정부가 28일 내놓은 8ㆍ28 전ㆍ월세 대책에 대해

매일경제 | 2013.08.29 17:41 

 

실수요자들은 관심이 높다. 특히 관심을 끄는 대목은 정부가 전세수요를 매매로 돌리기 위해 야심 차게 내놓은 1%대 저리 모기지 대출을 받기 위한 세부조건과 취득세 영구 인하 관련 내용이다. 국토교통부 등 정부 부처는 물론 일선 중개업소에도 하루 종일 문의 전화가 쇄도했다. 독자들 질문이 많은 부분을 문답으로 풀어본다.

 

－수익공유형과 손익공유형 상품의 가장 큰 차이는 뭔가.

 

▶수익공유형은 주택기금에서 최대 70%까지 연금리 1.5%로 조달할 수 있는 모기지 상품이다. 손익공유형은 집값의 최대 40%까지 지분 형태로 목돈을 지원받고 여기에 대해 임차료 격으로 연 1~2%대 이자를 납부하는 방식이다. 수익공유형은 매각 당시 집값이 올랐을 때만 주택기금과 매매차익을 나누고 집값이 떨어지면 집 주인이 전부 손실을 떠안는다. 손익공유형은 집값이 오르거나 떨어지거나 모두 이익과 손해를 나눈다. 집값이 오를 가능성이 많다고 생각하면 수익공유형이 더 유리하다.

 

－자격요건인 부부합산 연소득 7000만원은 무슨 기준인가.

 

▶과세표준액 기준이다. 주택기금 생애최초와 동일한 기준으로 원천징수영수증에 나오는 수당, 상여금을 포함한 액수다. 모기지 대출은 기혼자가 아닌 만 30세 이상 단독가구주도 가능하다. 생애 최초로 집을 사는 무주택 가구주 자격을 유지하고 있어야 한다.

 

－모기지 대출을 중도에 상환하면 조기상환수수료가 있나.

▶그렇다. 5년 내 집을 팔거나 대출을 상환하면 수익공유형 모기지는 3년까지는 대출 잔액의 1.8%, 3~5년까지는 0.9%의 수수료를 내야 한다. 손익공유형 모기지 수수료는 3년까지는 2.3%, 3~5년까지는 1.15%다.

 

－매각 시 시세차익이나 손실은 어떻게 계산하나.

 

▶주택을 매각할 때 국토교통부에 신고하는 실거래가에 기초해 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 추정한다. 국토부는 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 때 엄격한 검증과정을 거칠 계획이다. 지인에게 저가로 주택을 매도해 차액을 줄이는 편법을 막기 위해서다. 객관성 확보를 위해 감정평가법인에 시세 감정을 의뢰할 계획도 세워놓고 있다.

 

－집값이 올랐다면 시세차익은 어떻게 나누나.

 

▶손익공유형은 만기 일시상환형이기 때문에 처음에 설정한 대출비율(집값의 40% 이내)에 따라 정한다. 반면 수익공유형은 대출자가 얼마나 원리금을 갚았느냐에 따라 주택기금이 대출 기간 중 주택 구입자에게 빌려준 평균잔액을 산출하고 여기에 따라 기금이 시세차액을 가져가는 비중이 달라진다. 다만 공익적 성격을 고려해 평가 차액이 당초 빌려준 돈의 연 5% 수익률을 넘지 않도록 조정한다.

 

－생애최초 구입자금을 대출받았는데 모기지로 갈아탈 수 있나.

 

▶불가능하다. 모기지 대상자가 현재 무주택자에 한정되기 때문에 기존에 대출을 받아 집을 이미 산 사람은 혜택을 받을 수 없다. 수익공유형과 손익공유형 상호 간 대환도 허용하지 않는다.

 

－취득세 영구인하 감면안은 언제부터 적용하나...

 

▶9월 국회 통과 여부에 달려 있다. 이때 소급적용을 허용하면 28일 이후 국회 통과 전까지 거래된 주택은 혜택을 받을 수 있지만 그렇지 못하면 국회 통과 이후 법안이 실제 효력을 발휘한 이후에나 감면효과가 있다.

 

－다주택자 취득세 중과제는 없어졌나.

 

▶그렇다. 집이 몇 채 있느냐에 상관없이 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3% 세율을 적용한다.

－취득세율은 완전히 확정됐나.

▶아니다. 9월 국회 법안심의 과정에서 일부 올라가거나 내려갈 가능성을 배제할 수 없다.  

 

[홍장원 기자 / 백상경 기자]

 

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헤럴드경제 | 입력 2013.08.29 11:18      

 

年1%대 금리-대출한도 최대 2억원
중소형아파트 밀집지역 기대감 '업'
6억이상 주택 몰린 강남권은 시큰둥

연말까지 3000가구에만 시범 적용
일부선 "가을 전세난 해소 글쎄~"
"소형아파트를 찾는 고객에게 문자를 넣으려고 합니다. 이런 대출 상품이 어디 있겠어요."
29일 경기도 김포시 장기동 휴먼시아 아파트1단지 인근 세계로공인 사무실은 모처럼 활기를 띠었다. 정부가 전날 발표한 '8ㆍ28 전월세 종합대책'에 연 1%대 저리의 모기지 대출 상품이 나오는 것을 확인하고 고객에게 적극 알려 매매를 권하려 하기 때문이다.

