위기의 집주인 들

2016.8.1

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? "전세 믿고 집 샀다가 낭패"..덫에 걸린 갭투자
 
하기 어려운 상황)은 과도하게 치솟았던 전세금의 거품이 빠진다는 긍정적인 측면이 있다. 하지만 역전세난이 급속도로 진행될 경우 떨어진 전세 보증금을 돌려주기 힘든 집주인부터 입주자를 채우기 힘든 건설사, 중도금 대출 규제를 해준 금융권 등으로 리스크가 퍼질 수 있다는 우려가 제기된다.



허윤경 한국건설산업연구원 책임연구원은 “당장 서울 잠실이나 일부 신도시에서 나타나는 전셋값 하락 현상은 국지적이지, 전체 부동산 시장의 역전세난을 우려할 정도는 아니다”라며 “하지만 2017~2018년에 신규 입주 물량이 많이 늘어날 것으로 보이는데, 내년에도 이런 상황이 지속되면 역전세난 리스크가 더 확대될 것”이라고 말했다.



전문가들은 역전세난이 계속되면 전세금과 매매가격의 차이가 크지 않은 지역에서 전세를 끼고 집을 매입하는 갭(GAP) 투자자들이 가장 먼저 타격을 받게 될 것으로 내다봤다. 전셋값이 떨어지면 기존 임차인에게 전세 보증금을 돌려줄 때 추가 대출을 받아야 할 수도 있고, 새로운 임차인을 구하는 것도 어려워지기 때문이다.



앞으로 금리 인상 가능성이 높다는 점도 악재다. 전문가들은 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)로 미국발 금리 인상이 사실상 물 건너가 당분간 우리나라 금리는 안정적일 것으로 전망하지만, 1~2년 내 미국 금리가 올라가면 우리나라 금리도 함께 오를 것으로 예상하고 있다. 이 때 부족한 전세금을 대출을 통해 마련한 집 주인의 경우 이자비 부담이 커질 수 있다고 분석했다.



김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “대출을 많이 받아 집을 산 집주인의 경우 금리가 올라가면 가계 부채 부담이 커질 수 있다”며 “대출액이 크면 1~2%의 대출 금리 변화에도 가계가 느끼는 부담은 지금보다 더 클 수 있다”고 말했다.



함영진 부동산114 리서치센터장은 “역전세난 상황에서 갭 투자자들은 리스크를 보수적으로 판단해야 한다”며 “전세가율(아파트 매매가 대비 전세가 비율)이 평균 70%에, 많게는 80~90%까지 가는 지금 상황에 투자했다가 나중에 전셋값이 떨어지면 전세 보증금을 돌려줄 때 세입자나 집주인 모두가 고통스러울 수 있다”고 말했다.



허윤경 연구위원도 “집주인들은 전세보증보험에 가입하거나 보증금 비율을 낮추고 월세 비율을 올려 받는 방법 등을 고민해야 한다”며 “지자체나 정부 차원에서도 전세보증료율을 낮추고 역전세난 발생 예상 지역을 모니터링하는 등 세밀한 정책 지원이 필요하다”고 말했다.



역전세난이 계속되면 건설사들의 리스크도 커질 것으로 보인다. 아파트 분양 후 전세로 돌리려던 투자자들이 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르지 못하거나, 역전세난 때문에 기존 아파트 세입자를 구하지 못한 집주인들이 새 아파트에 입주하지 못하는 상황에 처할 수 있기 때문이다.



전문가들은 건설사 스스로 분양 물량을 조절하고 입주 마케팅을 활발히 진행해 미입주 사태를 막는 것이 중요하다고 입을 모았다. 혹시라도 미입주 사태가 대량으로 발생하는 경우 건설사가 매입해 뉴스테이 등으로 전환하는 방법도 고려해야 한다고 했다.



김지은 책임연구원은 “지난해와 올해 전국에서 약 100만가구가 입주하는데, 미입주∙미계약 물량이 나오면 건설사가 부담이 커진다”며 “지금까지 건설사들은 상대적으로 분양 사업성이 떨어지는 지역에서 뉴스테이 사업에 나섰지만, 앞으로는 대규모 미분양이 발생하면 자의든 타의든 건설사가 매입 후 뉴스테이로 재공급하게 될 수도 있다”고 말했다.


