‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침’ 등 개정안 시행

2014-06-11

 

‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침’ 등 개정안 시행

그린벨트 해제구역 내 상가·공장 허용 

 

소규모 도로에 의해 단절된 개발제한구역 예시_소규모 도로에 의해 단절된 개발제한구역은 현행 해제 기준에 부합되지 않으나, 주변 환경, 규모 등을 고려할 때 개발제한구역으로 관리할 실익이 상대적으로 적음

 

 

국토교통부(장관 서승환)는 개발제한구역 해제지역에 대한 규제를 완화해 개발제한구역에서 해제된 집단취락의 정비를 유도하고 해제지역의 개발사업을 활성화하기 위한 '개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침' 및 '도시･군관리계획수립지침' 일부개정안을 11일부터 시행한다고 밝혔다.

이번 지침 개정안의 주요내용에 따르면 현재 개발제한구역에서 해제된 집단취락은 자연녹지지역 또는 주거지역의 용도지역으로만 개발이 허용돼 취락의 정비가 지연되고 주민의 생활불편을 초래했으나,앞으로는 기존 시가지나 주요 거점시설(공항, 항만, 철도역)과 연접해 상업․공업기능 등 토지이용수요가 있는 해제취락은 토지이용수요에 적합한 용도지역(준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역)으로 개발하는 것이 허용된다.

이에 따라 주거위주의 개발만 가능했던 해제취락에 판매시설이나 공장 등도 들어설 수 있게 돼 취락 정비사업이 촉진되고 주민의 생활불편을 해소하는데 기여할 것으로 판단된다.

다만 용도지역 변경에 따른 난개발 등 부작용이 발생하지 않도록 ▲기존 시가지 등에 연접하고 상업･공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 취락으로 용도지역 변경 대상을 제한하고, ▲공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 설치하도록 해 지가상승의 이익을 환수하며 ▲전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의, 국토교통부 협의 등 객관적이고 투명한 절차를 통해 부작용을 사전에 방지한다. ▲또한 투기가 우려되는 지역을 지속적으로 점검해 지가 급등 및 투기행위가 발생하는 경우 시･도지사와 협의해 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력하게 대응할 계획이다.

* 집단취락 해제지역 기반시설 규모 조정

해제취락에 과도하게 계획된 도로, 공원, 주차장 등 기반시설이 지자체 예산 부족 등으로 설치되지 않아 주민의 생활불편을 초래하고 장기 미집행 도시계획시설이 양산될 우려가 있어, 해제취락의 개발계획(지구단위계획)을 재검토해 도로, 주차장, 공원, 녹지 등 기반시설을 실제 수요에 맞춰 적정 규모로 조정함으로써 기반시설 설치 부담을 낮추고 취락 정비를 유도할 계획이다.
특히 해제취락 주변에 녹지, 공원 등이 충분히 존재하는 경우 취락 내 공원･녹지를 축소하거나 폐지도 할 수 있도록 허용해 지자체의 취락 정비 부담이 크게 완화되고 정비가 활성화될 것으로 판단된다.

현재는 개발제한구역을 해제해 주택을 건설하는 경우 의무적으로 임대주택을 35%이상 공급해야 하나, 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 매각이 안되는 경우 분양주택 건설용지로 변경해 공급할 수 있도록 규제를 완화한다.

또한 개발제한구역을 해제해 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우 일반지역에 비해 과중한 공원녹지 조성의무가 있었으나, 앞으로는 해제지역에 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우에도 일반지역과 동일한 수준의 공원녹지(공공녹지)를 조성하도록 해 사업시행자의 부담을 완화한다.

* 민간의 해제지역 개발사업 참여 유도

개발제한구역은 해제 후 우려되는 난개발을 방지하고 지가 상승으로 인한 우발이익을 환수하기 위해 가급적 국가, 지방자치단체 등 공공기관이 전면 매수 후 개발하는 공영개발 방식으로 개발하는 것이 원칙이고, 민간은 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 일부 출자(1/2미만)하는 범위 내에서 참여를 허용하고 있으나,

앞으로는 해제지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 민간의 출자비율 제한을 2/3미만으로 완화함으로써 민간의 개발사업 참여가 확대되고 해제지역 개발사업이 조기에 활성화될 것으로 판단된다.(2015년까지 한시적으로 완화)

또한 산업단지, 물류단지 등을 조성하는 경우 개별법에 근거한 민간의 대행개발을 허용해 맞춤형 용지조성, 공사기간 단축 등을 원하는 민간의 참여도 확대한다.

