3개의 동심원(내부, 외곽순환도로, 제2외곽순환도로) 중심축에 주목하라

미국 도시생태학자 버제스(E. Burgess)는 1925년 도시가 중심지역으로부터 외부로 동심원을 이루며 확대되어 간다는 ‘동심원 이론’을 주장했다. CBD(Central Business District ; 중심업무지구)를 중심으로 CBD, 점이지대, 근로자 주택지, 중산층 주택지, 교외주택지로 동심원이 나란히 도시가 확장되어 간다는 원리다.

 이 이론은 지금 서울의 확장과정에 적용, 분석해도 의미가 있는 도시생태 이론이다. 지도를 펼쳐보면 서울의 도심에서 3개의 링(ring ; 순환도로)으로 동심원을 형성하고 있다. 첫 번째 내부순환도로, 두 번째 외곽순환도로, 세 번째 제2외곽순환도로(예정)를 따라 확장 중이다.

 특히 3개의 순환도로와 주요 교통축이 만나는 지역을 중심으로 개발이 진행되고 있는 것을 알 수 있다.  내부순환도로 안쪽은 더 이상 개발되거나 확장될 수 있는 부지가 거의 없다. 기존 형성된 구도심에 대한 재건축, 재개발을 중심으로 도시재생이 추진된다. ‘강남 재건축, 강북 재개발’이 대표적이다.

 전통적인 도시개발이론의 통섭적인 개념을 현대 도시에 적용하면 입지가치 분석이 가능할 수 있다. 도시가 생성되고 성장하는 과정을 분석하는 도시 생태학적 관점에서 전통적 이론을 되돌아 보고 적용해보면 도시 성장의 큰 흐름을 읽을 수 있기 때문이다.

 현대의 부동산 시장은 여러 가지 변수가 작용하는 복합적인 행태를 띠고 있는데, 지금처럼 부동산 시장 변화 예측이 힘든 시기에는 전통적 이론을 적용해보는 것이 시장변화를 읽는데 의미가 있다.

 동심원을 따라 가장 주목 받고 있는 곳은 두 번째 링인 외곽순환도로에서의 접근성이 뛰어난 지역이다. 위례신도시, 미사강변도시, 마곡지구, 광명역세권 등 이들 지역 대부분은 수도권 부동산 열기를 이끌며 인기 주거지로 각광받는 지역이다.

 삼송지구도 최근 개발이 본격화되면서 부동산 열기가 뜨거워지고 있다. 권역에 따라 차이점으로는, 강북 및 강서지역은 첫번째 링과 두번째 링 사이, 즉 내부순환도로와 외곽순환도로 사이의 광명, 마곡, 삼송지구가 집중적으로 개발되고 있다.

 강남 및 강동지역은 두번째 링인 외곽순환도로와 세번째 링 제2외곽순환도로 사이 미사, 위례, 판교, 광교, 동탄 등에 집중되어 있다는 것이다. 이들 지역들은 기본적으로 도심 CBD 접근성을 갖추고 있고, 두 개의 순환도로망을 이용해 도심과 외곽 지역 교통망이 우수하다. 그리고 도심지역에 비해 친환경 저밀도 개발의 특성을 보인다.

 그린벨트, 보금자리지구 등으로 묶여 있다가 개발되는 경우가 많고 청계산, 수락산, 도봉산, 북한산, 관악산 등 서울을 둘러싸고 있는 수려한 경관의 산들이 순환도로를 따라 있어 친환경 입지로 뛰어나다. 내부순환도로와 외곽순환도로 사이는 시간이 갈수록 그 입지가치가 더욱 커질 가능성이 높다

 도시개발분야 전문가들은 “도시는 살아있는 유기체처럼 오랫동안 형성되고 발달되는 과정을 거치므로 그 생성과 확장 과정에서 공통점을 많이 가지고 있다”며 “도시가 동심원을 따라 개발되는 것은 서울뿐만 아니라 북경 등 현대 대도시들에서도 공통점을 발견할 수 있다”고 전했다.

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