규제 풀린 개발제한 지역의 요즘

개발제한 풀린 `단독주택 富村 평창동` 가보니

2013.05.02

 

15억이면 2층집 신축가능"…문의 쏟아져

 

 

최근 개발제한이 풀린 대표적 부촌인 종로구 평창동 일대 고급 단독주택 전경.

 

# 서울시청에서 차를 타고 북쪽으로 경복궁과 효자동을 지나 북악산을 끼고 돌면 도심에선 보기 드문 고급 단독주택촌 평창동이 나온다. 북한산 비탈을 따라 펼쳐진 2~3층짜리 고급 주택 수백 채는 어른 키보다 높은 담장을 자랑하며 작은 성을 연상케 한다. 대중교통이라고는 마을버스 1개 노선만 있고 고급 외제차들만 가끔씩 지나 다닌다.

평소 한적함을 넘어 적막감마저 나돌던 이곳 부동산중개업소에 요즘 전화 문의가 부쩍 늘었다. 40년간 옥죄고 있던 개발제한이 최근 마침내 풀린 덕분이다.

TV 드라마의 단골 부잣집 촬영지, 주말 연인들의 데이트 코스로만 꼽혔던 종로구 평창동이 부동산 투자 지역으로 새롭게 떠오르고 있다. 환경 보전을 이유로 건축이 허가되지 않았던 이 일대에 부분적이나마 개발이 허용됐기 때문이다.

지난 1일 기자가 다녀온 평창동 일대는 부동산 매물이 쏟아지고 문의 전화도 이어지면서 모처럼 활기를 되찾은 모습이었다. 지난달 25일 서울시가 개발허용계획을 발표함에 따라 토지를 개발하거나 기존 주택을 증ㆍ개축하려는 움직임이 나타나기 시작한 것이다.

평창동 T공인 관계자는 "개발제한이 풀린 땅 소유주가 3.3㎡당 800만원 선에 팔아 달라며 급매물을 내놨다"며 "시간이 지나면 충분히 1000만원대도 받을 수 있을 것이라는 얘기가 솔솔 나온다"고 말했다.

이 일대 토지는 원래 3.3㎡당 500만~1000만원 선에 호가가 나와 있었지만 개발제한에 걸려 실거래는 거의 없었다.

기존 주택을 재건축 또는 리모델링하는 수준에 그쳤는데 이번 서울시 조치로 원형지 200여 곳도 추가로 개발이 가능해졌다.

인근 A부동산 관계자는 "중심권인 가나아트센터 앞 평창30길 도로변 소재 단독주택들은 5년 새 가격이 두 배 가까이 뛰었다"며 "대지 100평 규모 단독주택이 2007년께 11억원 선이었지만 지금은 23억원을 호가한다"고 말했다.

인근 나대지를 구입해 단독주택을 지으면 개발이익을 기대해볼 만하다는 얘기다. 예를 들어 330㎡(100평)짜리 땅을 구입해 연면적 297㎡(건폐율 50%, 용적률 100% 적용) 규모 2층집을 지으면 총 15억원 안팎이 들 것으로 추산된다. 3.3㎡당 땅값을 800만~1000만원, 건축비를 500만원 정도로 잡을 때 나온 계산이다.

 

B부동산 관계자는 "주택별로 20억~50억원까지 가격이 천차만별이지만 이 정도 규모면 못해도 20억원 선 값어치는 있을 것"이라고 말했다

 

다만 개발제한이 풀린 땅은 경사가 가파른 곳이 꽤 있고 대지 분할이 어렵다는 것은 단점으로 꼽힌다. 또 대로에서 2ｍ 후방에 집을 짓거나 지상은 2층, 지하는 1층까지만 허용된다는 점 등 까다로운 건축 요건도 고려해야 한다.

평창동 L부동산 관계자는 "좋은 땅은 이미 기존 주택이 자리 잡고 있고, 일부 필지는 경사가 심하고 나무가 무성해 개발이 어려운 곳이 많다"며 "실질적으로 제법 수익을 남길 수 있는 필지는 흔치 않을 것"이라고 말했다

 

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족쇄풀린 개발제한구역, 지자체 기업유치 난망

 

정부가 수도권의 개발제한 구역을 푸는 등 점진적으로 입지규제를 개선할 계획으로 지자체의 기업유치에 비상이 걸렸다.

박근혜 대통령은 지난 1일 청와대에서 무역투자진흥회에서 ‘규제개선 중심의 투자 활성화 대책’을 주재했다.

이날 회의에서는 논란이 됐던 수도권 규제 완화가 제외됐으나 나머지 사안에 대한 해석이 분분하다.