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?"전셋값 빠지는데 새집은 쌓이고"..2008년 잠실 재현 우려

지난해만 하더라도 ‘부르는 게 값’이었던 전세금이 최근에는 일주일 사이에 수천만원씩 떨어지고 있다. 입주 물량이 쏟아지는 서울 일부 지역과 수도권 신도시, 지방에서는 전셋값이 떨어지고 세입자를 구하지 못하는 이른바 ‘역전세난’까지 일어나고 있는데, 앞으로도 대규모 입주가 잇따를 것으로 보여 전세 하락 추세가 한동안 이어질 수 있다는 분석이 나오고 있다.

 
올해만 1만2000가구 이상의 입주물량이 쏟아지는 경기도 하남의 미사강변신도시 전경. /김수현 기자
올해만 1만2000가구 이상의 입주물량이 쏟아지는 경기도 하남의 미사강변신도시 전경. /김수현 기자


전문가들은 “그동안 전셋값이 크게 오르면서 전세를 끼고 집을 산 사람이 많았는데, 역전세난이 본격화하면 기존 세입자들에게 낮아진 만큼 보증을 돌려줘야 할 집주인들이 가장 타격을 받을 것”이라며 “최악의 상황을 가정해 전세금을 돌려줄 정도의 목돈을 미리 확보하는 것이 바람직하다”고 조언했다.



◆ 역전세난에도 입주물량 수천 가구 대기

부동산업계에 따르면 최근 역전세난이 일어나거나 조짐이 보이는 곳은 서울 송파구와 경기도 위례, 하남 미사강변, 대구, 경북 구미 등이다. 서울 노원구와 성동구 등에서도 연초와 비교해 전세금이 수천만원씩 떨어지는 집들이 나오고 있다. 역전세난이란 입주 물량이 쏟아지면서 전셋값이 내려가고, 집주인이 세입자를 구하기 어려운 상황을 말한다.



문제는 이 지역의 입주 물량이 향후 몇년간 꾸준히 나올 예정이라 역전세난이 심화할 가능성이 있다는 것이다. 올해 2만가구가 넘게 입주하는 경기도 하남, 위례와 인근 서울 송파구의 입주물량을 보면 2017년 1만136가구, 2018년은 1만5810가구에 이른다. 특히 송파구의 경우 2018년 예정된 입주물량만 9730가구에 달한다. 2018년 12월 예정된 가락동 ‘헬리오시티(8109가구)’ 입주 영향이다.



지방은 상황이 더 심각하다. 부동산114에 따르면 대구와 부산, 경북 구미의 2016~2018년 입주 물량은 각각 6만1108가구, 5만2727가구, 1만4963가구에 이른다. 부동산업계는 연간 1만2000~1만3000가구를 부산과 대구의 적정 주택 공급량으로 파악하고 있다. 일각에서는 이 지역의 공급량이 그동안 많지 않았기 때문에 과잉공급 수준까진 아니라고 하지만, 그렇다고 안심할 수준이 아니라는 지적도 있다.



◆ 인허가 물량 산적…2008년 잠실 사태 재현되나



2008년 최악의 역전세난을 겪었던 잠실 재건축 아파트 단지 일대 전경. /고성민 기자
2008년 최악의 역전세난을 겪었던 잠실 재건축 아파트 단지 일대 전경. /고성민 기자


인허가 물량이 계속 늘고 있다는 점도 주택시장에 악재로 작용할 수 있다. 상반기 전국 주택 인허가 실적은 35만5309가구로 지난해 상반기보다 18.4% 증가했다. 특히 그동안 공급물량이 많았던 부산과 대구는 상반기 인허가 실적이 각각 전년보다 82.5%, 63.5% 늘었다.



전문가들은 최악의 경우 2008년에 있었던 잠실 역전세난이 재현될 수 있다고 지적한다. 2008년 한 해 동안 잠실 일대에는 ‘파크리오’와 ‘엘스’, ‘리센츠’ 등 1만8000여가구가 입주했다. KB국민은행 부동산 자료를 보면 2008년 5월부터 2009년 1월 사이에 송파구 전셋값은 14.54% 떨어졌다. 1억원 하던 아파트 전세금이 8600만원이 된 셈이다.



당시 집주인과 세입자 간의 갈등도 심각했다. 집주인들이 새로운 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 주지 못하는 경우가 비일비재했고, 설령 새 세입자를 구한다 해도 전세금이 이전보다 턱없이 낮아 추가 자금을 마련하기 어려운 일이 생기기도 했다. 심지어 기존에 살던 세입자가 새 아파트의 입주 예정자라 전세금을 돌려받지 못해 건설사에 잔금 연체 이자까지 무는 경우도 나왔다.



