일석삼조 - 경매공동입찰

경매 공동입찰 '일석삼조' (퍼옴)

 

부동산 상품은 대부분 수억원에 이르는 고가 물건이어서 주식이나 펀드에 비해 소액 투자가 어려운 단점이 있다. 특히 부동산 경매는 대금 납부를 할 때 분할 납부가 허용되지 않기 때문에 낙찰자는 한꺼번에 거액의 잔금을 마련해야 한다. 이 때문에 소액 투자자는 마음에 드는 물건이 있어도 섣불리 경매에 투자하기가 쉽지 않다. 하지만 보유 자금이 적은 소액 투자자도 공동입찰을 활용하면 얼마든지 경매 재테크가 가능하다.

요즘 들어 경매 공동 투자자들이 늘고 있다. 자금 조달이 쉽고 투자 리스크가 적으며 세금 부담도 어느정도 피할 수 있어 경매 희망자들 사이에서 선호되고 있다. 공동 투자는 소액 투자자 여러 명이 모여 적게는 수천만원대, 많게는 수십억원대 부동산 매물을 공동 매입한 뒤 가격이 오르면 되팔아 수익금을 나눠 갖는 일종의 부동산 재테크 클럽이다.

갈수록 늘어나는 경매 공동 투자

부동산 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 올 1월 서울지역에서 2명 이상 공동입찰자가 낙찰한 주거용 부동산(아파트ㆍ주상복합ㆍ단독ㆍ다가구ㆍ다세대ㆍ연립주택)은 총 30건으로 전달(15건)보다 두배로 늘었다. 지난해 1월(18건)보다도 훨씬 많아졌다. 경기도에서도 주거용 부동산 공동 낙찰 사례가 지난해 12월 12건에서 올 1월에는 17건으로 늘어났다.

지난 1월 28일 경매 진행된 강남구 개포동 주공아파트(감정가 10억2000만원)에는 2명의 공동 투자자들에게 낙찰됐다. 낙찰가는 7억3200만원으로 71.8%의 낙찰가율을 기록했다. 같은달 22일에는 감정가 18억원인 용산구 이촌동 장미맨손아파트가 9억5199만원(낙찰가율 52.9%)에 공동입찰자(2명)에게 돌아갔다.

최근 들어 경매 공동투자 사례가 늘고 있는 것은 경기 침체로 인해 혼자서는 경매 자금 마련에 어려움을 겪는 투자자들이 많아졌기 때문이다. 강은현 법무법인 산하 실장은 “자금 여력이 있다 하더라도 향후 부동산 경기가 여전히 불투명한 상태에서 공동 투자로 리스크(위험 부담)를 분산하려는 수요도 적지 않다”고 말했다.

강은 지지옥션 팀장은 “요즘에는 젊은층과 장년층을 중심으로 동료들끼리 빌라 등 소액으로 투자 가능한 경매물건을 잡으려는 경우가 늘고 있다”며 “다세대주택은 5~6명만 모이면 1000만~2000만원 정도의 투자금으로 경매에 참여할 수 있는 물건이 적지 않다”고 말했다.

매력 넘치지만 유의할 점도 많아

공동 투자는 자금이 넉넉지 않은 소액 투자자들에게 제격이다. 이승용 디지털태인 팀장은 “투자 자금이 많으면 선택의 폭도 넓어지고, 고가 일수록 수익도 높아지게 마련”이라고 말했다.

또 단독 투자보다 위험 부담이 적다. 특히 경매 특성상 고가 부동산일수록 감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성되기 때문에 여러 사람이 자금을 모아 고가의 빌딩이나 대형 상가에 투자하면 훨씬 더 높은 수익을 올릴 수도 있다.

공동 투자로 부동산 소유 명의를 분산하면 양도소득세 등 세금을 절약할 수 있다. 공동 투자할 땐 재산세가 개인별로 합산 과세되고, 되팔 땐 양도 차익이 개인별로 분산되는 등 절세 효과도 적지 않다.

하지만 유의해야 할 점도 많다. 가급적 친지나 친구 등 특별한 관계에 있는 사람과 공동 투자를 하되, 투자자가 너무 많지 않아야 한다. 투자 비용을 줄이려는 마음에 지나치게 많은 구성원을 확보하려는 경향이 있으나 투자자가 많을수록 의사 결정을 내리기가 쉽지 않기 때문이다. 전문가들은 “투자자 수가 늘어날수록 분쟁도 증가할 수 있다”며 “2~5명 이내로 하는 게 좋다”고 조언한다.
등기는 가급적이면 대표자 개인 이름보다는 공동 명의로 하는 것이 좋다. 대표자 한 명의 이름으로 투자했다가 대표자가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔 수도 있기 때문이다.

