이제는 임대주택 시대

임대주택 시대 본격화, 2013 임대주택의 모든 것

 

 

 

경기 침체 속에 주택 구입 장벽이 날로 높아지고 있다. 주택 구입을 미룬 주거 수요가 대거 전세로 몰리면서 전셋값 역시 천정부지로 올랐다. 최근 수도권 주택 매매가는 그간의 상승세를 멈추고 소폭 하락하는 추세이지만 실제 거래는 점점 줄고 있다. 주택 신규 구입 수요가 대폭 줄어, 대형 건설사들이 분양에 어려움을 겪는 것은 물론 물량 자체를 줄이고 있는 상황이다.

이와 더불어 전셋값은 고공행진을 거듭하고 있다. 경기가 하강하면서 추가 금융부담을 피하려는 주택 수요가 대거 전세로 몰리고 있기 때문이다. 입지와 학군이 우수한 곳에서는 물건이 나오기 무섭게 계약이 이뤄진다. 지역에 따라서는 주택 매매가의 70%를 웃도는 전셋값에도 물건이 없어 전셋집을 찾지 못하는 일도 허다하다.

전세 품귀 현상과 더불어 저금리 기조가 장기간 지속되면서 전세를 월세로 전환하는 건물주도 늘고 있다. 이제는 월세가 서민 주거의 대세라는 말까지 나오는 정도다. 가뜩이나 오르는 전세금에 허리가 휠 지경이던 서민들이 이제는 월세로 내밀리고 있는 셈이다.

새 정부가 유난히 주거복지에 힘을 주고 있는 것도 바로 이러한 시장의 상황을 읽고 있기 때문이다. 그러나 어차피 서민에게는 목돈 부담이 늘어난 전세나, 다달이 지출을 감수해야 하는 월세나 부담스럽긴 매한가지. 좀 더 안정적이고 부담이 적은 주거에 대한 수요가 그 어느 때보다 높은 이유다. 바로 임대주택을 주목해야 할 이유이기도 하다.

 

서민 주거 부담 가중, 임대주택에 대한 관심 늘어

임대주택은 임대주택법에 따라 공공기관이나 민간업자가 무주택서민을 위해 임대를 목적으로 지은 주택을 말한다. 서유럽의 사회주택이나 공영주택을 모델로 한 것인데 한국에서는 1972년 제정된 주택건설촉진법과 1984년에 제정된 임대주택건설 촉진법에 의해 생활보호 대상자를 위한 임대주택을 건설하기 시작했으며, 1993년의 임대주택법 전면 개정 이후 임대주택 건설이 크게 확대됐다.

현재 임대주택에는 정부(지방) 재정과 국민주택기금의 지원을 받아 한국토지주택공사나 지방공사에서 건설 또는 매입해 30년 이상 장기간 임대하는 국민임대주택과 전용면적 82.65㎡ 이하의 주택을 5년의 임대기간 종료 후 분양전환해 소유권을 이전받을 수 있는 5년 공공임대주택, 분양전환하지 않고 임대료만으로 거주할 수 있는 주택으로 2년(임대차기간) 단위로 계약이 갱신되어 50년까지 거주할 수 있는 50년 공공임대주택(신규공급은 없으며 예비입주자로만 입주가능), 그리고 50년 공공임대주택처럼 신규공급 없이 예비입주자로만 입주가 가능하면서 저렴한 임대조건(보증금, 월임대료)으로 영구적으로 거주할 수 있는 영구임대주택 등이 있다.

이 외에도 도심 내 최저소득층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다가구주택 등을 사들여 저렴하게 임대하는 다가구 매입임대주택, 주택재건축 사업에서 발생되는 임대주택을 국토교통부의 인수자 지정에 따라 한국토지주택공사가 매입해 임대주택으로 공급하는 재건축 매입임대주택, 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저소득층에게 저렴하게 재임대하는 기존주택 전세임대주택, 도심 저소득계층 신혼부부가 현 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 기존주택을 전세계약 체결해 저렴하게 재임대하는 신혼부부 전세임대주택 등이 있다.