* 해제지역 개발사업 추진절차 간소화 등

현재는 개발제한구역이 해제된 후에 시장･군수가 해제 당시의 개발계획(지구단위계획)을 변경하는 경우 대부분(개발계획 주요사항의 5%이상 변경) 중앙도시계획위원회(또는 道 도시계획위원회)의 재심의를 받도록 해 계획 변경에 장기간이 소요됐으나,

앞으로는 원칙적으로 중앙도시계획위원회(또는 道 도시계획위원회)의 재심의를 받지 않고, 국토교통부(또는 도지사)와 협의를 통해 개발계획을 변경할 수 있도록 해 절차를 4개월 이상 단축한다.

또한 개발제한구역을 해제하기 위해서는 시･군 도시계획위원회의 자문과 중앙도시계획원회의 심의를 받아야 했으나, 앞으로는 해제절차를 일원화해 시･군 도시계획위원회의 자문은 생략하고 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 통해 해제를 결정하도록 해 절차를 2개월 이상 단축한다.

아울러 현재는 중규모 도로(15m이상: 4차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역에 대해 해제가 가능했으나, 앞으로는 소규모 도로(8~15m: 2차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역도 토지이용현황, 주변 환경 등을 고려할 때 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮은 경우 해제할 수 있도록 규제를 완화해 국민의 재산권 제약을 최소화하고 자투리 토지의 활용도를 높인다.

정부는 규제 완화에 따라 해제 후 미착공 사업 등 약 12.4㎢의 개발사업(여의도 면적의 4.3배)이 촉진돼 사업 지연으로 생활불편을 겪는 지역주민의 불편이 해소되고 투자가 활성화되는 효과가 발생할 것으로 기대된다고 밝혔다.

특히 이 중 80%(약 10㎢)가 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방에 위치해 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 기대된다.

 

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2014.06.10

 

[임대주택 용지 6개월 이상 안팔리면 분양으로 전환가능]

 

경계도로 폭이 작다는 이유로 개발제한구역 해제가 불가능했던 규제가 완화된다./사진제공=국토교통부

 

앞으로 개발제한구역(그린벨트)에서 해제된 집단취락지구에 상업·공업시설이 들어설 수 있게 된다. 해당 지역에 주택을 건설할 때 임대주택 공급용지가 6개월 이상 팔리지 않으면 분양주택으로 전환이 가능해진다.

국토교통부는 개발제한구역 해제지역 규제 완화를 다룬 '개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침'과 '도시·군관리계획수립지침' 개정안을 이달 11일부터 시행한다고 10일 밝혔다.

개발제한구역에서 해제되더라도 자연녹지나 주거지역으로만 용도가 제한되던 것이 앞으로는 상업이나 공업지역으로 개발이 허용된다. 다만 기존 시가지나 공항, 항만, 철도 같은 거점시설과 연접한 경우에만 해당된다.

공원이나 녹지, 주차장 등 기반시설도 다수 설치해야 한다. 지가상승 이익을 환수, 무분별한 개발을 방지하게끔 하는 장치다.

개발제한구역 해제 이후 주택을 건설할 때 임대주택 공급(35%) 용지가 6개월 이상 팔리지 않으면 분양용지로 변경할 수 있다. 산업단지나 물류단지로 개발할 경우 전체 면적의 5~10%를 공원이나 녹지로만 조성해야 했던 규제를 풀고 저수지나 하천 등으로도 대체할 수 있도록 했다.

개발제한구역 해제지역 내 특수목적법인(SPC)을 통해 민간이 개발에 참여할 때 SPC 출자비율은 1/2 미만에서 2/3 미만으로 완화된다. 이 규제완화는 2015년까지 한시적으로 적용된다.

시장이나 군수가 지구단위계획을 변경할 경우 중앙도시계획위원회의 재심의를 받아야 했던 절차는 없애고 국토부나 도지사 등과 협의하는 정도로 간소화 된다. 이 경우 4개월 이상 기간이 단축될 것으로 국토부는 예상했다.

개발제한구역 해제 절차도 △시·군 도시계획위원회 자문 △중앙도시계획원회 심의 등을 거쳐야 했던 것을 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회) 심의로 일원화했다.

도로 폭이 15m 이상인 4차로 도로를 경계로 토지 면적이 1만㎡ 미만인 개발제한구역만 해제할 수 있었던 규제는 도로 폭을 8~15m, 2차로로 완화된다. 도로 폭만 갖고 개발제한구역 존속 내지 해제를 결정하는 건 합리적이지 않다는 판단이 작용한 결과다.

국토부는 개발제한구역 규제 완화로 미착공 사업 등 약 여의도 면적의 4.3배에 해당하는 12.4㎢ 규모의 개발사업이 촉진되고 향후 4년간 최대 8조5000억원대 투자가 이뤄질 것으로 예상했다.

국토부 관계자는 "개발 면적의 80%가 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방 주요 도시에 해당돼 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.

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