친인척이나 지인끼리 공동투자를 하더라도 등기부상의 지분 내용이나 권리ㆍ의무를 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 미리 막을 수 있다. 장근석 지지옥션 매니저는 “공동 투자에 앞서 투자자 간에 권리관계에 대한 합의를 하고 이를 문서로 남겨 공증을 받아둘 필요가 있다”고 조언했다.

경매 물건에 대한 사용과 수익 창출 방법에 대해서도 합의가 필요하다. 낙찰받은 물건을 되팔지 전ㆍ월세 등을 통해 임대수익을 얻을 지에 대해 합의해야 한다. 또 수익이 발생할 경우 분배를 어떻게 할지 그리고 향후 처분 방법에 대해서도 고민해야 한다. 특히 처분 시 발생하는 세 부담 등에 대해서도 합의해야 한다. 인감도장은 본인이 직접 관리해야 한다. 믿는다는 이유 등으로 공동 투자자에게 맡겨서는 곤란하다. 주택의 경우 공동투자로 지분을 보유하더라도 주택 수에 포함되기 때문에 2주택 양도세 중과가 적용될 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

 

투자포인트/묻지마 고가낙찰은 피해야

 

연초부터 달아오른 아파트 경매 투자 열기가 좀처럼 식을 줄 모른다. 2월 들어서도 서울지역 아파트 낙찰가율은 오름세다. 부동산 경매는 경기에 반비례하는 대표적인 종목. 부동산 시장 호황기 때 수면 아래 잠잠하던 경매시장이 지난 겨울철 이후 주목을 받는 이유다. 올 들어 경매시장은 이러한 경기를 그대로 반영하고 있다.

 

 경매정보업체 디지털태인에 따르면 서울지역의 1월 평균 아파트 낙찰가율은 70.9%로 지난해 12월 69.2%에 비해 1.7%포인트 올랐다. 낙찰률(경매물건 대비 낙찰되는 건수 비율)과 입찰 경쟁률도 비교적 큰 폭으로 올랐다. 지난해 11~12월에는 10개의 아파트가 경매에 나와도 낙찰되는 건수가 채 2건도 되지 못했지만 1월에는 27.12%의 낙찰률을 기록해 전월에 비해 8.66%포인트 올랐다. 입찰 경쟁률도 지난해 12월에는 평균 4.9대 1이었으나 1월에는 9.1대 1로 높아졌다.
 
 2월 들어서도 경매 투자 열기는 식지 않고 있다. 2월 9일 현재 서울 아파트 낙찰가율은 75.2%로 전월에 비해 4.3%포인트 뛰었다. 응찰자도 물건당 11.2명으로 1월(9.1명)에 비해 많아졌다. 이에 따라 서울 지역 부동산 경매가격이 바닥을 찍고 상승세로 돌아설 것이라는 기대감도 커지고 있다. 이승용 디지털태인 팀장은 지“부동산시장이 회복되는 속도보다 빠르게 경매가 활황기로 접어들고 있다”고 말했다.
 
 하지만 시장 분위기에 휩쓸려 고가 낙찰은 삼가는 게 좋다. 우형달 GMRC 대표는 “여러 지표들이 반등 기미를 보이고 있기는 하지만 아직 바닥을 찍었다고 확신하기는 어렵다”며 “한달 정도 더 지켜봐야 바닥 여부를 알 수 있을 것”이라고 말했다.

 

하지만 시장 분위기에 휩쓸려 고가 낙찰은 삼가는 게 좋다. 우형달 GMRC 대표는 “여러 지표들이 반등 기미를 보이고 있기는 하지만 아직 바닥을 찍었다고 확신하기는 어렵다”며 “한달 정도 더 지켜봐야 바닥 여부를 알 수 있을 것”이라고 말했다.

더욱이 올 봄 이후에는 경매 물건이 더 늘어날 전망이다. 금융회사 등 채권자가 경매를 신청해 입찰되기까지 6개월 정도 걸린다. 따라서 실물 경기가 악화된 지난해 10월 이후 집값이 많이 떨어진 시기에 감정가가 매겨진 물건이 쏟아질 가능성이 크다. 그만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 좋은 물건을 싼값에 낙찰 받을 기회도 많아진다는 것이다 

 

 

 

 

 

 경매공동입찰투자 문의 / 010-2985-5030