 

 

3인 가구 기준 월평균소득 314만원 이하면 신청 가능

우선 임대주택에 입주하기 위해서는 일정한 입주자격을 갖춰야 한다. 가구당 월평균 소득으로는 소득기준을, 부동산과 자동차 등으로는 자산기준을 통과해야 한다. 한국토지주택공사의 국민임대주택은 입주자 모집공고일 기준 무주택 세대주로서 본인과 세대원(본인과 동일한 주민등록표등본상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택자이면서 가구 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(449만 2364원, 2012년 3인 기준)의 70%(314만 4650원)이하여야 한다. 토지와 건축물은 각각 개별공시지가, 공시가격 기준으로 1억 2600만원 이하여야 한다. 자동차는 보험개발원이 정하는 차량기준가액으로 2464만원 이하여야 한다.

신청자가 많아 입주자를 선정해야 할 때에는 세대주의 나이, 부양가족 수, 당해 주택건설지역 거주기간, 65세 이상 직계존속 부양 여부, 미성년 자녀수, 청약저축 납입횟수 등을 따져 우선자를 선택한다.

 

 

장기전세주택, 인근 전세 80% 금액으로 20년간 안심

 

 

최근 전세대란을 지원하기 위한 장기전세주택도 있다. 국가, 한국주택토지공사, 서울에스에이치공사나 지방자치단체 등이 임대할 목적으로 건설하는 장기전세주택은 인접한 시ㆍ군ㆍ구에 있는 주택 중 해당 임대주택과 유형, 규모, 생활여건 등이 비슷한 2개 또는 3개 단지 공동주택의 전세계약금액을 평균한 금액의 80%를 임대보증금으로 책정해 20년 범위 안에서 전세 형식으로 공급된다.

한국주택토지공사의 장기전세주택은 일정 소득기준을 만족시켜야 하는데 전용면적 60㎡를 기준으로 60㎡이하 규모는 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이하의 무주택세대주가 신청할 수 있으며, 60~85㎡에는 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하의 무주택세대주까지 신청할 수 있다.

서울에스에이치공사는 후분양제 형태의 장기전세주택, 시프트(Shift)로 인기를 끌었다. 선분양제 형식의 기존 아파트와 달리 실제 지어진 아파트를 둘러보고 결정할 수 있는데다 시세 차익이나 향후 가치를 노리고 신청하는 마구잡이식 신청이 예방돼 좀 더 실질적인 주택공급이 된다는 점에서 긍정적인 평가를 받기도 했다. 하지만 기본적으로 전세이기 때문에 월세 개념의 국민임대, 공공임대주택보다 목돈이 필요하다는 부담이 크다. 또한, 일단 계약을 하고 난 이후 국민임대주택 주택을 재청약하려고 한다면 기존 장기전세주택 계약이 감점요소로 작용해 당첨이 사실상 불가능하다는 것도 문제다. 이러한 감점은 국민임대주택 입주 상황에서 다른 국민임대주택을 다시 신청할 때도 적용된다는 점을 알고 있어야 한다. 결국, 임대주택은 서민 주거 개선을 위한 지원에 그 취지가 있음을 잊지 말아야 한다.

 

 

분양전환 가능한 5년, 10년 공공임대주택은 중산층도 관심 높아

임대주택이라고 해서 서민만 관심을 두고 있는 것은 아니다. 임대의무기간인 5년(10년)이 지나면 분양전환해 입주자가 우선적으로 소유권을 이전받을 수 있는 5년(10년) 임대주택이나 입주자가 초기분납금 납부 후 단계적으로 잔여분납금을 납부해 최종적으로 소유권을 이전받을 수 있는 분납임대주택은 중산층 이상의 관심도 높다. 인근의 일반분양주택보다 낮은 금액으로 입주 및 소유권 확보가 가능해 향후 투자 가치가 높기 때문이다. 기본 입주자격은 전용면적 85㎡이하 주택은 입주자 모집공고일 기준 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대주로서 청약저축(주택청약종합통장 포함)에 가입해 있으면 되고, 전용면적 85㎡초과 주택은 입주자 모집공고일 현재 만 20세 이상으로 청약예금(주택청약종합통장 포함)에 가입해 있으면 된다.

한국토지주택공사 기준 10년 공공임대주택 및 분납임대주택 기준 토지와 건물 자산이 2억 1550만원 이하여야 하며 자동차는 2635만원 이하여야 한다.

5년(10년) 임대주택, 분납임대주택은 입주자 선정에서 전용면적 40㎡를 기준으로 40㎡초과 주택은 청약저축의 총액이 많은 무주택세대주에게 우선권을 주고, 전용면적 40㎡이하 주택은 청약저축 납입회수가 많은 무주택세대주에게 우선권을 준다. 이외에도 일정량을 설정해 특별공급을 진행하는데 3자녀 이상 자녀가 있는 무주택자나 65세 이상 노부모를 부양하고 있는 무주택자, 혼인기간이 3년 내외의 신혼부부 무주택자, 도시 근로자 월평균소득의 100% 이하인 무주택자에게 특별공급 기회가 있다.

