주요지역 랜드마크 건물, 왜 하나같이 49층일까

2016.6.19

이달 중 경기 부천 중동신도시 부천시청 옆 알짜부지에 엠디엠이 짓는 주상복합 '중동 센트럴파크 푸르지오'. 각각 올해 초와 지난해 선보여 높은 청약경쟁률로 '완판'을 이뤄낸 피데스개발의 '힐스테이트 삼송역'과 네오밸류의 '광교 아이파크'. 


각 지역을 대표할 만한 랜드마크급 주상복합 건물인 이들 세 곳의 공통점은 바로 최고층이 49층이라는 것이다. 왜 그럴까.


현행법상 50층 이상 건물에 부여되는 각종 부담 탓에 제2롯데월드타워처럼 아예 국내 최고층으로 짓겠다는 것이 아니면 이보다 낮게 짓는 것이 훨씬 유리하다는 판단 때문이다.


부동산업계와 법제처에 따르면 현재 층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 건축물은 '초고층 건축물'로 분류돼 일반 건물보다 한층 강화된 건축 규제를 받는다. 이 때문에 최근 수도권 신도시에 주상복합을 지은 대부분의 디벨로퍼들은 층수 제한이 없고 용적률에 여유가 있는 지역이라도 50층을 넘기지 않고 서로 약속이나 한 듯 설계상 최고층을 49층에 맞췄다.


초고층 건물에 붙는 대표적 규제가 화재안전 설비다. 2010년 부산 해운대 주상복합 화재 사고를 계기로 2013년 제정된 '초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법'이 법적 근거다. 초고층 건축물에 대한 정의가


법 내용을 보면 50층을 넘어갈 경우에는 화재 등 재난이 발생했을 때 대피할 수 있는 피난안전구역을 설치해야 한다. 이 구역의 범위는 '해당 건축물의 1개층'으로 정해져 있다. 50층 이상 건물을 지으면 층 1개는 고스란히 피난용으로 비워놓아야 한다는 의미다.


홍병희 네오밸류 건축팀장은 "피난안전구역 설치는 더 낮은 건물에도 건축심의 과정에서 지자체가 요구하기는 하지만 법적 의무로 강제한 것은 50층부터"라며 "현실적으로는 (피난 인원 등을 고려해) 2개층 이상을 피난 공간으로 써야 한다"고 설명했다.


이뿐 아니다. 재난·안전관리협의회를 꾸리고 종합방재실을 설치해야 할 뿐 아니라 재난 예방과 피해 경감 계획을 지자체에 제출하고 매년 제대로 지키고 있는지 검사도 받아야 한다.


전용률이 떨어지는 문제도 있다. 대피를 더 쉽게 하기 위해 이 구역과 연결되는 직통계단, 계단과 이어지는 연결통로 등을 더 많이 확보하는 만큼 공용공간 면적이 더 늘어나서다. 전용률이 분양 성적에 직결되는 오피스텔과 상가가 주력인 주상복합으로서는 뼈아픈 부분이다.


홍병희 팀장은 "한정된 용적률에 맞춰 일반분양 숫자가 정해지는 만큼 사실상 매출은 정해져 있는데 굳이 50층을 넘겨 각종 비용만 늘릴 이유가 없다"며 "가급적 50층을 안 넘게 설계한다"고 설명했다.


50층만큼은 아니지만 30층도 건설사들의 기피 대상이다. 지상 29층까지는 사실상 모든 규제가 동일하지만 30층이 넘어가면서 건축기준 등이 강화되기 때문이다.


이용구 GS건설 건축설계팀 차장은 "아파트 여러 동 가운데 1동만 30층을 넘어가도 소방시설을 더 갖춰야 하는 등의 규제가 모든 동에 일괄 적용된다"며 "초고층으로 짓는 경우가 아니라면 대부분 29층에 맞춘다"고 말했다.


고층 건물 화재에 대한 불안감을 줄이고 피해를 최소화할 수 있다는 점에서 이 같은 규제가 꼭 필요하다는 데에는 업계도 동의한다. 다만 비용 부담 때문에 50층을 피하는 '초고층 기피 현상'을 줄이려면 사실상 유명무실한 초고층 가산비 제도를 현실화해야 한다는 지적이다.


한 디벨로퍼사 관계자는 "분양가상한제가 적용되는 지역에는 초고층건물을 지을 때 추가되는 비용을 분양가에 반영할 수 있게 돼 있지만 기준이 모호해 실제 들어간 비용만큼 보전받기 힘들다"며 "기준 단가를 만들고 원가 기준이 아닌 실비 개념으로 산정하면 좀 더 다양하게 초고층 건물을 짓게 될 것"이라고 말했다. 

 
[김태성 기자] 

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