오피스텔 너무 짓는다 ‘투자 주의보’/ "오피스텔 내년 전망은 흐려… 투자 신중해야"

인기 없고 공급 과잉 ... 수익률 하락 불가피

 

 

올해 부동산 시장의 가장 뜨거운 관심 상품은 오피스텔이다. 상반기 대우건설이 부산에서 분양한 해운대 푸르지오시티는 최고 2043 대 1, 평균 63 대 1이라는 기록적인 경쟁률을 보였다. GS건설이 서울 서대문구 이대역 부근에 분양한 오피스텔도 최고 42 대 1, 평균 9 대 1의 경쟁률로 마감됐다. 최근에도 인기는 식지 않고 있다. 지난 20~21일 청약 접수를 한 대우건설의 성남 정자동 3차 푸르지오시티 오피스텔은 최고 87 대 1, 평균 2.9 대 1로 마감됐다.

수익형 부동산으로 각광받고 있는 오피스텔에 투자 주의보가 발령됐다. 과잉공급으로 매매가가 떨어지고 높은 분양가로 임대수익률 하락이 불가피하기 때문이다.

 

KB금융지주 경영연구소가 23일 내놓은 ‘최근 오피스텔 시장 동향·수요분석’ 자료를 보면 올해와 내년에 입주 및 준공이 예정된 오피스텔과 도시형 생활주택 수는 14만채를 웃돈다. 같은 기간 증가가 예상되는 20~30대 1~2인 가구 약 6만5000가구보다 두 배 이상 많은 것이다. 지난해 오피스텔 건축허가 면적은 293만㎡로 전년보다 134% 증가했다. 공급과잉 우려가 높다는 의미다.

보고서는 오피스텔의 실질적 거주 수요자인 20~30대 1~2인 가구 비중은 2010년 30.1%에서 2015년 26.6%로 줄어들 것으로 예상했다. 이를 가구 수로 따지면 매년 3만가구 정도만 늘어나는 수준이다. 1~2인 가구는 상대적으로 빈곤층이 많고, 실질소득이 금융위기 이후 지속적으로 감소하고 있어 오피스텔 수요를 감소시키고 있다.

2000년대 중반 이후 꾸준한 오피스텔의 매매가 상승도 수익률을 떨어뜨리는 요인이 됐다. 부동산정보업체 부동산114가 수도권 오피스텔 매매 가격을 조사한 결과, 전용면적 60㎡ 이하의 경우 3.3㎡당 1442만원으로 2007년 말에 비해 18.3%가량 치솟았다. 서성권 부동산114 연구원은 “오피스텔의 가격 상승으로 투자금이 높아진 반면, 임대료 상승 수준은 이에 미치지 못하고 있다”면서 “중개 수수료, 취득세 등을 감안한 매입 비용 대비 임대수익률과 향후 임대료 인상이 가능할지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

이종아 KB금융지주 경영연구소 연구위원은 “최근 오피스텔 신규 분양 가격은 기존 매매가격보다 17% 이상 높아 구입 시 소요비용이 높아졌다”면서 “최근 전·월세 가격도 상승폭이 둔화되는 등 안정세가 유지되고 있어 오피스텔 임대수익률은 당분간 하락추세가 지속될 것”이라고 말했다

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"오피스텔 내년 전망은 흐려… 투자 신중해야"

단기적으로 분양물량 많아 가격 조정 불가피할 듯 20~30대 취업인구 감소도 오피스텔 수요 위축 요인

 

최근 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있는 오피스텔의 내년 투자 전망이 좋지 않다는 보고서가 나왔다. KB국민은행 부설 KB금융경영연구소는 23일 '최근 오피스텔시장 동향' 자료에서 "오피스텔이 단기적으로 분양물량이 많아 가격 조정이 불가피하다"고 내다봤다.

연구소는 내년까지 입주와 준공이 예정된 오피스텔과 다세대주택은 14만호인 반면 같은 기간 오피스텔의 주된 수요층인 20~30대 1~2인 가구의 수는 6만5000가구 정도 늘어날 것으로 분석했다. 수요에 비해 공급이 훨씬 많다는 얘기다.

연구소는 오피스텔을 선호하는 1~2인 가구 근로자의 실질 소득이 감소하고, 20~30대 취업 인구가 줄어드는 점도 오피스텔 수요를 위축시키는 요인으로 작용할 것으로 봤다.

최근 오피스텔 투자는 베이비붐 세대의 은퇴 및 저금리 기조 등과 맞물려 대체 투자 상품으로 인기를 끌고 있다. 상대적으로 적은 돈을 투자해 매달 꼬박꼬박 임대 수익을 챙길 수 있는 장점이 있기 때문이다. 정부가 소형 오피스텔에 한해 바닥 난방을 가능하게 하고, 의무적으로 업무 공간을 만들어야 하는 규제를 폐지한 것도 오피스텔 투자의 매력을 높였다. 이 때문에 분양물량이 크게 늘어 올해에만 4만여호가 추가 분양될 계획이다. 하지만 수익 전망은 불투명하다. 일단 분양 가격이 많이 올랐다. 지난 2004년 3.3㎡(평)당 500만원에 서울 강남에 있는 오피스텔 한 채를 사들여 월 100만원 정도 임대 수익을 거두고 있는 직장인 이모(40)씨는 최근 오피스텔 한 채를 더 사려다 접었다. 그는 "분양가가 너무 올라 지금 오피스텔을 구입하면 연 4%도 못 건질 것 같았다"고 말했다.

현재 오피스텔 매매가는 3.3㎡(평)당 800만원 수준인데 최근 분양가는 이보다 17% 비싼 평당 935만원 정도라는 것이 KB금융연구소의 분석이다. 땅값 오름세와 비싼 마감재 등이 분양가를 끌어올리는 요인이다. 반면 임대 수익률은 갈수록 떨어지고 있다. 2009년 말에는 매매가 대비 연 수익률이 6.41%였는데 올해 6월 말엔 연 5.96%로 내려앉았다.

KB금융연구소 이종아 연구위원은 "오피스텔 투자는 신중하게 접근하되 굳이 투자하려면 서울 마포·강남 등 수요가 지속될 수 있는 곳을 찾아야 한다"고 말했다