가는 지속적으로 오르고 있다”며 “뉴타운 바로 인접한 토지는 가격을 떠나서라도 매입이 쉽지는 않은 상황”이라고 전했다

 

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혼용방식 개발 남양뉴타운 들여다보니

환지 최대 660㎡로 제한
토지주 사업 힘들어 관심 밖

 

경기도 화성시 남양동 일원에 조성되고 있는 남양뉴타운은 서울시가 구룡마을에 도입하려고 하는 환지방식을 적용한 사례다. 강남구나 정치권에서 제기하는 대토지주 특혜 논란의 진위를 가늠해볼 수 있는 대상이다.

남양뉴타운의 191명의 토지주 중 환지 신청자는 35명이다. 이중 단독주택용지와 지원시설 용지를 대토(代土)로 받은 12명을 제외하면 자체 개발을 위해 환지를 받은 토지주는 23명뿐이다. 또 여러 필지를 보유한 토지주를 포함해도 환지 받을 수 있는 최대 면적인 660㎡ 이상의 땅을 받은 경우는 한 명도 없다. 전체 환지 규모는 1만5,081㎡로, 전체 면적의 0.5% 에 불과하다. 환지 받을 수 있는 최대 면적 660㎡으로는 개발사업을 하기 힘들어 주민들이 환지에 관심을 갖지 않았다는 게 화성시의 설명이다.

일부 환지방식이 적용되는 '구역미분할 혼용방식'은 수용ㆍ사용방식과 환지방식이 주를 이루던 기존 도시개발사업의 대안으로 지난해 처음 도입됐다. 수용방식의 공영개발은 토지주가 반발할 경우 사업 차질이 불가피하고 민영개발인 환지방식 역시 개발이익의 사유화 문제로 끊임없이 논란을 불러일으켰기 때문이다.

이런 문제 때문에 업계에서는 이미 제도도입 이전부터 국토교통부 훈령을 바탕으로 구역미분할 혼용방식을 사용해왔다. 대표적인 사례가 남양뉴타운이다.

특히 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기 침체와 공공 부문의 재정 문제가 불거지면서 이 같은 혼용방식은 새로운 도시개발사업의 모델로 각광받고 있다. 국토부는 지난해 제도도입에 앞서 "수용방식을 보완하고 환지기준 개선으로 환지방식 사업을 활성화하기 위해 제도를 정비했다"고 설명했다.
업계에서도 환지방식의 사업은 거스를 수 없는 대세라는 목소리가 높다. 혼용방식을 통해 토지소유자의 권리침해 소지가 높고 공공의 재정부담도 가중시키는 수용ㆍ사용방식과 개발이익 사유화 문제도 해결할 수 있다는 것이다.

김승배 피데스개발 대표는 "토지주와 거주민 등의 이해관계가 상충하는 경우나 공공의 재정 문제가 있을 경우에는 공영개발을 고집하기보다는 혼용방식을 적용하는 게 바람직하다"며 "특히 공공성을 담보하면서도 민간의 참여를 통해 보다 효율적이고 합리적으로 토지를 사용할 수 있는 혼용방식을 보다 확대하는 것이 바람직하다"고 말했다

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http://economy.hankooki.com/lpage/estate/201310/e2013102918064392720.htm