정부가 지난 28일 전·월세난 해소를 위해 부동산 규제 완화와 임대 공급 확대, 금융지원을 확대하는 종합대책을 발표한 가운데 29일 오전 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 게시판에 안내판이 붙어있다.

김유진 중개사는 "전세 시세와 매매가격 차이가 별로 없어도 사려는 사람들이 없었는데 금리보다 싼 대출 상품이 나온다니 이젠 움직이지 않겠느냐"며 강한 기대감을 나타냈다.

정부가 28일 발표한 '8ㆍ28 전월세 종합대책'에 대한 시장의 기대감이 커지고 있다. 무엇보다 연 1~2% 이자로 아파트 매입 자금을 빌려주는 '수익공유형', '손익공유형' 모기지 상품이 시장 활성화에 마중물 역할을 할 수 있을 것이란 기대감을 나타내는 사람들이 많다.

 

국민주택기금을 통해 집값의 40%(손익공유형)~70%(수익공유형) 금액을 1%대 이자로 빌려준다면 매수세로 돌아서는 전세입자가 늘어날 것이고, 중소형 아파트 중심으로 매매가 늘면서 전체 시장 활성화에 도움이 될 것이라는 판단이다.

수원 영통구 영통동 대우아파트 입구상가 대신공인 장주경 실장은 "전셋값이 너무 비싸 골치를 앓고 있는 마당에 이런 대출 상품이 등장하면 차라리 집을 사자는 사람이 나올 것"이라며 "급매물이 팔려나가면 상황이 지금보다는 나아지지 않겠느냐"고 반문했다.

이번에 새로 나오는 모기지 상품이 3000가구에 한정돼 있지만 시장 파급효과는 꽤 클 수 있다는 분석도 있다. 최근 서울 한 달 주택거래량이 2000~3000건밖에 안 되는 상황에서 10월 이후 연말까지 3000가구가 지원된다면 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다는 것이다.

서울 길음뉴타운 온누리공인 김재명 사장은 "이달 말부터 이 지역 중소형 아파트 급매물이 조금씩 팔리고 있다"며 "정부 대책으로 매매시장에 기대감이 커지면 침체된 시장 분위기가 반전될 수도 있지 않겠느냐"고 기대감을 보였다.

하지만 이런 기대감이 6억원 이상 주택이 몰린 서울 강남권으로 넘어가면 찾아보기 힘들다. 6억원 이상 아파트는 1%대 금리로 대출해주는 모기지 대출 대상도 아니고, 추진 계획을 명확히 한 취득세 영구감면 대상에도 제외되는 주택이 많다.

정부는 이번 대책에서 취득세 영구 인하 세율을 6억원 이하는 1%로, 6억~9억원은 2%로, 9억원 초과는 3%로 확정했다. 따라서 6억원 이하와 9억원 초과는 각각 종전보다 1%포인트 낮아졌다. 하지만 6억~9억원 취득세율은 원래 2%대였고, 올 상반기 취득세 일시 감면을 적용할 때 1%였기 때문에 체감상 더 오른 것 같다는 게 중개업계 관계자의 설명이다.

익명을 요구한 잠실동 H공인 관계자는 "6억~9억원 아파트가 많은 우리 지역은 취득세율이 그대로고 1%대 금리로 대출받아 살 수 있는 매물도 없다"며 "우리랑 아무런 상관이 없는 정책"이라고 볼멘소리를 했다.

10억원 이상 고액 주택이 몰린 지역도 분위기는 비슷했다. 이번 대책 가운데 취득세 영구 인하 계획이 솔깃하지만 정부가 이미 추진 중인 사안이고, 다주택자 양도세 중과 폐지안 등 국회에서 계류 중인 법률이 많아 여전히 불확실한 대책이라고 판단하기 때문이다.

김성일 대치동 행운공인 사장은 "강남지역은 이번 정부 대책과는 별다른 상관이 없다"며 "국회에서 취득세 감면 등 관련법을 빨리 통과시켜 주기만을 기다리고 있다"고 말했다. 당장 가을 전세난을 해소하기엔 역부족이라는 지적을 하는 사람들도 많았다. 동작구 사당동 까치공인 김나연 대표는 "당장 전세물건이 부족한데 이번 대책은 대부분 중장기 대책이어서 올가을 전세난이 잡힐 것 같진 않다"고 우려했다. 실제로 전세 공급의 최대 수단인 새 아파트 입주물량은 올해부터 계속 예년보다 크게 줄어들 전망이다.

박일한 기자ㆍ강대한 인턴기자/jumpcut@heraldcorp.com