 

 

민간임대분양 투자가치 있어

좀 더 적은 비용으로 주거 문제를 해결하는 데에는 한국토지주택공사나 서울에스에이치공사의 공공임대주택이 좋다. 하지만 이들 공공임대주택은 까다로운 기준과 조건을 통과해야 하는 어려움이 있다. 또한, 분양전환형 임대주택의 경우 투자가치나 환금성에서 민간임대주택이 다소 유리하다. 일단 민간임대주택의 경우 분양전환 시 분양가를 입주자 모집공고 시점을 기준으로 책정하기 때문에 향후 주변의 주택 시세가 오른다고 해도 부담 없이 분양을 받을 수 있다. 더불어 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서도 유리하다. 하지만 공공임대주택은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 가격을 책정하기 때문에 주변 주택의 시세가 오른다면 부담이 커질 뿐만 아니라 시세차익을 기대하기도 어렵다.

그러나 민간임대주택의 투자 가치를 지나치게 높게 평가하는 것은 위험하다. 현재 주택매매시장이 전반적으로 하강세를 보이고 있기 때문에 민간임대주택이라고 하더라도 무조건적인 시세차익을 기대하기에는 어렵기 때문이다. 단지 공공임대주택보다 좀 더 다양한 기회를 볼 수 있다는 정도로 생각해야 한다.

 

 

임대주택 장단점은?

 

 

 

 

임대주택의 가장 큰 장점은 기존 일반주택보다 적은 비용으로 주거 문제를 해결할 수 있다는 점이다. 취득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다는 점도 빼놓을 수 없다. 하지만 단점을 지적하는 의견도 적지 않다. 우선 생활 인프라 부족을 꼽는 사람들이 많다. 물론 좋은 입지를 차지하고 있는 임대주택도 적지 않다. 하지만 분양을 목적으로 입지와 생활 편의성을 철저하게 따지는 일반주택보다 생활여건 면에서 다소 미흡하다는 것이 임대주택에 대한 일반적인 평가다. 대부분 학교 또는 병원, 슈퍼마켓이나 대형마트와 거리가 멀어 생활 편의성이 떨어진다는 지적이 많다. 서울에스에이치공사 장기전세아파트의 한 입주자는 “보통 임대주택 주변 생활 인프라가 제대로 갖춰지는 데에만 3~4년이 걸리는데 이 기간에 겪는 생활의 불편을 비용으로 환산한다면 만만치 않은 손실이 발생한다”고 말했다.

시설이나 인테리어에 대해서도 의견이 분분하다. 물론 여기에는 좀 더 저렴한 금액으로 공급하기 위한 주택이라는 것에 대한 선입견도 작용하고 있다. 하지만 관련 거주민들 사이에서 마감재, 난방, 결로(곰팡이)에 대한 문제가 민간주택보다 더 자주 거론되고 있다는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 만약 인테리어를 변경하면 계약 만료시기에 반드시 원상복귀 해야 한다. 입주자는 애초 공공기관이나 대형업체가 관리를 담당하는 만큼 민간주택 전세보다 집주인의 간섭이나 통제가 덜할 것으로 생각하기 쉽지만, 실제 거주민이 체감하는 ‘관리’의 강도는 임대주택 역시 만만치 않다는 것이 입주민들의 공통된 의견이다. 계약만료와 함께 퇴거한 한 임대주택 거주민은 “아이들이 벽지에 낙서를 하거나 집의 하자로 벽지가 찢어진 것도 벽지단가와 크기를 정확히 계산해 변상했다”면서 “민간 전세라면 집주인이 도배나 기타 수리 같은 부분을 감당하기도 하는데 이런 비용을 모두 세입자가 부담할 수도 있다는 점을 몰랐다”고 불만을 토로하기도 했다.

 

임대주택 장단점은?

장점:

1. 일반주택보다 저렴한 비용이 들어 주거부담을 경감할 수 있다.
2. 취득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다.
3. 짧은 계약기간으로 이사에 대한 부담이 큰 민간임대보다 안정적으로 주거문제를 해결할 수 있다.