정부는 잠재되어 있는 기업의 투자요인을 유인하기 위해 토지 및 인허가 행정절차를 통일하고 개발제한 구역 해제절차를 간소화하는 계획을 밝혔다.

개발제한구역 해제 계획 시 시·도 경유절차 및 국토부 사전협의 절차를 폐지하는 등 입지규제를 개선한다는 것이다.

이럴 경우 자칫 수요가 많은 수도권에 기업들의 유치가 집중되는 반면 비수도권은 상대적으로 불이익을 받을 수 있어 기업유치에 난망이 우려된다.

개발제한구역 완화로 수도권에 가용지가 증가하면서 공장 등 기업들의 수도권 선호가 더욱 늘어날 수 밖에 없다는 것이다.

도 관계자는 “가용지가 늘어날 경우 땅값도 덩달아 싸지게 때문에 기업들의 수도권 선호가 집중될 것이다”며 “이는 비수도권의 균형 발전을 위해서는 좀 더 신중할 필요가 있다”고 말했다.

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땅값두배 껑충? '부자동네' 평창동, 주민반응이

2013.04.30

 

개발제한 풀려 부동산값 인상 기대vs외부인 유입 개인공간 침해 걱정

 

개발되면 당연히 좋죠. 땅값도 몇년 동안 그대로였는데 이제야 숨통이 좀 트이겠네요." (서울 종로구 평창동 거주 최모씨·71)

　"괜히 조용한 동네만 들쑤셔놓는게 아닌지 모르겠어요. 사람들이 많아지면 시끄럽고 오히려 집값도 떨어질 수 있습니다." (서울 종로구 평창동 거주 김모씨·76)

　서울 강북의 대표적 부촌 중 한곳. 북한산국립공원 자락에 위치한 서울 종로구 평창동 400~500 일대에서 만난 주민들은 개발제한 규제 해제에 대해 엇갈린 반응을 내놨다. 다수 주민은 개발을 환영했지만 일부에선 외부인들의 유입으로 개인공간이 침해받을 수 있다며 불편한 심기를 드러냈다.

 

 

개발되면 당연히 좋죠. 땅값도 몇년 동안 그대로였는데 이제야 숨통이 좀 트이겠네요." (서울 종로구 평창동 거주 최모씨·71)

　"괜히 조용한 동네만 들쑤셔놓는게 아닌지 모르겠어요. 사람들이 많아지면 시끄럽고 오히려 집값도 떨어질 수 있습니다." (서울 종로구 평창동 거주 김모씨·76)

　서울 강북의 대표적 부촌 중 한곳. 북한산국립공원 자락에 위치한 서울 종로구 평창동 400~500 일대에서 만난 주민들은 개발제한 규제 해제에 대해 엇갈린 반응을 내놨다. 다수 주민은 개발을 환영했지만 일부에선 외부인들의 유입으로 개인공간이 침해받을 수 있다며 불편한 심기를 드러냈다.

인근 부동산 중개업소들도 긍정적인 반응을 보였다. 중개업소들은 서울시의 이번 결정으로 3.3㎡당 700만~800만원대 땅이 1500만원까지 2배가량 오를 것이라고 기대했다. 특히 평창동 입성을 꿈꿔온 부자들이 웃돈을 주고라도 들어오려고 할 것이라며 기대감을 드러냈다.

　인근 G공인중개소 대표는 "서울시가 발표한 지 얼마 되지 않아 아직까지 문의는 없지만 앞으로 주택이 들어서고 거래도 늘면서 전체적으로는 20~30%가량 오를 수 있다"고 내다봤다.

　하지만 일부 주민은 이번 개발규제 해제에 불만섞인 목소리를 냈다. 개인공간인 주거지 주변에 새로운 집이 들어서고 외부사람들이 유립되면서 동네가 어수선해지고 불편하다는 이유에서다.

　30년 넘게 거주한 김모씨(76)는 "굳이 왜 개발을 해야 하는지 모르겠다. 이 동네 사람들은 서로에게 불편을 주지 않고 개인적으로 살 수 있는 집을 원해 사적공간을 침범하는 것을 극도로 싫어한다"며 눈살을 찌푸렸다.

　이 점을 경계하는 중개업소도 있었다. O공인중개소 대표는 "북적거리는 곳에 살고 싶지 않아 이곳에 사는 사람도 많다"며 "개발되더라도 생각보다 가격이 많이 오르지 않을 수도 있다"고 말했다.

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개발제한 풀린 암사동 녹지, 양지마을로 편입

2013-02-28

 

 

 

서울시가 개발제한구역이였던 강동구 암사동 자연녹지지역을 전용주거지역으로 변경, 양지마을 기존 계발 계획에 편입하기로 했다.