전세금과 매매가의 차액으로 집을 산 이른바 ‘갭(gap) 투자자’들도 낭패를 볼 가능성이 크다. 전세금이 내려가면 앞으로 새로운 세입자를 구할 때 자신이 부담해야 하는 목돈 액수가 커지기 때문이다. 만약 자기 자본으로 이를 마련하지 못할 경우 대출을 받아야 하는데, 결국 대출이자까지 감당하고 나면 손해를 볼 수 있다.



박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울보다는 수도권 신도시에서 공급량이 많은 상황인데, 2017년 말 예정된 재건축초과이익환수제 유예 때문에 올해와 내년 서울 재건축 단지의 이주가 대거 이뤄질 것으로 예상돼 역전세난을 크게 걱정할 필요는 없을 것 같다”면서 “하지만 지방의 경우 입주 예정 물량이 많아 우려된다”고 말했다.


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?역전된 갑을.."도배에 올수리 해줘도 세입자 콧방귀"

 
서울 송파구 잠실동 트리지움 아파트. /고성민 기자
서울 송파구 잠실동 트리지움 아파트. /고성민 기자


서울 송파구 잠실동 ‘잠실 리센츠’ 전용면적 84㎡ 아파트를 갖고 있는 김정민(53) 씨는 최근 전세 만기가 끝나자 자신의 집에 입주했다. 전셋값을 8억원에서 7억5000만원까지 낮췄지만 새 세입자를 구할 수 없어 어쩔 수 없이 내린 결정이다. 기존 세입자는 해외로 발령받아 보증금을 하루빨리 돌려줘야 하는 상황. 김씨는 따로 은행 대출을 받아 전세보증금을 돌려줬다.



서울 강동구 고덕동 ‘고덕 아이파크’ 전용면적 59㎡를 전세 임대를 하던 최진수(48) 씨는 얼마 전 계약 만기를 앞둔 세입자로부터 보증금을 돌려 달라는 통보를 받았다. 인근 하남 미사지구에 지은 새 아파트에 전세를 구해 8월 말에 이사하겠다는 것이었다. 최씨는 4억9000만원에 전세를 내놨지만, 두 달 가까이 세입자를 찾지 못했다. 다급해진 최씨는 4억7000만원까지 전세가격을 낮췄지만 아직까지 세입자를 구하지 못한 상태다.



최근 대규모 입주가 진행 중인 서울 일부 지역과 신도시, 지방 대도시를 중심으로 ‘역(逆)전세난’이 발생하고 있다. 전세물량이 대거 풀리고 있지만 그만큼 수요는 뒤따라주지 않아 전세가격이 날로 떨어지고 있는 것이다.



지난해까지 세입자에게 전셋값을 더 내지 않으면 나가달라고 요구했던 집주인들은 이제 새로운 세입자를 구할 때까지 기다려달라고 부탁할 정도로 상황이 180도 달라졌다. 앞으로 전국 곳곳에 쏟아질 입주물량을 고려하면 이런 현상은 당분간 지속될 것이란 전망도 나온다.



◆ 송파·강동 반년 만에 전세 5000만원 ‘뚝’



경기 하남미사강변도시 18단지. 다음달부터 입주가 시작된다. /김수현 기자
경기 하남미사강변도시 18단지. 다음달부터 입주가 시작된다. /김수현 기자


26일 찾은 위례신도시와 하남미사강변도시(하남신도시) 일대 공인중개업소에 따르면 최근 이들 지역에는 전세물량이 넘쳐 임차인을 구하기가 어려울 정도다. 올해만 두 신도시에서 2만1311가구가 쏟아질 예정이다.



하남신도시의 경우 전용면적 74㎡의 전세 호가가 2억7000만~2억8000만원, 84㎡의 경우 2억9000만~3억2000만원 정도다. 이는 올해 초보다 평균 5000만원 이상 떨어진 가격이다. 하지만 세입자를 구하기가 쉽지 않다. 다음달 입주를 앞둔 미사강변도시 19단지의 경우 180건이 넘는 전세물량이 시장에 나와 있다.



하남 미사동 M공인 이혜연 대표는 “거리상 가까운 서울 강동구나 송파구 주민들이 새 아파트가 많은 하남에서 전세를 많이 구하고 있지만, 올해 하남지역 입주가 워낙 많아 전세가격이 날로 떨어지는 분위기”라고 말했다.



