‘건폐율’과 ‘용적률’,

용도와 용지, 지자체마다 기준 달라...사전조사 필수

 

`공급대상 근린상업용지의 필지당 면적은 527~2206㎡, 건폐율 60%에 용적률 180%~400%, 최고층수 3~7층까지 가능하며 공급예정가격은 3.3㎡당 1359만~1574만원선.`

 

부동산 투자에 관심을 갖기 시작한 투자자라면 이같은 공급 공고문을 접할 기회가 많아질 것이다. 대략 어떤 의미인지는 알겠는데, 눈길이  가면서도 잘 이해가 안되는 단어가 있다.

 

`건폐율`과 `용적률`. 항상 붙어다니는 이 단어속엔 투자의 보물이 숨겨져 있다고 해도 과언이 아니다. 만일 모르고 덥볐다간 큰 낭패를  볼게 뻔할 만큼 매우 중요한 부동산 용어다.  

 

지난달 23일 한국토지주택공사(LH)의 공급 발표에서도 등장했다.

LH는 미사강변도시내 자족시설용지 3필지(7525㎡)와 근린상업용지 6필지(6818㎡), 하남미사 2단계 공업지역내 지원시설용지(상업시설) 7필지(6469㎡)를 공급한다고 밝혔다.

 

미사강변도시내 자족시설용지는 코스트코 바로 옆에 위치해 있고 도시형 공장 외에 유통업무, 의료, 자동차관련 시설 등의 용도가 허용돼 투자가치가 높다. 투자자로선 당연히 관심을 가질 만한 곳이다.  

 

이 곳은 교통여건도 좋은 편이다. 자동차 5분 거리의 상일IC와 BRT(간선급행버스체계)가 이용 가능하며 지하철 5호선 미사역 개통 확정과 9호선 미사 연장 추진으로 서울 중심부에 접근하기가 편해질 전망이다. 

 

3.3㎡당 공급예정가격은 1300만원대로 3.3㎡당 1800만원 수준인 지구내 일반상업용지에 비해 상대적으로 저렴해 가격 메리트까지 갖췄다는 평가다. 미사강변도시 근린상업용지는 주변 아파트가 입주완료 했거나 하반기 입주를 앞두고 있다. 투자자라면, 이런 입지여건에 대한 전문가들의 평가들을  꼭 참조하되 반드시 직접 가서 확인해야한다. 

 

여기에서 건폐율과 용적률이 등장한다.

 

LH는 공급대상 근린상업용지의 필지당 면적이 527~2206㎡이고, 건폐율은 60%, 용적률은 180~400%라고 밝혔다. 최고층수 3~7층까지 가능하며 공급예정가격은 3.3㎡당 1359만~1574만원선이라고 했다. 

LH는 허용용도로 건축법상 제1,2종 근린생활시설, 판매시설 등이 설치 가능하다고 했다. 이 용지는 이미 지난달 31일 입찰신청 및 개찰을 완료된 상태로, 계약체결은 7일이다.

 

그렇다면 한국토지공사가 공급하는 필지(지번이 부여된 지역의 토지로 소유자가 같고 용도가 같으며 지반이 연속된 토지)의 건폐율 60%와 용적률 180~400%는 무엇을 의미하는 것일까?

 

 

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다.

 

 

토지이용규제정보서비스에 따르면 `건폐율`은 땅 전체면적에서 건물을 지을 수 있는 면적의 비율을 의미한다.

즉 건폐율은 1층짜리로 건물을 옆으로 얼마나 넓게 건축할 수 있느냐를 판단할 수 있는 지표다. 예를 들어 대지 면적이 100㎡이고 건폐율이 70%라고 가정한다면 전체 100㎡ 면적중 70%인 70㎡까지 건물을 짓는데 사용할 수 있다는 의미다. 

건폐율을 규제하는 이유는 건축물이 과도하게 밀집하는 것을 방지하고 일조와 통풍, 채광 등을 지키기 위한 것이다. 최소한의 일상생활과 재해로부터 안전 공간을 확보하도록 하는 취지다. 

 

 

 

용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 의미한다

 

 

용적률은 높으면 높을수록 투자자에게 유리하다. 왜 그런지는 이렇게 예를 들어 설명할 수 있다.

대지면적 100㎡에 건폐율이 40%이고 용적률이 120%라고 가정해보자. 그러면 대지에 면적 40㎡짜리를 이용해서 3층까지 지을 수있다. (120%는 40% 곱하기 3이니까).

 

만일 용적률이 400%까지 허용되어 있다고 하면 어떨까. 전용면적 40㎡ 건물을 10층 건축할 수 있다.(400%는 40% 곱하기 10 이니까.)  같은 면적의 토지에 10층짜리 건물을 올리는 것이 가능하다는 얘기다. 투자자 입장에서 본다면, 3층짜리 건물을 올리는 것보다 10층까지 올릴 수 있다면, 월세 수입이 몇배가 올라간다. 

 

하지만 무조건적으로 용적률을 높일 수 있는 게 아니다. 상한선을 정해 용도지역별 건폐율과 용적률 기준이 마련되어 있고, 이를 지방자치단체마다 기준을 정해두고 제한하고 있다. 

 

전원주택을 전문적으로 시공하는 업체 관계자는 “주택이나 아파트를 짓기 위해 토지를 매입하는 단계부터 건폐율과 용적률을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다”며 “주거용도와 토지종류에 따라 건폐율, 용적률 상한선이 정해져 있고 지자체마다 기준도 다르기 때문에 해당 부분에 대한 사전조사는 필수적”이라고 강조했다.

 

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