서울시는 제3차 도시·건축공동위원회를 열고 강동구 암사동 276의 12 일대 4만6719㎡에 대한 '양지마을 지구단위계획 결정(안)'을 원안가결했다고 28일 밝혔다.

대상지는 지난 1971년 개발제한구역으로 지정된 곳으로 지난해 8월23일 자연녹지지역에서 제1종 전용주거지역으로 용도지역이 변경됐다. 앞으로 도시기반시설, 가구·획지·공동개발에 관한 계획, 건축물의 건폐율·용적률·높이계획, 최대개발규모 계획 등이 고시될 예정이다.

시 관계자는 "이번 계획에 따라 급격한 난개발 방지, 합리적 토지이용 유도 및 지역환경개선을 통해 친환경적 주거마을을 조성할 수 있을 것"으로 예상했다

 

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개발제한구역에서 할수있는행위

그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 골프장이 있습니다.

 

 

 

시설의 종류 : 골프장 

건축 또는 설치의 범위 :

가) 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의 골프장과 그 골프장에 설치하는 골프연습장을 포함한다.

나) 숙박시설은 설치할 수 없다.

다) 훼손된 지역이나 보전가치가 낮은 토지를 활용하는 등 자연환경을 보전할 수 있도록 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합하게 설치하여야 한다.  

 

* 골프장을 설치할 경우에는 가능한 토지의 입지기준이 있습니다. 

참조 : 개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 제8조 

내용 : 

제8조(개발제한구역에 골프장을 설치할 수 있는 토지의 입지기준) 에 따라 개발제한구역에 골프장을 설치할 수 있는 토지의 입지 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 경사도 15도를 넘는 부분의 면적이 골프장의 사업계획 면적의 100분의 50 이하일 것

2. 절토(切土) 또는 성토(성토)하는 부분의 높이가 15미터를 초과하지 아니할 것.

    다만, 제3호나목 및 다목에 따른 지역의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 다음 각 목의 어느 하나 또는 둘 이상을 합한 면적이 골프장의 사업계획 면적의 100분의 60을 초과할 것. 이 경우 각 목의 둘 이상의 면적을 합할 때에 서로 중복되는 부분은 한 번만 계산한다

가. 원형으로 보존되는 임야의 면적

나. 행위허가 신청 당시 이미 쓰레기 매립지, 취토장(取土場), 그 밖에 이와 비슷한 용도로 사용됨에 따라 훼손된 지역의 면적

다. 잡종지, 나대지(裸垈地), 그 밖에 이와 비슷한 토지의 면적

라. 골프 코스가 조성되는 면적 외의 사업계획 면적 중 나무를 심어 녹지로 조성되는 면적

마. 골프 코스에 연못으로 조성되는 면적

4. 간이골프장에 설치하는 골프연습장의 면적은 간이골프장 면적의 100분의 10 이하일 것

 

 

 

관련법규 :

농어촌정비법 제2조제16호 다목

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제19조 

내용

1) 농어촌정비법 제2조제16호 다목 :

 16. “농어촌 관광휴양사업”이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

다. 주말농원사업: 주말영농과 체험영농을 하려는 이용객에게 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

2) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제 19조 :

「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원사업 중 주말영농을 위하여 토지를 임대하는 이용객이 50명 이상인 주말농원사업에 이용되는 10제곱미터 초과 20제곱미터 이하의 농업용 원두막(벽이 없고 지붕과 기둥으로 설치한 것을 말한다)을 설치하는 행위. 다만, 주말농원을 운영하지 아니하는 경우에는 지체 없이 철거하고 원상복구하여야 한다.

 

  

 

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1) 

 

그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는행위중 유리온실이 있습니다. 

1) 시설의 종류 : 온실

2) 건축 또는 설치의 범위 :  

수경재배ㆍ시설원예 등 작물재배를 위한 경우로서 재료는 유리, 플라스틱, 그 밖에 이와 비슷한 것을 사용하여야 하며,

그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있다.

 

  

 

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1)

린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 휴양림 및 수목

1) 시설의 종류 : 휴양림 및 수목원 

2) 건축 또는 설치의 범위 :   

「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」 제13조에 따른 자연휴양림 및 「수목원 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원과 그 안에 설치하는 시설을 말한다.

 

 

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1)   

그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 휴양림 및 수목원이 있습니다.  

1) 시설의 종류 : 휴양림 및 수목원

2) 건축 또는 설치의 범위 :  

「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」 제13조에 따른 자연휴양림 및 「수목원 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원과 그 안에 설치하는 시설을 말한다.

 

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