이들 신도시와 가까운 서울 송파구와 강동구 아파트 전셋값이 당장 영향을 받고 있다. 송파구 현지 공인중개업소에 따르면 잠실동 엘스·리센츠·트리지움 등 2007~2008년에 입주한 잠실 아파트 전용면적 84㎡의 경우 올 초보다 5000만~8000만원 떨어진 7억5000만원 안팎의 전세 물건이 나와 있다. 수요가 상대적으로 더 많은 전용 59㎡ 역시 2000만~3000만원가량 떨어진 6억7000만~6억8000만원에 시세가 형성돼 있다.



잠실동 잠실1번지 공인 관계자는 “최근 잠실엘스 전용면적 84㎡ 전세가 7억5000만원에 계약됐는데, 한두 달 전만 해도 7억8000만원은 나갔던 집”이라면서 “집을 사서 나가겠다는 세입자가 보증금 반환 독촉을 하다 보니 집주인이 어떻게라도 새 임차인을 구하기 위해 전세 가격을 낮춘 경우였다”고 말했다.



서울 강동구 강일동 강일리버파크 1단지. /김수현 기자
서울 강동구 강일동 강일리버파크 1단지. /김수현 기자


하남시와 길 하나를 사이로 마주 보고 있는 강동구 강일동과 고덕동도 상황은 비슷하다. 2008~2009년에 입주한 강일리버파크 전용면적 84㎡는 3억5000만~3억6000만원에 전세 시세가 형성돼 있는데, 올 초보다 5000만원 이상 떨어졌는데도 세입자를 구하기가 쉽지 않다. 전용면적 59㎡는 3억1000만~3억2000만원 정도인데, 7개월 만에 1000만~2000만원가량 호가가 떨어진 수준이다. 고덕동도 고덕 아이파크를 비롯한 일대 아파트 전세 호가가 면적별로 평균 2000만원 정도 하락했다.



강일동 H공인 관계자는 “지난해까지만 해도 집주인들이 전세 보증금을 올리면 세입자가 아무 말 못하고 나가곤 했는데, 올해 들어선 시장 상황이 역전됐다”면서 “이젠 세입자들이 나간다고 통보하고, 집주인은 ‘다른 세입자가 올 때까지만 기다려달라’고 사정하고 있다”고 말했다.



중개업계는 송파 강동권 일대의 전셋값 하락 추세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 잠실동 Y공인 관계자는 “앞으로 하남이나 위례신도시에서 계속 입주물량이 풀리고, 내년에는 강동구에서도 4000여가구, 내후년에는 송파구에서도 9000여가구가 입주할 예정이라 전셋값은 한동안 더 떨어질 가능성이 높다”고 말했다.



◆ 노원·성동도 역전세난 조짐

올해 상반기만 총 3400여가구의 입주가 진행된 구리 갈매지구 및 의정부 민락지구 인근 노원구나 왕십리 새 아파트의 입주물량이 많은 성동구 아파트도 전세가격이 조금씩 빠지고 있다.



서울 성동구 응봉동 금호현대아파트. /고성민 기자
서울 성동구 응봉동 금호현대아파트. /고성민 기자


노원구 상계동 상계주공아파트는 최근 면적별로 500만~1000만원 정도 전세 호가가 낮아졌다. 성동구 응봉동 부동산1번지 공인 관계자는 “전세가 잘 안 나가다 보니 세입자가 들어올 때 도배나 수리를 책임지겠다고 하는 집주인들이 있다”고 말했다.



수도권뿐 아니다. 대구와 경북 구미 등 입주물량이 쏟아지고 있는 지방 대도시에서도 세입자를 찾지 못한 집주인들이 속출하고 있다. 부동산114에 따르면 대구와 경북 구미는 올 한 해만 각각 2만6599가구와 5083가구의 입주가 진행될 예정이다.



대구 달서구 본리동 H공인 관계자는 “대구 전체적으로 전셋값이 수천만원이 넘게 떨어졌다”면서 “집주인들 일부는 손해 보기 싫어 전세를 반전세로 돌리려 하는데, 반전세로 계약하려는 세입자는 더 찾기 어렵다”고 말했다.



경북 구미 도량동 S공인 대표는 “호가보다 가격을 크게 낮춘 ‘급전세’ 외에는 세입자가 들어오지 않으려고 한다”면서 “은행 대출을 받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 사례도 꽤 된다”고 말했다.


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