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부자들은 다시 아파트에 투자할까?|

 

4월 초 박근혜정부의 부동산대책 발표를 앞두고 주택시장은 이상하리만치 조용합니다. 취득세 감면법안은 지난 3월 22일 국회를 통과했구요. 늦게나마 다행입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 과천주공과 개포주공을 비교하면서 과연 부자들이 강남 주택시장으로 돌아와 다시 매수할 것인지? 매수하고 있는지?를 분석해보겠습니다.

2000년대 들어 강남권 집값이 급등하면서 강북과 집값 차이는 크게 벌어졌습니다. 그러면 왜 강남 집값이 급등했을까요? 그것은 다름 아닌 부자들이 투자 대상으로, 강북이 아닌 강남 아파트를 선택했기 때문입니다.

아무리 집값이 많이 하락했다고 하지만 강남 아파트는 상위 계층 30%를 위한 주택입니다. 중산층이 강남 아파트를 구입하기가 쉽지 않습니다. 그래서 자녀 교육을 위해 전월세로 강남에 진입하는 게 현실입니다.

부자가 강남 아파트를 선택한 이유

그러면 왜 부자들은 2000년대에 강북 아닌 강남 아파트를 선택했을까요?

첫째 강남이 살기 좋은, 깨끗한 도시로 성숙됐기 때문입니다. 1970년대 강남 개발이 시작된 후 1990년대에 도시기반시설이 안정화됐습니다. 그리고 2000년대에 IT붐을 타면서 대기업과 벤처기업이 테헤란로를 중심으로 강남으로 속속 이전하면서 지역경제력이 크게 높아졌습니다.

둘째는 ‘강남’이 하나의 명품 브랜드가 됐다는 것입니다. 강남 브랜드 가치가 높아지고 부익부 빈익빈이 심화되면서 수도권과 지방 상류층은 물론 해외교포까지 강남 주택을 사들인 것입니다.

셋째는 교육환경입니다. 1990년대 강남 8학군, 2000년대 대치동 학원가 등으로 자녀들이 공부에 집중할 수 있는, 쾌적한 환경이 강남에 조성됐기 때문에 부자들은 강남을 선택한 것입니다. 

개포 오르면 일주일 뒤 과천 오른다?

한때 부자들의 ‘사랑’을 받아온 개포주공과 과천주공 아파트는 지난 2009년 가을을 터닝포인트로 해서 ‘버림’을 받았습니다. 부자들은 왜 이들 아파트를 버렸을까요?

2008년 글로벌 금융위기가 정점으로 치닫는 시점을 전후로 해 부동산 부자들은 서둘러 강남 아파트를 팔려고 했습니다. 하지만 양도소득세 중과세 때문에 어쩔 수 없이 보유했지요. 그러다 규제가 완화되면서 2009~2010년에 집중적으로 매도했습니다. 쉽게 말하면 더 이상 투자가치가 없다고 판단하고 강남 아파트를 ‘버린 것’입니다.

이에 따라 2010년 이후 개포동과 과천 아파트값은 하락세가 최근까지 계속돼왔습니다.

지난 2009년 8월 1억원을 돌파하며 전고점을 찍은 개포주공1단지 전용 50㎡은 2010년 말에 9천3백만원으로 하락했습니다. 2011년엔 8천1백만원, 2012년엔 7천1백만원까지 떨어졌습니다. 전고점 대비 30%나 폭락한 것입니다.

하지만 지난해 12월 바닥을 치고 1월부터 반등에 성공, 다시 8천만원을 돌파했습니다.

과천주공도 마찬가지입니다. 주공1단지 전용 47㎡는 2006년 11월 7천1백만원으로 전고점을 찍었습니다. 2010년 6천4백만원으로 하락한 뒤 하향안정세를 보이다 2012년엔 5천6백만원으로 하락했습니다.

부자들이 매도에 나서고 재건축추진이 중단된 데다 정부청사 이전이라는 악재까지 겹쳤기 때문입니다. 하지만 올 들어서 보합세를 보이다 3월 들어 강보합세로 돌아섰습니다.

부자들은 다시 매수에 나설까?

재건축 사업속도가 빠른 개포주공에 부자들이 지난해 12월부터 매수에 나섰다는 것은 사실입니다. 1단지가 지난해 11월 정비계획안이 통과되면서 급매물이 소진되고 호가가 상승했습니다. 일부 부자들이 추격매수에 나서 연말 대비 최고 1억원까지 가격이 올랐습니다. 3월 들어 높은 호가로 인해 다시 소강상태이지만 말입니다. 

강남 재건축 추진 단지가 전고점 대비 30% 이상 하락하면서 투자자들 사이에 바닥이라는 공감대가 확산됐습니다. 우연의 일치인지는 모르겠지만 개포주공은 30% 하락한 상태에서 지난해 12월에 반등에 성공했구요.

개포주공과 시세가 같이 움직인다는 과천 아파트의 경우 개포주공보다 3개월 늦은 3월 들어 상승기운을 타고 있습니다. 각종 악재로 2006년 전고점 대비 평균 25% 하락한 상황에서 새 정부에 대한 기대감으로 3월에 강보합세로 돌아섰습니다.

과천주공 4단지는 3월 셋째주 들어 20~30평형대가 평균 1천만원씩 올랐습니다. 기존아파트 래미안슈르도 중소형을 중심으로 2천만원씩 매매가가 올랐습니다.

2000년대 들어 개포동과 과천 아파트값은 통상 일주일 시차를 두고 시세가 같이 움직였다는 게 정설입니다.

강남 아파트값은 이미 바닥을 쳤다고 생각합니다. 바닥을 다지다 오를 일만 남았죠. 개포주공은 이미 상승세가 시작됐구요.

과천의 경우 갈현동 지식정보타운에 보금자리주택이 들어설 예정이지만 추가 악재는 더 이상 없을 것입니다. 미래창조과학부 등 14개 정부 부처 및 기관이 청사 자리로 이전해오면 ‘청사 이전 악재’는 사라질 것입니다. 

그리고 과거 2000년대 초 과천주공 3단지, 11단지에서 시작된 과천 재건축붐이 박근혜정부의 규제완화책으로 1, 2, 6단지 재건축사업이 개포주공처럼 활기를 띤다면 상승세가 머지 많아 시작될 것입니다. 참고로 과천 아파트 투자자의 60% 이상은 강남권 거주자입니다.

2013년 3월말 현재 부자들은 바닥을 친 강남(범강남권) 아파트에 대해 선별매수에 나서고 있다고 보면 틀림이 없을 것입니다.

 

오윤섭[ysoh] [現) 닥터아파트(주) 대표이사]

고려대학교 서문과 졸업
동아일보 편집국 기자 7년근무(부동산 팀장 2년)
동아일보 인터넷신문 마이다스의 부동산사이트 부동산마트 개설
PC통신 부동산 정보(분양권전매센타, 아파트 투자컨설팅 설립 및 운영)