“집값 더 떨어진다”…왜?

부동산 전문가 “집값 더 떨어진다”…왜?

2013-02-01

 

하락세를 거듭하는 주택가격이 좀처럼 회복될 기미가 보이지 않고 있다. 하지만 시장 활성화 기대감과는 달리 부동산 전문가 그룹에선 잇따라 부정적 전망을 내놓으며 추가적 가격조정 가능성에 대한 컨센서스가 형성된 듯한 인상을 풍기고 있다. 이같은 전망의 배경은 무엇일까?

이혜림 LG경제연구원 선임연구원은 세계 주택가격의 추세와 관련해 각국의 가계부채 상황을 주목했다. 지난해 미국과 중국 등의 주택가격 상승에 따라 세계 주택시장도 회복 기미가 보이는 상황이다. 하지만 이미 가격조정 이후 회복세를 보이고 있는 미국, 영국, 프랑스 등과 달리 우리나라는 아직 주택가격의 거품이 꺼지지 않은 나라로 분류했다.

이 연구원은 “우리나라의 평균 주택가격지수는 2000~2007년 연평균 7.7%에서 2007~2012년에는 연평균 3.1%로 증가속도가 크게 둔화되기는 했지만, 주택가격의 상승세는 이어졌다”며 “지난해 6월부터 주택가격지수가 소폭 하락세로 돌아섰지만 그 폭이 완만하다”고 분석했다. 실제 지난해 평균주택가격은 2000년대비 1.8배 정도 수준으로 나타난다.

이런 가운데 우리나라 가계부채 상황은 주택가격의 본격적인 반등을 제약할 요인으로 꼽힌다. 이 연구원은 “지난해 가처분소득 대비 가계부채가 차지하는 비중은 134%로, 가계부채증가율은 2005~2011년 연평균 9.5%를 기록해 주택가격상승률 4.6%를 크게 웃돌았다”고 밝혔다. 부채 조정을 통한 가계의 구매력 개선이 선행돼야 한다는 점에서 가격 반등이 어렵다는 뜻이다.

농협경제연구소는 경기순환주기에 주목했다. 연구소는 ‘국내주택경기 순환국면 진단과 시사점’이란 보고서에서 “지난해 주택가격이 하락세로 전환하면서 주택가격이 침체국면에 진입했지만, 주택가격과 거래량 변동의 방향성이 불분명해 앞으로의 국면 전개를 판단하기 어려운 상황”이라고 전제하면서도 우리나라가 현재 경기순환주기상 불황국면의 특징을 보이고 있다고 설명했다.

이어 보고서는 “최근 5년간 가계대출 증가세가 둔화되면서 주택가격이 정체되는 디레버리징이 이뤄지고 있는 가운데 부채 축소과정에서 수요충격에 따른 주택가격 하락이 지속될 전망”이라고 밝혔다. 경기 순환 주기상 가계의 디레버리징이 6~7년에 걸쳐 일어나므로 향후 1~2년 시장 조정이 추가적으로 이뤄질 것이라는 분석이다.

노영훈 한국조세연구원 선임연구위원은 우리나라의 독특한 주택시장 구조를 예로 들며 가격 조정기간이 장기화하는 양상을 설명하기도 했다. 노 연구위원은 “외국의 경우 완성된 주택을 거래하는 동시에 렌트시장이 발달했지만 우리나라는 여전히 선분양에 전세제도가 주택가격을 뒷받침하는 모습”이라며 “이미 2년전 분양한 아파트가 아직도 공사를 하고 있는 마당에, 시장에서 가격조정이 필요하다고 해도 그 기간이 의외로 더 걸릴 수 있다”고 말했다.

부동산전문가 53% “내년 집값 더 떨어진다”

 

부동산 전문가 과반수가 내년 집값이 올해보다 더 떨어질 것으로 예상했다.

27일 대한상공회의소가 최근 부동산 전문가 105명을 대상으로 ‘부동산시장 전망과 차기정부 대응과제’를 조사한 결과에 따르면, 내년 집값 전망에 대해 응답자의 53.3%가 '추가 하락할 것'이라고 답했데, 이들은 내년 집값이 올해보다 평균 2.9% 떨어질 것으로 예상했다.

‘집값이 상승할 것’(24.8%)이라고 답한 응답자들은 올해보다 평균 2.0% 오를 것으로 내다봤다.(‘현수준 유지’ 21.9%)

또 49.5%는 내년 부동산 시장이 상반기 약세 후 하반기로 갈수록 회복하는 '전약후강'의 흐름을 보일 것으로 전망했다. 이어 ‘연초에 거래급감후 약세 연중 지속’(23.8%), ‘상반기 약세후 하반기 더욱 침체’(21.0%), ‘상반기 반짝 회복후 하반기 다시 약화’(5.7%) 순으로 답했다.

부동산시장 장기침체 가능성을 묻는 질문에 대해서는 응답자의 89.5%가 ‘적절한 대응을 하지 못할 경우 가능성이 있다’고 답했다. ‘가능성 없다’는 응답은 10.5%였다.

이에 대해 상의는 “국내 부동산 시장에서 일본식 거품붕괴가 발생할 가능성은 적지만 인구고령화와 주택개념변화 등에 단단히 대비하지 않으면 예기치 않은 결과를 초래할 수 있다는 의미로 해석된다”고 말했다.

부동산 장기침체를 유발할 수 있는 요인으로 전문가들은 ‘저출산·고령화로 인한 주택수요 감소’(34.0%)를 가장 많이 꼽았고, 이어 ‘투자손실을 우려한 주택구매 기피’(30.9%), ‘젊은 사람들의 소유욕구 저하’(21.3%) 등을 차례로 꼽았다.

차기 정부에서 우선 추진해야할 부동산정책 과제로는 ‘주택수급불균형 해소’(37.2%)를 첫손에 꼽은데 이어 ‘부동산세제 개선’(35.2%), ‘주택대출규제의 탄력적 운용’(13.3%), ‘1가구1주택 우대원칙 폐기’(9.5%), ‘민영주택에 대한 주택청약제 폐지’(2.9%)를 차례로 지적했다.

대한상의는 “부동산시장이 워낙 침체돼 있어 확실한 대책이 나오지 않는 한 회복의 불씨를 살리기 어렵다는 뜻”이라며 “주택수가 절대적으로 부족한 시대는 끝나가고 있는 만큼 보금자리주택, 신도시 개발과 같은 공급확대정책은 속도를 조절하고 과거 시장호황기에 도입된 부동산 세제와 규제는 현실에 맞게 수정할 필요가 있다”고 말했다.

부동산거래 활성화 방안에 대해서는 ‘전세 거주자의 내집마련 지원확대’(40.0%), ‘수도권시장 회복’(24.8%), ‘중대형주택 수요 진작’(13.3%), ‘공공분양 축소’(11.4%) 등이 있어야 한다고 답했다.

전수봉 대한상의 조사1본부장은 “부동산경기 침체 지속이 가계대출 부실, 내수위축 등 경제전반에 큰 부담을 주고 있다”며 “부동산시장 활력을 위해 차기정부는 저출산·고령화, 소규모 가구 증가 등 주택수요 트렌드변화를 고려한 부동산 정책을 조속히 마련하는 한편, 올해말로 끝나는 취득세 감면과 미분양주택 양도세 비과세 조치를 연장·확대하는 데 힘써야 한다”고 말했다.