미군 전용 렌탈하우스 투자 알아보기

2017.04.07

 

‘확정 수익’을 위한 ‘미군 렌탈하우스’는 없다

최근 평택 부동산시장이 들썩이고 있다.

  

삼성전자 반도체공장 조성, SRT・KTX 등 교통망 개선 등 개발호재가 풍부해서다. 미군부대 이전도 있다. 최근 평택에서는 이전 미군·군무원을 대상으로 한 렌탈(임대)시장이 빠르게 확산되고 있다. 

 

 

 

 

7일 평택 주택업계에 따르면 2020년께 평택 미군기지 험프리스(K-6) 내 상주인구는 약 4만3000명에 달한다. 2012년 말 기준 5000명 수준이었던 육・공군, 군무원수가 8배 이상 증가하는 셈이다.  

 

이미 지난해부터 용산기지·미군 2사단 근무 인원 7000여 명이 평택기지로 이전을 시작했다. 올해 말까지 1만5000여 명이 평택으로 이전할 것으로 보인다. 평택기지는 미 육군 병참기지 역할도 수행하기 때문에 동북아시아 최대 규모로 조성된다. 올해 2월 기준 공정률은 약 90%로 현재 마무리 조성공사가 한창 진행 중이다.

평택 미군부대 이전 대상자는 미군과 그 가족, 카투사, 미국 군무원(민간인), 미군 계약직, 은퇴자, 한국육군, 한국공군, 국방부, 한국노무단, 한국인 직원 등이다. 이들 주거지는 부대 내에 약 1100가구가 우선 공급된다. 하지만 이들 모두를 수용하기에는 턱없이 부족한 상황이다. 

 

결국 이전 대상자 상당수는 부대 밖에서 거주해야 한다. 집계된 부대 외 필요주택은 총 2만1000여 가구다. 미군 주택과 계약내용을 보면‘부대 정문에서 차량으로 30분 내에 닿는 곳에 부대 외 주택’이란 조건이 있어 평택시 팽성읍 인근의 렌탈하우스에 대한 투자 정보가 난무하고 있다.  

 

 

 

미군 렌탈하우스를 전문으로 취급한다는 한 업체는 “미군 계급이나 주거지역에 따라 월 140만~200만원의 임대료를 미군 주택과에서 직접 지급하기 때문에 안정적인 수익을 올릴 수 있다”며 “경우에 따라서는 1년간 월세를 한 번에 받는‘깔세’로 받을 수 있다”고 말했다.

또 다른 업체 관계자는 “최대 월 450만원의 임대수입을 확정적으로 올릴 수 있다”고 강조하기도 했다. 한술 더 떠 “외국인 대상이라 전입신고가 확정일자가 필요하지 않고 월세 소득공제를 하지 않아‘사실상 면세사업’과 같다”며 “분양관련 대출을 최대 80%까지 알선해주기 때문에 1억원 미만의 소액으로 투자할 수 있다”고 투자자들을 유혹했다.

하지만 이런 조건만 믿고 덜컥 계약했다가는 낭패를 볼 수 있다. 진행 과정에서 문제가 생겨도 완공 뒤에야 인지하는 경우가 허다하기 때문이다. 가구 내 ‘풀옵션’을 완비해야 하는 점도 부담이 될 수 있다. 미군 임대계약 시 부대에서 요청하는 내용을 꼼꼼히 살펴봐야하는 이유다. 미군 대부분은‘풀옵션’을 선호하기 때문에 계약서에 명시하는 경우가 많다.

  

중개인이 이에 대해 설명하지 않거나 계약자 본인이 확인하지 않을 경우 가구, 전자제품 등 분양가 외 추가비용이 발생해 수익률이 예상보다 낮아질 수 있다. 추후 임차인이 바뀔 때마다 ‘옵션’을 바꿔줘야 한다.

이와 함께 연 임대료의 10%의 금액을 중개업자에게 관리 수수료 명목으로 지불해야 한다.  

평택 미군렌탈주택 전문업체인 김기열 미라클 KJ 대표는“미군 렌탈하우스는 임대료와 옵션비용, 가족수당 등은 월단위 지급이 보편적이지만 공동관리비와 일반관리비는 월세와 별도로 계산되기 때문에 총 예상 수익금 계산이 신중해야 한다”며 “기본 계약은 1~3년 단위지만 최근 미군 렌탈하우스 분양이 우후죽순 생기고 있어 수익률은 물론 향후 관리에도 전문성이 있는 업체인지 여부도 투자 전 확인해야할 부분”이라고 설명했다. 

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2017-04-07

“월  임대수익” 평택 미군 전용 렌털하우스 인기

 

금융자산의 매력 감소와 더불어 ‘100세 시대’가 도래하면서 안정적 임대수익으로 노후를 준비하려는 사람이 늘고 있어 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 투자 패턴도 거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들기 때문에 시세차익보다 임대수익에 더 큰 비중을 두고 있다.

 

국가경제가 저성장, 저출산 국면으로 접어든 만큼 과거처럼 되팔 때의 시세차익을 노리고 투자하기보다 다달이 월급처럼 소득을 제공받는 임대수익용 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.  

 

외국인 렌털하우스 전성시대, 단연 최고는 ‘미군 전용 렌털하우스’

외국인을 대상으로 한 주택임대사업이 수익형 부동산시장의 블루칩으로 떠오르고 있다. 외국인 대상 임대사업은 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 가운데 특히 주한미군 및 미 군무원 임차 수요를 겨냥한 ‘렌털하우스’ 사업이 가장 주목을 받고 있다. 임대료를 매달 또는 연간으로 받기도 하는데 미군 주택과에서 직접 임대자에게 지불하는 만큼 연체 위험은 없다.

