행복주택 프로젝트

2013-05-17 03:46:05 한국경제

 

은행권, 연체이자도 탕감

은행빚을 단기 연체(1~3개월)해 프리워크아웃(사전 채무조정)을 신청한 사람들이 보유한 주택에 대한 경매가 6개월 동안 유예된다. 나중에 원금과 이자를 제대로 갚으면 경매 유예 기간에 발생한 연체이자도 탕감해준다. 집주인이 주택을 헐값에 경매에 넘기지 않도록 해 은행은 물론 집주인과 세입자가 입는 손해를 최소화하겠다는 취지다.

16일 금융계에 따르면 국민 우리 신한 하나 농협 등 주요 은행과 은행연합회는 이 같은 내용을 골자로 한 새 ‘경매유예제도’를 추진 중이다.

이번 경매유예제도는 주택담보대출을 1~3개월 연체한 대출자에 대한 프리워크아웃 차원에서 도입하는 것이다. 은행과 제2금융권 회사들이 작년 말부터 집값이 떨어져 집을 팔아도 대출 원금과 전세금을 돌려주기 어려운 이른바 ‘깡통주택’ 경매를 3개월간 유예하는 기존 경매유예제도(담보물 매매중개 지원 제도)와는 별개로 운영된다. 기존 경매유예제도는 전문 매매중개 사이트에 매물을 올리는 것으로, 3개월 안에 집이 잘 팔리지 않아 실효성이 떨어진다는 지적을 받아 왔다. 은행들은 이런 문제를 개선하기 위해 이번에 1~3개월 연체한 주택부터 경매를 아예 6개월간 미루기로 했다.

하우스푸어 부담 줄어 … 2금융권으로도 확대될 듯

은행들은 우선 경매 유예 기간을 연장해준 뒤 제2금융권에도 동참을 권유할 것으로 예상된다. 금융권 관계자는 “제2금융권까지 동참할 경우 3만~5만가구가량이 혜택을 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

경매를 6개월간 미뤄주는 대상은 주택담보대출을 받은 뒤 1~3개월 연체한 대출자로, 연체가 더 길어질 경우 집이 경매에 넘어갈 위기에 처한 사람들이다. 

한 시중은행 관계자는 “집주인이 원금과 이자 납부를 원활하게 상환하게 도와주고 최악의 경우 경매 낙찰가보다 높은 시장가격에 공개적으로 매각할 수 있는 기회를 충분히 주자는 취지에서 6개월간 경매를 유예하기로 한 것”이라고 설명했다.

금융당국은 이와 함께 지난 4월1일 발표된 ‘주택시장 정상화 종합대책’의 일환으로 주택담보대출을 1~3개월 연체한 대출자가 은행에 프리워크아웃을 신청하면 최초 대출 시점의 담보인정비율(LTV)을 계속 적용받을 수 있는 방안을 6월부터 시행하기로 했다. 

 

집값 하락이 LTV 기준 초과로 이어져 원금과 이자 상환 압박에 시달리는 하우스푸어의 부담을 덜어주기 위해서다

 

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2012-09-24

[새누리 '박근혜표' 주택 대책]   하우스푸어 빚, 캠코서 매입 … 갚을 돈 3분의 1로 줄어

 

'행복주택 프로젝트' 주요 내용

주택연금 가입 50세로 낮춰 … 3만명 혜택
재정투입 논란에 모럴헤저드 우려도

박근혜 새누리당 후보가 23일 발표한 ‘행복주택 프로젝트’는 하우스푸어와 렌트푸어를 위한 대책이 핵심이다. 대출을 안고 주택을 구입한 집주인과 급등한 전세 보증금을 마련하지 못하는 세입자를 일부 구제해주는 내용이 담겼다.

◆하우스푸어 지분매각제도

하우스푸어와 관련해선 지분매각제도가 추진된다. 소유한 집의 지분 일부를 캠코(자산관리공사) 등 공공기관에 팔 수 있게 해 목돈을 받아 원금과 이자 상환이 함께 도래한 가구에 숨통을 터주자는 것이 목적이다. 수혜 대상은 수도권 6억원·그 외 지역 3억원 이하 주택, 담보인정비율(LTV) 80% 이하의 1가구1주택자만 해당이 된다.