단점:

1. 민간주택보다 입지나 생활 편의성에서 떨어지는 면이 있다.
2. 마감재, 난방, 결로(곰팡이)에 대한 문제 제기가 민간주택보다 많은 편이다.
3. 인테리어 변경이 어렵고 기타 관리 부분의 책임을 세입자가 감당해야 하는 경우가 많다.

2013년 상반기에만 2만 6000여 임대주택 공급돼

여러 가지 단점에 대한 의견이 분분하지만, 장기화하고 있는 불황 속에서 상대적으로 적은 비용으로 주거문제를 해결할 수 있는 임대주택의 매력은 여전하다. 지난 2월 서울에스에이치 공사가 분양한 장기전세주택은 452가구네 1만 566명의 청약자가 몰려 평균 23.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 올 상반기에만도 이런 임대주택이 전국에서 2만 6000여 가구가 나온다. 우선 한국토지주택공사와 서울에스에이치공사를 중심으로 서울과 수도권에 1만여 가구가 분양된다. 인천 구월지구, 세종시, 강원혁신도시, 경북/경남혁신도시 등 주요거점 도시에도 분양전환임대주택 8000여 가구가 분양일정을 잡고 있다. 서울에스에이치공사는 서울 강남 세곡2지구 3·4단지와 서초구 내곡지구 5·7단지 등지에서 6월 장기전세주택 2785가구를 분양하는데 강남권 편의·교육시설을 편리하게 이용할 수 있어 큰 인기가 예상된다.

여기서 공공기관이 주도하는 임대주택은 형태와 면적에 사업운영 주체에 따라 신청조건과 다양한 만큼 사전 정보를 자세히 파악해야 한다. 자세한 정보는 한국토지주택공사 홈페이지(www.lh.or.kr)나 서울에스에이치공사 홈페이지(www.shift.or.kr)를 참고하면 된다.

 

 

 

 

민간임대주택, 가입조건 수월하고 시설 앞서

임대보증금이 상대적으로 높은 편이지만, 가입자 기준이 까다롭지 않아 인기가 높은 민간임대주택도 4000여 가구 이상이 공급되고 있거나 공급을 예정하고 있다. 중흥종합건설이 견본주택을 오픈하고 분양에 나선 세종시 중흥S클래스프라디움은 임대아파트 중 보기 드물게 실내수영장(25m, 4라인)이 설치 돼있다. 실내체육관(배드민턴코트 3개 규모)과 대단지 커뮤니티 타운을 비롯해 중앙광장과 조경도 일반아파트 못지않다. 전세대가 4BAY 평면으로 구성되며 펜트리(일부세대 제외)도 제공된다. 전용 59㎡, 84㎡ 총 1459가구의 대단지로 구성됐으며 확정분양가 조건으로 분양 전환되는 5년(2년 6개월 후 가능) 임대아파트다. 모아주택산업은 경기도 화성시 향남2지구에서 전용 74~84㎡ 총 496가구의 임대아파트 향남신도시 모아엘가를 분양하고 있다. 주민 공동시설 냉난방에 지열시스템 적용, 태양광 가로등 설치 등 에너지절약 시스템을 도입해 눈길을 끈다.

부영주택은 전라남도 광양시에 ‘사랑으로 부영 1·2차 아파트’ 744세대를 임대공급하고 있다. 사랑으로 부영 아파트는 지하1층, 지상1~19층 11개동에 전용면적 59㎡ 64세대, 73㎡ 476세대, 84㎡ 204세대로 임대가격은 59㎡의 경우 임대보증금 6400만원에 월임대료 8만원, 73㎡는 임대보증금 7400만원에 월임대료 9만원, 84㎡는 임대보증금 8500만원에 월임대료 12만원이다. 입주민들의 편의를 위해 전세대에 발코니 확장과 새시시공을 해주고 있다.

부영주택은 강원도 동해시에도 사랑으로 부영 아파트 484세대를 임대공급하고 있다. 동해해안 사랑으로 부영 아파트는 지하 1~2층, 지상 8~13층 9개동에 전용면적 73㎡ 332세대, 84㎡ 152세대의 총 484세대로 구성돼있으며, 오는 6월이면 입주가 가능하다. 임대가격은 73㎡의 경우 임대보증금 5900만원에 월임대료 17만원, 84㎡는 보증금 6900만원에 월임대료 22만원이다. 동해 사랑으로 부영 아파트 역시 전세대에 발코니 확장과 새시시공을 해주고 있다