 

특히, 주한미군의 이전(2017년)이 임박하면서 ‘주한미군 렌털하우스’의 인기가 상당히 높다. 임대료를 개인이 아닌 미군 주택과에서 지급하기 때문에 안정적이고, 한미주둔군지위협정(SOFA)에 의해 2060년까지 전체 주한 미군이 유지하도록 되어 있어 향후 40∼50년간 공실 걱정 없이 지속적 고수익 창출이 가능하다. 

주한미군 평택 이전 2017∼2018년 시설 준공 및 이주 완료 예정

요즘 수도권 남부의 신성장 경제도시인 경기도 평택의 부동산 개발 열기가 뜨겁다. 평택 부동산시장에 불을 댕긴 것은 주한미군 기지 이전 계획이다. 미군 기지 이전 계획이 구체화하면서 국제신도시 등의 각종 개발 청사진이 나왔다. 주한미군 기지 이전은 특히 대규모 인구 유입을 수반한다는 점에서 평택 부동산시장의 불쏘시개가 되고 있다.

 

엄청나게 많은 미군과 가족이 들어오면 당장 주거 수요가 급증하게 된다. 특히 부임지에 따라 기지를 옮겨 다니는 군인의 특성상 임대주택 수요가 급격히 늘어날 수밖에 없다. 한 중개업자는 “같은 규모의 주택을 한국인에게 임대하는 것보다 미군에게 임대하는 것이 훨씬 임대료가 높기 때문에 기지 인근에 임대수익을 노린 건설업자와 투자자들이 모여들고 있다”고 설명했다. 

주한미군 평택 캠프 험프리스(K-6)는 여의도 면적의 5.5배, 부지 면적이 1488만 m²로 동북아시아 미군기지 중 최대 규모다. 이곳에는 병원 5개동, 주택 82개동, 복지시설 89개동, 본부·행정시설 89개동, 교육시설 5개동, 정비시설 33개동 등 총 513개동이 들어설 예정이다. 기지 이전에 따라 평택에 몰려들 주한미군 수도 엄청나다.

 

한미연합사령부를 필두로 유엔주한미군사령부, 미8군사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등 4만5000여 명에 이른다. 여기에다 군속이나 가족까지 포함하면 약 8만5000여 명의 인구가 유입되고, 이전이 완료되면 총 8000여 가구의 렌털하우스가 필요할 것으로 예상된다. 또한 하청 등 관련 업계 종사자까지 합치면 평택으로 이동하는 인구가 20여만 명에 이를 것이라는 게 업계의 추산이다. 

미군부대 이어 대형 개발열풍, 평택 땅값 부르는 게 값

평택은 미군기지 이전과 대규모의 다양한 개발호재로 부동산시장에서 가장 핫(Hot)한 지역으로 떠오르고 있다. 지난해 8월 수도권 고속철도 지제역 개통을 시작으로 산업단지 등 대형 개발사업들이 가시권에 들어오면서 평택의 상승세가 본격적으로 시작될 것이라는 전망이 많다. 대형 산업단지 조성도 평택 임대주택시장 활력의 이유로 꼽힌다.  

삼성전자는 미군기지 예정지 인근에 100조 원을 투입해 삼성전자 반도체단지를 조성 중이며 LG도 인근 진위면에 60조 원을 들여 생산시설을 증설하고 있다. 두 곳의 상주 인원만 각각 4만5000여 명과 2만5000여 명에 달한다. 대규모 주거단지도 개발 중이다. 한국토지주택공사 등이 고덕면 일대 1743만 m² 부지에 조성하고 있는 고덕국제신도시다.

 

이런 크고 작은 개발사업을 등에 업고 평택은 최근 제2서해안고속도로 개발의 핵심 권역으로 떠오르는 분위기다. 교통망 확충사업도 활발하다. 우선 평택∼수서 고속철도(SRT)가 지난해 12월 개통되었다. 이 철도가 동탄 GTX까지 연결되어 평택에서 서울은 물론 수도권 전역을 30∼40분대에 진입할 수 있게 되었다.

 

이에 따라 평택은 서해복선전철 안중역을 포함해 항만·도로·철도를 갖춘 교통 요충지, 물류 허브가 될 것이라는 전망이 나온다. 각종 인프라 구축과 개발사업으로 최근 5년간 평택지역 집값 상승률이 24.91%로 전국 1위를 기록하는 등 특수도 나타나고 있다. 한 대형 건설업체 관계자는 “평택에 수많은 개발사업으로 인구는 늘고 있지만 주택 공급은 부족한 상황”이라고 말했다.  

 

영외 거주 미군이나 군속·군무원·민간기술자·군인자녀·학교교사, 그리고 국내 거주 외국인을 대상으로 임대사업을 할 수 있다. 현재 주한미군의 경우 사병이나 하사관이 거주할 수 있는 주택은 많지만, 고급 장교나 미 군무원, 민간 기술자 등이 거주할 수 있는 주택은 부족한 실정이다.

미군 주택과서 계약 및 월세 지급 

 

주한미군 등의 영외 거주 적합도 기준은 기지에서 30분 이내의 민간주택이다.  

SOFA협정에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 임차 수요도 안정적이다.   

 

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