방식은 집주인이 시세의 50%와 주택담보대출잔액 중 작은 것을 선택해 그 지분을 캠코 등에 판다. 캠코는 이를 사들여 매각 대금을 집주인에게 주고 연기금 등을 대상으로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 자금을 충당한다. 지분 일부를 판 집주인이 캠코 등에 내야 할 지분사용료(이자와 ABS발행 비용)는 연 6%로 정해졌다. 현재 연 4%대의 주택담보대출 금리를 고려하면 비싼 편이지만, 연체이자율보다 낮고 원리금을 함께 상환해야 한다는 부담 역시 줄어든다.

예컨대 4억원짜리 집을 연 5%로 2억원의 주택담보대출을 안고 산 집주인의 경우 원리금 상환기간이 돌아왔다면, 매달 377만원(이자 포함)을 은행에 갚아야 한다. 하지만 새 대책에 따르면 지분 매각으로 원금 상환 부담이 사라진 만큼 이자만 월 127만원을 내면 된다.

새 대책은 정부의 재정 부담을 최소화하면서도 하우스푸어 어려움을 해결해줄 수 있다는 장점이 있다. 당초 새누리당이 추진했던 ‘세일 앤드 리스백’(공적자금 매입 후 재임대)은 재정 투입부담이 크다는 이유로 추진하지 않기로 했다. 하지만 새 제도 역시 하우스푸어가 지분사용료(임대료)를 지급하지 못할 경우 이에 대한 정부(공적기관) 보증이 들어간다는 점에서 재정 투입 논란은 여전히 남는다.

◆목돈 안 드는 전세제도

전세난 해결책으로 내놓은 ‘렌트푸어’ 대책의 핵심은 목돈 마련 부담을 없앴다는 것이다. 기존에는 세입자가 전세보증금을 빌려야 했지만 새로운 방식에 따르면 집주인이 주택을 담보로 전세보증금을 은행 등에서 대출하고, 이자는 세입자가 내는 것이다. 전세계약이 2년 지나 전셋값이 올라 보증금이 부족한 경우도 해당된다. 세입자의 기준은 부부합산 연 소득 5000만원 이하, 전세보증금 수도권 3억원·그외 지역 2억원이다.

집주인이 이를 꺼리는 경우가 많을 것으로 판단, 집주인에게 전세보증금 대출이자 납입(세입자가 내는 월세)금을 40%에 해당하는 금액까지 소득공제해 주고 전세보증금의 이자상당액에 대해 비과세해 주는 혜택을 줄 방침이다. 한 은행 임원은 “집에 기존 주택담보대출이 있을 경우 LTV가 초과될 수 있고 면세혜택을 준다 해도 신청자가 많을지는 의문”이라며 “임대인에게 유리하면 임차인이 불리하고, 임차인이 유리하면 임대인이 불리해져 (도입이) 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

◆주택 역모기지론 50대부터

주택연금 사전가입제도는 쉽게 말해 역모기지론을 확대하겠다는 뜻이다. 지금은 60세로 돼 있는 주택연금가입 조건을 50세 이상으로 확대, 주택연금 중 일시금 인출제도를 이용해 부채 상환에 쓰라는 것이다. 집값이 수도권 6억원·그 외 지역은 3억원 이하 1가구1주택에만 한정된다. 안종범 국민행복추진위 실무정책단장은 “총 3만가구 정도가 혜택을 받게 될 것”으로 전망했다.

■ 하우스푸어·렌트푸어

하우스푸어는 주택가격이 오를 때 저금리 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 큰 손해를 봐 어려움에 처한 집 소유자. 렌트푸어는 오른 전셋값을 감당하는 데 소득의 대부분을 지출하느라 저축 여력도 없이 어렵게 사는 세입자